Анастасия Томм, старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции Монэ», рассказала порталу Novostroy-M.ru, из каких составляющих складывается успешная реализация элитной новостройки, актуальна ли ипотека на рынке дорогого жилья и кто сегодня покупает квартиры премиум-класса.
Анастасия, какие итоги первого полугодия 2015 года можно подвести на рынке элитных новостроек Москвы?
По сравнению с первым полугодием 2014 года рынок элитной недвижимости застыл в ожидании. Хотя многие застройщики снизили цены на квартиры, люди не спешат оформлять сделки. Но полностью рынок не замер: покупателей элитного жилья можно разделить на две основные категории.
Первая – это клиенты-инвесторы. Они вкладывают деньги в квартиры с небольшим метражом и по минимальной стоимости, рассчитывая впоследствии продать недвижимость и получить прибыль на разнице в цене.
Представители второй категории выбирают квартиры для себя. Они надеются, что на волне кризиса смогут позволить себе квартиру классом выше, большего метража, лучшей локации, но за докризисный бюджет, особенно если хранили сбережения в долларах.
Объединяет покупателей из обеих категорий тщательный подход к принятию решения о покупке. Они знакомятся со всеми предложениями и выбирают выгодные. Сначала изучают элитный сегмент, но если не находят интересных акций от застройщиков, снижают уровень своих запросов, поскольку готовы поступиться комфортом и статусом объекта.
На рынке массового сегмента в этом году появляются новые проекты, несмотря на сложную экономическую ситуацию. А как в этом плане характеризуется элитный сегмент?
Девелоперы заблаговременно начинают подготовку к строительным работам. Если проект вышел на рынок в 2015 году, то был запланирован не позднее 2014 года и получил от банков кредитные подтверждения на строительство. Девелоперы, только задумывающиеся о расширении бизнеса и не успевшие найти инвестора, скорее всего, отложили сроки выхода на рынок на более благоприятное время.
Рынок элитного жилья в Москве гораздо уже, чем массовый. В связи с этим можно утверждать, что абсолютно все объекты раскупаются или есть девелоперы, испытывающие сложности с реализацией? С чем это может быть связано?
Единственное затруднение, с которым сталкиваются застройщики элитной недвижимости, – это высокая стоимость продажи. Проект премиум-класса отличается от эконом-класса хорошей локацией, высоким качеством строительства, а эти факторы влекут удорожание конечной стоимости объекта. Поэтому цена на такие комплексы не может быть низкой. Однако спрос есть и жилье в вышедших на рынок объектах раскупают. Иногда, чтобы ускорить реализацию проекта, застройщики предлагают покупателям специальные условия. Например, если цена на жилье изначально была завышена относительно рыночной стоимости, продавец готов предоставить скидку.
В чем сегодня заключается успешная реализация элитной новостройки? В каких объектах жилье точно будет продано до сдачи в эксплуатацию?
Успешная реализация элитной новостройки складывается из трех факторов.
Во-первых, сам продукт должен привлекать внимание. Здесь можно перечислить несколько составляющих, например, премиальная локация, качество строительных работ и материалов, эффектность и визуальная притягательность проекта – его конкурентные преимущества.
Во-вторых, цена объекта: у застройщика не возникнет проблем с реализацией проекта, если стоимость жилья соответствует рыночной.
В-третьих, гибкость девелопера. Она может выражаться в его готовности предоставить клиенту выгодные акции, бонусы, рассрочку, ипотечные продукты.
Несмотря на то, что в элитном сегменте доля сделок с использованием ипотеки невысокая, тем не менее, данное явление имеет место быть. Каковы главные отличия от ипотеки на жилье массового сегмента?
Ипотека действительно не получила на рынке элитного жилья такого распространения, как в массовом сегменте. Однако ипотечные продукты точно не мешают продажам и могут стать хорошим подспорьем для клиентов. Обычно в них заинтересованы покупатели, у которых нет в конкретный момент нужной суммы для покупки. Например, они не могут вывести деньги из бизнеса к сроку. В таком случае клиенту удобнее растянут оплату. Наиболее актуальна ипотека, когда застройщик не дает покупателям рассрочку.
Отличия ипотеки как продукта для элит- и комфорт-класса не существует. Разница заключается в банках, которые предлагают ипотечные продукты и в самих условиях. Если мы говорим про частные коммерческие банки, то ставки в них выше, чем в крупных государственных банках. Также эконом-класс попадает в госпрограмму субсидирования доступного жилья, и ставка ипотеки в данных комплексах является минимальной.
В элитных новостройках большинство покупателей предпочитают покупать квартиру до сдачи дома в эксплуатацию или после? Почему?
В эконом-классе, как правило, жилье раскупают до завершения строительных работ. В элитном сегменте более 50% покупателей приобретают квартиры после сдачи дома. Обеспеченные люди ценят безопасность и хотят тратить деньги на то, что представлено в завершенном виде.
По каким схемам сегодня реализуются квартиры в строящихся элитных жилых комплексах?
Любой добропорядочный девелопер продает объект по единственной схеме: договору долевого участия (ДДУ), который регламентирует отношения между застройщиком и дольщиком. Любые другие схемы, например, договор инвестирования или предварительный договор, не безопасны для покупателя, так как не регистрируются в Росреестре.
По вашим оценкам, как затронет рынок дорогой недвижимость возможная отмена ДДУ?
Можно предположить, что продажи на этапе строительства останутся, но регламентировать их будет какая-то новая схема по страхованию рисков покупателей. Механизм ее работы пока в разработке, понятно только, что гарантом сделки выступят банки. Банковская гарантия – продукт не бесплатный, и участие банков в процессе продажи повлечет подорожание стоимости жилья на этапе строительных работ.
Во-первых, более 50% покупателей элитного жилья оформляют сделку после сдачи дома, когда ДДУ уже нет, поскольку он действует только на этапе строительных работ.
Во-вторых, для покупателей премиум-сегмента цена жилья важна, но не первостепенна. Небольшое увеличение цены желаемой квартиры, скорее всего, не повлияет на окончательное принятие решения.
Дата публикации 17 августа 2015
