Осман Ахмедов, генеральный директор компании UPBS##

Консалтинг в недвижимости сегодня является ее неотъемлемой частью. Ведь грамотное продумывание проекта жилого комплекса – это половина успешных продаж. О том, почему ответственность консультанта в проектах, посвященным жилым комплексам, выше, чем для коммерческой недвижимости, и почему консалтинг завоевывает все большую популярность среди девелоперов, Novostroy-M беседовал с Османом Ахмедовым, генеральным директором компании UPBS.

Насколько важна консалтинговая поддержка сегодня в сфере недвижимости?

Крайне важна! Я убеждён в том, что оценивать привлекательность участка для девелопмента, формировать концепцию и реализовывать ее можно только при наличии опыта в данной сфере. Как яркий пример могу привести работу нашей компании по реализации проекта ТДЦ на Новой Риге, расположенного на 23 км автомобильной дороги Балтия. Собственник изначально планировал сделать в небольшом проекте (4000 кв.м.) размещение огромного количества арендаторов, связанных с торговой сферой, а так же выделить небольшие офисные помещения, однако проект не вызывал интереса у арендаторов. Мы переработали концепт ТДЦ и привели его в соответствие с потребностями Новой Риги, как на сегодняшний день, так и с учётом перспектив. Сейчас данный проект находится на успешной стадии по завершению сдачи в аренду и подписании договоров с арендаторами.      

Из чего складывается консалтинговая поддержка? Есть ли какой-то минимум или максимум? Или все зависит от конкретного девелоперского проекта?

Я думаю, стоит учитывать тот факт, что каждый проект — индивидуален, поэтому перечень и формат работы разрабатывается в каждом конкретном случае в зависимости от потребностей клиента. Но всегда лучше, когда клиент отдает проект на комплексную консалтинговую поддержку. Проект надо чувствовать, жить им, а чем большей объем вопросов находится в вашей компетенции, тем больше вовлеченность в проект и выше отдача.

Отличается ли консалтинговая поддержка для разработки проекта жилого комплекса от коммерческой недвижимости? Что проще, что сложнее?

Отличие, конечно же, есть, но в целом матрица одинаковая. И там, и там на старте зарождения концепции, необходимо привлекать брокеров и профессиональных консультантов, если вы заинтересованы в дальнейшей успешной реализации проекта.

На мой взгляд, сложнее с жильём, потому что здесь ответственность консультанта выше. Если концепция жилого комплекса сделана неверно, то продать большие площади жилого комплекса бизнес-класса на окраине города с плохой транспортной доступностью будет крайне сложно.

А в коммерческой недвижимости можно подойти к консалтингу более гибко: скорректировать позиционирование  класса объекта, в конце концов, осуществить нарезку площадей таким образом, чтобы найти максимально количество качественных и платёжеспособных клиентов (арендаторов) на данный объект.

Кто Ваши клиенты? Понятно, что больше всего в консалтинге заинтересованы девелоперы, но может быть, и банки? Они сегодня тоже активно инвестируют в недвижимость.  

Пока наши клиенты по-прежнему девелоперы, так как банковский бизнес в России настолько глобален, что без проблем обзаводится собственными девелоперскими компаниями, как например ВТБ 24 и «Галс-Девелопмент».

Если не секрет – сколько стоят сегодня услуги по консалтинговой поддержке?

Всё индивидуально, ведь это зависит от многих составляющих факторов. Но мы предлагаем конкурентные цены, мы берём своё вознаграждение за результат в отличие от баснословно дорогих и малоэффективных компаний с мировым именем, специализируемся именно на нашем рынке и умеем добиваться результатов в рамках установленного бюджета.

Например, на сегодняшний день компания UPBS осуществляет подбор на эксклюзивной основе помещения в аренду очень крупной и весьма влиятельной организации. Но помимо банального подбора помещений, мы проводим прямые переговоры с собственниками помещений по всем вопросам, касающихся аренды, участвуем в разработке планировки офисного пространства и прочее, так как главная задача компании UPBS – это полное сопровождение клиента и решение всех его задач, связанных с недвижимостью.      

Какая часть консалтинга наиболее популярна у Ваших клиентов? Финансовый анализ, разработка крупномасштабных проектов, исследование рынка, что-то еще?

Разработка проектов, в том числе крупномасштабных. Но есть и ещё ряд заказов в коммерческой недвижимости, связанных с оптимизацией затрат, поэтому часто обращаются за услугами по мониторингу рынка ритейла, офисной недвижимости и прочее. Чаще всего это заказы по ЦАО, так как наиболее серьезные клиенты все-таки ориентированы на этот округ Москвы.  

Какие проекты, разрабатываемые для строительства жилых комплексов, Вам запомнились больше всего? Чем они были интересны?

За десяток лет работы их накопилось много. Но хотел бы заострить внимание на МФК «Маршал», в своё время я участвовал в разработке концепции управления данного жилого комплекса. Прорабатывалась вся коммерческая часть объекта, неотделимо встроенная в жилую часть МФК, и прилегающую к нему территорию. Инвесторам было предложено сделать территорию МФК закрытой и разместить там пешеходную зону и мини-зоопарк. Всем понравилось.

Есть мнение, что в Подмосковье сегодня слишком активно строят жилую недвижимость, что может обернуться стагнацией и даже падением рынка уже это осенью. Согласны ли Вы с таким сценарием?

Да, согласен. Подмосковье активно застраивается, преимущественно ближнее Подмосковье. Предложения с новыми проектами появляются практически несколько раз в месяц. Но это разумно, если спрос рождает предложение, а уже сейчас рынок перенасыщен. Падение это громко сказано, а вот существенные корректировки цен произойдут.

Сейчас, когда все чаще слышны разговоры о надвигающейся второй волне кризиса, что бы Вы посоветовали участникам рынка недвижимости? Прежде всего, девелоперам, возводящим жилую недвижимость. Стоит ли волноваться?

Конечно терпения и оптимизма! Я считаю, что тут все зависит от ситуации. Если в проект в разработке, то кризис самое подходящее время для прохождения всех согласований в административных структурах. Если проект находится на стадии строительства, то уже необходимо приложить максимальные усилия как управленческие, так и финансовые для его скорейшего завершения. 

Каким Вам видится развитие отрасли консалтинга в недвижимости в ближайшем будущем?

Успешным. Востребованность консалтинга будет расти, так как градостроительная политика, которую ведут власти, в будущем приведёт к смене игроков на рынке. Появятся новые непрофильные девелоперы – владельцы или арендаторы земли, которые в силу отсутствия необходимых компетенций обратятся к консультантам.

При этом и крупные девелоперы продолжат сотрудничество с консультантами, чтобы преодолеть кризис идей, провести аудит проекта, придумать самый доходный вариант использования земли. Но главное, чтобы этим занимались профессионалы.