Татьяна Писаренко, генеральный директор компании BSA, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, что происходит сейчас на рынке новостроек Москвы и Подмосковья, как изменились цены и где купить квартиру, если у вас есть 4 миллиона рублей.
Как бы вы охарактеризовали сейчас рынки новостроек Москвы и области? С чем они вступили в 2017 год?
Кризис очень сильно отразился на рынке недвижимости, за 2016 год существенно упали цены на жилье. Но на 2017 год однозначных прогнозов нет. Одни эксперты говорят о том, что рынок не преодолел кризис, и цены на жилье продолжат снижаться, другие – что ждать роста цен осталось недолго, они со временем стабилизируются и пойдут в рост. Но главный показатель здесь – доходы населения и экономическая ситуация в стране. Во время кризиса существенно упали доходы населения. Соответственно, девелоперы стараются предложить покупателям более экономичные варианты квартир. Большое количество жилья эконом-класса, строительство малоэтажных комплексов, квартиры-студии, уменьшение площади квартир – основные тенденции кризиса.
В последнее время очень много говорят о том, что рынки Москвы и области перенасыщены предложением – согласны ли вы с этим?
Объемы предложений на рынке Москвы и области действительно растут, наблюдается очень большая конкуренция. Возрастающие объемы предложений на жилье, даже при улучшении экономической ситуации в целом, как раз и не дают ценам расти. Для потребителей это хорошо, а рынку нужен рост. Но эта ситуация постепенно начнет разрешаться с принятием поправки в закон о долевом строительстве 214-ФЗ. С данной поправкой усиливается финансовое и административное давление на застройщиков и девелоперов. Многие уже заявили о снижении объемов строительства.
В прошлом году на рынок новостроек Москвы вышло много проектов по ценам, сопоставимым с областными, и спрос перетек в столицу. Вы наблюдаете этот тренд?
Да, мы наблюдаем такую тенденцию, и в этом нет ничего удивительного. Постепенно сокращающийся бюджет покупки жилья привел на рынок новых покупателей из других регионов. При этом большой процент покупателей из регионов предпочитают не Подмосковье, а Москву. Они выбирают уже не эконом-класс, а жилье в более дорогих сегментах. Такой парадокс можно объяснить тем, что недвижимость остается одной из самых привлекательных отраслей для инвестиций в кризис.
Какие сегодня средние цены в новостройках Москвы, а какие в области?
В прошлом году мы наблюдали тенденцию перетекания спроса из Подмосковья в Москву. По данным Росреестра, за январь-август 2016 года в Москве было заключено 20,5 тыс. договоров долевого участия. По сравнению с прошлым годом количество сделок увеличилось на 65%. Из этих данных можно сделать вывод, что ценовая разница между объектами Москвы и области не так велика и заметна покупателю. Увеличились объемы предложения, снижается средний бюджет покупки квартиры в Москве. Если раньше мы говорили о разнице в два раза, то сейчас эта разница в сегменте комфорт-класса всего 20-30%. Конечно, те, у кого финансовый вопрос стоит достаточно остро, по-прежнему выбирают жилье эконом-класса, цены на такие квартиры в Подмосковье начинаются от 1,4 -1,6 млн. руб. В Москве квартиры эконом-класса начинаются от 2,7-3 млн. руб.
Многих волнует вопрос – покупать ли квартиру в новостройке сейчас или подождать дальнейшего снижения цен. Однако экономисты говорят о том, что девальвация рубля вскоре повторится, хотя и не так сильно, как это было в конце 2014 года. Что будет с ценами на новостройки?
Как я уже говорила, мнения экспертов сильно разнятся в этом вопросе. Но, как показывает февраль 2017 года, цены на жилье медленно, но падают. Ценовая динамика зависит от укрепления рубля. Падение курса доллара приводит к росту квадратного метра в валютном выражении, а в рублевом цена так и продолжает падать. Сейчас на рынке существуют достаточно выгодные предложения, дополнительные акции, банки снижают ставки по ипотеке. Кроме того, инвестиции в недвижимость всегда считаются самыми надежными.
Малоэтажные проекты стоят особняком на фоне многоэтажных высоток? Пользуются ли спросом квартиры в таких ЖК?
В этом «особняке» как раз и вся прелесть. Многие стараются уехать подальше от суеты города, туда, где экология и безопасность стоят на первом месте. Со временем мы все к этому приходим. Сейчас застройщики стараются возводить мулитиформатные комплексы, где представлены и малоэтажки, и таунхаусы, и коттеджи. Это делается для того, чтобы привлечь покупателей различной ценовой категории. В кризис, когда резко падают доходы населения, для многих малоэтажные ЖК эконом-класса - это реальная возможность приобрести квартиру. Спрос на малоэтажные проекты есть, и в основном выбор падает на квартиры-студии и однокомнатные квартиры.
Без инфраструктуры сегодня никуда. Сильно ли отличается набор инфраструктуры в новостройках по обе стороны от МКАД?
Требования покупателей к инфраструктуре с каждым годом растет. Теперь никого не удивишь строительством детского сада, школы, парковок. К минимальному набору инфраструктуры добавляются поликлиники, торговые центры, спортивные комплексы, специальные зоны для прогулок и активностей. Не готов покупатель мириться и со строительством всех этих объектов «в планах».
Больше возможностей, конечно, есть у новостроек за МКАДом. Здесь для развития инфраструктуры нет никаких ограничений. Можно выбрать варианты жилья с террасами, палисадником, эксплуатируемой крышей. На рынке предлагаются объекты с застройкой у водоемов, с собственными пляжами. За МКАДом всегда есть место для тематических парков для детей, спортивных площадок, теннисных кортов и велосипедных дорожек. Застройщики стараются реализовать идею «города в городе», где можно найти все необходимые объекты для комфортной культурной и социальной жизни в пределах территории ЖК.
О каких объектах соцкультбыта покупатели спрашивают сразу? Что для них важнее всего?
Самый главный вопрос – транспортная доступность. Сколько времени займет дорога до метро, ходят ли автобусы, есть ли поблизости ж/д станции - самые популярные вопросы. Далее следуют вопросы относительно строительства детских садов и школ, количеству мест в них. Часто вопрос встает о количестве парковочных мест на жилой комплекс.
Допустим, у меня есть 3-4 миллиона рублей, которые я хотела бы инвестировать в квартиру в новостройке. Что посоветуете рассмотреть?
Я бы предложила несколько вариантов. Первый - приобрести квартиру в Москве на стадии котлована. Это отличные инвестиции, но скорее всего, удастся купить лишь очень скромную однокомнатную квартиру либо студию или апартаменты около 30 кв. м. Второй вариант – приобрести более просторную квартиру в районе 9-12 км от МКАД, но уже в качестве второго жилья. В вопросе выбора жилья стоит, в первую очередь, исходить из ваших потребностей и планов.
Каким Вы видите развитие рынков новостроек Москвы и Подмосковья в ближайшее время? Чего ждать покупателям?
Мы ожидаем в 2017 году роста цен на жилье на 6-7%, в пределах инфляции. Но покупателям переживать не стоит. Сейчас на рынке есть множество выгодных предложений, начиная от бюджетных вариантов эконом-класса и заканчивая загородной недвижимостью комфорт-класса. Все предложения подкрепляются дополнительными акциями и скидками от застройщиков. Даже тот факт, что программа господдержки ипотеки закончилась, не уменьшает возможностей приобрести жилье по выгодной цене, банки предлагают сниженные процентные ставки, которые соответствуют размерам до отмены господдержки. Ждать скорого сокращения предложения тоже не приходится, поправка в закон о долевом строительстве только вступила в силу и будет распространяться только на новые проекты. Сокращение объемов строительства стоит ожидать лишь в долгосрочной перспективе.
Дата публикации 02 марта 2017
