Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, увеличился ли спрос на первичном рынке Московского региона с началом делового сезона и стоит ли сейчас покупать квартиру в ипотеку.
Какие события, происходившие в 2015 г., наиболее существенно, на ваш взгляд, повлияли на рынок новостроек Московского региона?
Безусловно, наибольшее влияние на первичный рынок Московского региона оказало введение льготной ипотеки. С января по март было отмечено катастрофическое падение продаж в связи с высокими ипотечными ставками, падением реальных доходов граждан и ажиотажным спросом в конце 2014 года. А вот в апреле, наконец, наступило долгожданное оживление, и связано оно было, конечно, со стартом программы «Ипотека с господдержкой». Доля ипотеки в апреле-мае, по нашим данным, возросла сразу до 60%.
Большие надежды возлагаются на новый деловой сезон, на традиционное повышение спроса. Спасет ли это ситуацию? Каким должен быть спрос, чтобы рынок вошел в равновесие? При каких условиях это вообще возможно?
Говорить о равновесии на рынке недвижимости можно будет только после того, как наступит равновесие на экономическом рынке страны. Так как очередные валютные ралли, осложнение политической ситуации могут привести опять к стагнации. А вот если говорить о новом сезоне, то пока он оправдал наши ожидания и даже больше. В сентябре спрос вырос более чем на 30% по сравнению с августом.
С момента запуска программы субсидирования ставки по ипотеке прошло уже полгода. Можно ли сказать, что она спасла рынок?
Учитывая, что ипотека является драйвером первичного рынка недвижимости, то, безусловно, развитие и поддержание отрасли крайне важно. Согласно нашим данным, по итогам 2014 года доля ипотечных сделок в общем объеме сделок составляла около 45%, что показывает, насколько большое влияние всегда оказывала ипотека на жилищный строительный рынок. А в 2015 году оживление на первичном рынке произошло только после введения программы «Ипотека с господдержкой».
Если сравнивать объем ипотечных сделок по Москве, то по данным Росреестра объем сделок в первом квартале 2015 года составил 6747, а во втором квартале уже 8504, что на 26% больше. Но если сравнивать эти данные с 2014 годом количество ипотечных сделок было на порядок выше. Количество сделок в первом и втором квартале 2015 года по сравнению с 2014 годом снизилось в среднем на 12%.
По данным ипотечного отдела нашей компании, по итогам 1 квартала 2015 года доля ипотечных сделок составила 24%, а по итогам 2 квартала доля сделок выросла до 60%. Ставка в 12% и так максимально привлекательна для рынка – в докризисное время таких ставок не было. А сейчас, банки уже за счет собственных средств стараются сделать условия еще выгоднее, и на рынке есть предложения со ставкой от 11,4% годовых на весь срок кредитования.
«Национальное объединение застройщиков жилья» попросили на шесть месяцев снизить ставку субсидированной ипотеки до 7 процентов. Как вы считаете, низкие ставки решат проблему падения спроса на жилье?
Нельзя говорить о том, что дальнейшее снижение ипотечных ставок окажет значительное влияние на рынок. Дело в том, что проблема как раз в снижении реальных доходов граждан, а не в высоких ставках. Опять-таки напомню, что таких привлекательных ставок, как сейчас, на первичном рынке не было никогда ранее.
Многие потенциальные клиенты просто опасаются брать ипотечный кредит в кризисное время. И если у человека есть сомнения в своем дальнейшем доходе, то и ставка в 7% не подтолкнет его к покупке. Если вдруг ставка все же будет снижена, то стоит ожидать первые пару месяцев увеличения количества ипотечных сделок и доли таких сделок в общей структуре. Объясняться это будет, прежде всего, тем, что на сделку постараются быстрее выйти те, кто и так стоял на пороге покупки, а теперь получил еще более привлекательные условия.
Вице-премьер Игорь Шувалов посоветовал россиянам именно сейчас покупать квартиры, так как время наиболее удачное. А вы бы какой совет дали тем, кто раздумывает над этом?
Совет тут довольно простой – опираться на свои потребности и анализировать свои возможности. То есть, если вам необходимо решать жилищный вопрос, например, скоро должен родиться ребенок, стало тяжело жить с родителями или просто вы создаете семью, то зачем откладывать покупку? Квартиры в новостройках дешеветь не будут при любом развитии событий. По мере увеличения строительной готовности дома, застройщик все равно будет повышать цены в проекте. Если у вас достаточно средств на покупку, то проблем вообще нет, только подбирать привлекательный проект и оценивать надежность застройщика.
При этом при покупке квартиры в новостройке в кризис рынок предоставляет дополнительные возможности – увеличение дисконта, более привлекательные акции и подарки, ну и, конечно, привлекательная ипотека. Стараясь простимулировать продажи, застройщики предлагают скидки намного выше, чем в докризисные времена. Например, если раньше размер дисконта при 100% оплате не превышает 3-4%, то сейчас при соблюдении этого условия застройщики могут предоставить скидку и в 5-6% (иногда и в индивидуальном порядке, иногда в рамках специальных акций). К тому же многие застройщики постоянно выводят различные акции на ограниченный пул квартир, в рамках которых можно получить скидку и в 10%. Нужно внимательно изучать все то, что сейчас предлагает рынок. А предлагает он и, правда, большое количество возможностей.
Если же вам придется для покупки привлекать кредитные средства, то тут нужно быть более внимательным и уже оценивать не только предложения рынка, но, прежде всего, собственные возможности. Мы рекомендуем пройти самую элементарную проверку готовности к ипотечному кредиту – пожить несколько месяцев только на 50% заработной платы.
Кстати, обратите внимание и на совместные программы банков и застройщиков, которых стало большое количество на рынке в последнее время – это реальная возможность сэкономить, так как в рамках различных совместных программ на рынке можно встретить ставки по ипотеке от 9% годовых на несколько лет. Учитывая, что в первые годы выплачиваются в большей мере проценты по кредиту, такая акция помогает сократить размер переплаты для заемщиков.
А если бы у вас было, скажем, 4-5 млн рублей, то в какую недвижимость вы бы их вложили? Какие объекты в данной ценовой категории считаете наиболее инвестиционно привлекательными сегодня?
Для Москвы данная сумма небольшая, можно посмотреть квартиры в проектах на начальной стадии строительства, но выбор будет крайне ограничен. Нужно обязательно изучать репутацию застройщика, посмотреть текущее положение дел в других проектах компании. А вообще квартиры в Москве будут востребованы всегда, поэтому это наиболее оптимальное решение.
За 4-5 млн в Москве предлагается довольно большой выбор апартаментов. Но данный формат не всем интересен, так как нет возможности прописки, нет нормативов по обеспечению социальной инфраструктурой.
Также можно посмотреть квартиры в ближайшем Подмосковье. При этом уже стоит очень внимательно изучить не только текущую ситуацию, но и перспективы района. Так как сейчас власти предпринимают целый ряд мер по улучшению транспортной ситуации многих районов Подмосковья, то можно изучить, где в ближайшее время откроются станции легкого метро, будут построены ТПУ, развязки, дороги. Нужно помнить, что для Московской области на первом месте стоит транспортная доступность. Вот на это и стоит опираться при выборе объекта.
Дата публикации 23 сентября 2015
