В правительстве РФ заговорили о возможной отмене схемы долевого строительства. В частности, Минстрой предлагает, чтобы покупатели квартир в новостройках имели дело с банками, а не с застройщиками. Так удастся исключить ситуации обмана дольщиков. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов о том, стоит ли отменять ДДУ и как на это может отреагировать рынок.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»
Что-то определенное по этой теме можно будет сказать после ознакомления с законопроектом. На первый взгляд, посредничество банков не защитит инвесторов от строительных рисков. Банки не способны, да и не будут управлять строительными проектами. Соответственно, все претензии по срокам ввода жилых домов в эксплуатацию, а также по качеству построенных квартир инвесторам все равно придется разрешать с застройщиками. Застройщики эту ответственность на себя не возьмут, пока не получат встречного возмещения от инвесторов в виде долевых инвестиций. В то же время, если речь идет о переходе на модель исключительно кредитования банками застройщиков, не ясна с точки зрения гражданского права роль долевых инвесторов в этом процессе.
Насколько помню, ранее были попытки подключить банки к финансированию строительства за счет средств дольщиков. В частности, в Чувашском отделении Сбербанка апробировалась схема целевого фондирования, когда долевые инвестиции привлекались на банковские счета, и за их счет банк финансировал строительство. Однако без корректировок в законодательстве о банковской деятельности эта модель не показала жизнеспособности и массового распространения не получила.
В законопроекте потребуется учесть интересы не только банков, но и долевых инвесторов и застройщиков. Задача осложняется тем, что банки имеют специальную правоспособность, то есть в силу своих уставов не вправе напрямую управлять строительным проектами. В то же время, если они будут только собирать деньги и перераспределять их между инвесторами и застройщиками, оставляя на застройщиках все риски и всю ответственность за строительный проект перед долевыми инвесторами, то подобная ситуация вряд ли может устроить застройщиков.
Застройщики на эту реформу отреагируют, скорее негативно, чем позитивно. Думаю, они уже давно устали от бесконечных реформ в этой сфере. Пора бы остановиться или в крайнем случае уже провести одну главную взвешенную и продуманную реформу с предсказуемыми благоприятными последствиями и больше ничего не реформировать, хотя бы несколько лет, позволив стабильно и предсказуемо работать.
Если банки за счет долевых инвестиций будут кредитовать застройщиков, то себестоимость строительных проектов возрастет на сумму банковских процентов. В условиях стагнации рынка новостроек или снижения цен это означает уменьшение рентабельности девелоперского бизнеса. Насколько увеличатся цены, будет зависеть от деталей реформы и финансовой политики застройщиков и банков.
Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»
Государство предлагает построить буфер безопасности в виде банков между покупателями квартир и застройщиками. Предполагается, что эта схема позволит исключить ситуации обмана дольщиков.
Будет ли работать данная схема в России? Однозначно ответить на этот вопрос сложно, так как это объясняется обычной спецификой такого рода начинаний. Многое зависит от того, какую роль в данном вопросе возьмут на себя банки и какие гарантии они будут при этом давать дольщикам.
Российские реалии таковы, что покупатели квартир ожидают любого подвоха, в том числе из-за примеров действительного обмана дольщиков и того, что разница между реальным строительством и его законодательным оформлением может быть весьма значительной. Государство при этом не дает гарантий, но только требует от покупателей и от застройщика соблюдать с каждым днем все более строгие требования закона.
Покупателям следует разбираться в документах застройщика и требовать их от него. Застройщику следует принимать деньги только после регистрации первого договора долевого участия и обязательно соблюдать все требования и сроки строительства. Кроме того, теперь надо и застраховать свою ответственность или предоставить гарантии соответствующего банка.
Однако, чтобы приступить к работам, нужно получить хотя бы первоначальную сумму на начало строительства. Откуда же ее взять? Российский бизнес привык к высокой рентабельности и привык покрывать свои затраты чужими средствами. Банки благотворительностью не занимаются.
Если убрать из внимания известные запреты, которые имеют отношение к долевому строительству, то получается, что и законодательство наше не запрещает использование различных схем при реализации новостроек. Можно привлекать юридические лица в качестве инвесторов и соинвесторов. А предварительный договор купли-продажи в новостройке также формально соответствует закону и в случае добросовестного исполнения застройщиком своих обязательств защищает такого покупателя не хуже договора долевого участия.
Таким образом, любые нововведения в данной сфере, за исключением контроля над этой отраслью со стороны государства, влекут для граждан лишь дополнительные расходы, которые, в свою очередь, на них вынужден будет переложить застройщик.
Безусловно, при реализации подобных изменений, равноправные участники экономических отношений, такие как покупатели и застройщик, должны быть против появления между ними абсолютного посредника в лице банка. Исключением может быть только ситуация, когда банк будет действительно помогать застройщикам и покупателям. Парадокс этой ситуации только в том, что банк это коммерческая организация, которая ориентирована на извлечение прибыли. Помощь такая будет, как минимум, стоить денег.
Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege
Для застройщика целью привлечения денежных граждан было и остается беспроцентное кредитование строительства. «Вливание» в строительство внесенных гражданами сумм - весомое условие получения прибыли от девелоперской деятельности. В случае массового вовлечения в долевое участие банков, основой деятельности которой является получение прибыли от выдачи кредитов, сомнительно сохранение института «легких денег» под застройку. Скорее, это будет выглядеть так - гражданин несет деньги в банк, которые перечисляет их застройщику под проценты. Это больно ударит по интересам строительных компаний, и, как следствие, по интересам граждан-приобретателей квартир.
Кроме того, российские банки выступают весьма сомнительным гарантом интересов граждан-дольщиков, так как в погоне за прибылью зачастую сами ущемляют их права. Вспомним, хотя бы, нашумевшие «цивилизованные» методы взыскания задолженностей. Поэтому при принятии подобных изменений в законодательство государство должно выступить гарантом соблюдения прав всех участников долевого строительства, выступить жестким регулятором рынка цивилизованного ипотечного кредитования. А о таких функциях нашего правительства пока говорить преждевременно.
Цель любого законопроекта - стать законом. Таким, который четко и ясно регулирует заданную сферу общественных отношений, направлен на нормализацию бизнеса, но предусматривает и возможность принудительного исполнения. Собрать воедино противоположные пожелания участников долевого строительства, выявить «золотую середину», которая всех бы устраивала - невероятно сложная задача. Не допустить резких перегибов в экономической составляющей строительной деятельности, скачков цен на строящуюся недвижимость - вот основные задачи авторов законопроекта.
Предложенные новшества законодательства в нынешних российских реалиях означают ужесточение инвестиционного климата строительства. Это понимают и в Минстрое - недавнее заявление министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня о несовершенстве существующей схемы долевого строительства осторожно по своему содержанию, и больше похоже на рассуждение о том, что хорошо было бы двигаться в русле опыта ряда западных стран. Участники рынка строительства отреагировали также. Все понимают, что двигаться к цивилизованному и взаимовыгодному рынку - это общая задача. Но сейчас лучше совершенствовать существующую схему долевого участия, а не кардинально менять ее.
Если место беспроцентных денежных средств граждан займет процентный банковский кредит, это, безусловно, негативно отразиться на рынке новостроек. Стоимость строительства вырастет, что потянет за собой и увеличение цен на квартиры.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Прошло всего два года с тех пор, как были приняты поправки к 214-ФЗ о защите интересов дольщиков, в результате которых девелоперы были вынуждены перестроить свою работу и приспособиться к другим правилам игры. Казалось бы, ситуация только утряслась, как вдруг на горизонте замаячили новые инициативы.
Сейчас довольно сложно оценить предложение Минстроя отменить схему долевого строительства. Множество вопросов остаются открытыми. Каким образом в эту цепочку впишется банк? Будет ли он выступать конечным продавцом квартир? Если да, то готовы ли банки нести ответственность за действия застройщика перед покупателями? В любом случае внедрить новые правила игры будет непросто: потребуется время для того, чтобы участники рынка смогли приспособиться к новым условиям. Думаю, что подобные «метания» от одних правил к другим вряд ли окажут позитивное воздействие на первичный рынок жилой недвижимости.
Пожалуй, основная трудность, с которой рискуют столкнуться авторы проекта – это разъяснить банкам, почему они должны стать связующим звеном в цепочке отношений между покупателем и девелопером. Думаю, что в процессе разработки схемы взаимодействия сторон всплывет и множество других подводных камней.
Крупные застройщики, которым всегда было проще получить проектное финансирование, скорее всего, довольно быстро адаптируются к новым рыночным условиям. А вот мелким застройщикам заручиться поддержкой банков гораздо сложнее, поэтому они будут вынуждены искать влиятельных партнеров, что неизбежно отразится на сроках реализации их проектов. В результате выход некоторых жилых проектов может быть перенесен, что, скорее всего, приведет к некоторому сокращению объемов предложения.
Финансирование жилых проектов ведется, в основном, за счет собственных средств застройщика, заемных (кредиты от банков), а также тех, которые девелоперу удается привлечь от дольщиков во время реализации квартир. Если же проекты полностью будут финансироваться банками, расходы застройщика, безусловно, вырастут (увеличатся платежи по кредитам). А так как наши девелоперы привыкли все дополнительные затраты перекладывать на плечи покупателей, это неизбежно повлечет за собой рост стоимости квадратного метра.
Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»
Исходя из того, что обсуждается, сложно говорить, будет ли этот механизм работать. Мне кажется, правительство смотрит немного не туда. Покупатели, банки и девелоперы очень долго привыкали и осваивали 214-ФЗ, более того, закон с начала своего действия перенес уже не одно «обновление», сейчас не вызывает критики, а потребитель реагирует на него охотно.
Изменение существующего уклада приведет, в первую очередь, к сумятице, которая не будет полезна ни игрокам, ни покупателям. Также здесь нарушена причинно-следственная связь – каким образом банк может влиять на проект? У него, во-первых, нет ресурсов для экспертизы этого вопроса и в продажах непрофильных активов, а во-вторых - банк окажется в ситуации, когда ему нужно продавать продукт, который он не производит, какой его интерес в этом? Сейчас есть действующие нормы, которые регламентируют контроль за проектами и исключают возникновение ситуаций с обманутыми дольщиками.
Авторы вряд ли встретят одобрение данной инициативы. Если рассматривать этот вопрос, то скорее не с точки зрения, кто будет продавать и делать экспертизу проекта, а как оптимизировать процедуры по реализации проектов (прохождение всех экспертиз, получение разрешения на строительство, получение ТУ по коммуникациям).
Застройщики не один год готовят проект и получают всю ИРД по проекту, далее они должны пройти почти те же самые стадии с банками. Я не понимаю, зачем. Ведь сейчас, когда проект получил все документы и вышел на реализацию, банки аккредитуют объект, и это, фактически, проверка банком застройщика. Но это не останавливает продажи, а наличие ипотеки дает потребителю дополнительную гарантию. В конце концов, изначально продуктом является квартира, а банк присутствует только как кредитная организация, задача которой - получить доход. Как, в случае с новой инициативой, будут сосуществовать в банке две составляющие - проверка объекта и продажа кредитов, я не понимаю, т.к. это противоречит друг другу.
Новшества очень сильно отразятся на рынке новостроек. Во-первых, сроки по выходу увеличатся, во-вторых - дополнительное звено, которое не является экспертом в вопросе, будет тормозить все процедуры (хотя бы первое время). Что касается стоимости, сложно даже предположить, ведь у нас покупатель не берет деньги с полки, а увеличение затрат должно либо съедать маржу, либо увеличивать цену.
Ирина Игнатьева, директор департамента маркетинга, рекламы и реализации девелоперской компании «КомСтрин»
В России работает любая схема, принятая законодательно. Однако авторы проекта могут столкнуться с некоторыми трудностями.
Во-первых, не факт, что введение новых правил уменьшит риски дольщиков. Во-вторых, новая конструкция может привести к слиянию банковских и строительных рисков в точке рынка нового строительства.
В целом это может способствовать укрупнению рынка и уменьшению конкуренции, что может негативно сказаться на объемах, качестве и сроках нового строительства. На стоимости квартир это тоже может сказаться. Потребители могут столкнуться с повышением цен за квадратные метры за счет включения в себестоимость процентов.
К сожалению, авторы проекта не учитывают распространение еще одной схемы строительства – жилищные кооперативы, которые почти никак не регламентированы. И новые правила их не отменяют. Именно схема строительства через жилищные кооперативы сейчас самая незащищенная по документарно-правоустанавливающей основе.
Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group
На сегодняшний день уже существует хорошо отработанный механизм покупки жилья в новостройках - договор долевого строительства (214-ФЗ), который понятен и устраивает как застройщиков, так и покупателей квартир. Новая схема, скорее всего, тоже будет работать, однако для того чтобы довести ее «до ума» понадобится время.
Применение данной схемы может отразиться на росте стоимости жилья, если большая часть рисков будет перекладываться на застройщиков и девелоперов. Возможно, появятся какие-то дополнительные транзакционные издержки, связанные с реализацией этой схемы. Скорее всего, это ляжет на плечи покупателя. Издержки могут составить менее 1% от стоимости квартиры.
Дата публикации 17 марта 2014
