В декабре после реконструкции открыт один из самых важных участков Калужского шоссе – от Сосенок до Ватутинок. Запущено движение по мосту через реку Десну и трем путепроводам, за счет этого движение по главной магистрали Троицкого и Новомосковского округов (ТиНАО) станет намного свободнее. Новострой-М выяснил у экспертов, как улучшение транспортной доступности Новой Москвы отразится на рынке новостроек в этой локации.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
Реконструкция участка Калужского шоссе от Сосенок до Ватутинок значительно улучшает транспортную доступность Троицкого и Новомосковского округов, что, безусловно, повышает привлекательность района для застройщиков. Но девелоперскую карту города это вряд ли изменит. Преломить ситуацию и спровоцировать выход сразу нескольких новых жилых комплексов может появление метро. Например, в начале 2012 года стало известно, что к 2015 году в Мытищи будет продлена Калужско-Рижская линия метрополитена. Начиная со второй половины 2012 года, на локальный рынок жилья стали активно выходить новые проекты. Примечательно, что за два года в Мытищах появилось сразу четыре комплекса бизнес-класса. А в 2014 году рынок пополнился еще двумя новыми проектами комфорт-класса.
Поэтому открытие метро действительно сможет изменить девелоперскую карту города. Уже известно, что столичные власти намерены построить линию метрополитена от улицы Новаторов в ЮЗАО через Новые Ватутинки и Троицк до Красной Пахры. После подтверждения проекта линии метро мы ожидаем повышения интереса девелоперов к прилегающим территориям Калужского шоссе.
Одна из самых острых проблем Новой Москвы – плохая транспортная доступность. Запуск трех путепроводов на Калужском шоссе и открытие моста через реку Десну существенно изменили ситуацию в ТиНАО к лучшему: теперь жители Ватутинок могут доехать до МКАД всего за 15 минут. Безусловно, этот фактор привлечет покупателей недвижимости, но резкого повышения спроса ждать не стоит.
В зону влияния магистрали попадают Центральный и Южный районы ЖК «Новые Ватутинки», а также ЖК «Кленовые аллеи», «Остров Эрин» и «Солнечный». Как правило, при улучшении транспортной доступности стоимость недвижимости повышается примерно на 10%. Однако после реконструкции Калужского шоссе цены на жилье ни в одном из прилегающих проектов не изменились. Это связано с тем, что о планах расширения магистрали было известно заранее, поэтому девелоперы сразу заложили этот фактор в стоимость квадратного метра. К сожалению, пока московские девелоперы не анонсировали новые проекты на участке от Сосенок до Ватутинок.
Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент»
Реконструкция одного из самых важных участков Калужского шоссе призвана улучшить транспортное сообщение в юго-западной части города. Жителям Троицка и других близлежащих районов будет удобнее передвигаться с помощью личного и общественного транспорта, так как пропускная способность магистрали должна возрасти. Однако мы не ожидаем существенных изменений относительно девелоперской карты: спрос в большей части сосредоточен вблизи МКАД – в локациях, где расположено метро или идет его строительство.
Мы считаем, что кардинальных изменений не произойдет, однако положительный эффект по факту реконструкции важного участка Калужского шоссе будет отмечаться. Скорее всего, цены не подрастут, однако сроки экспозиции, возможно, изменятся. В отличие от области, Новая Москва практически не обеспечена ж/д транспортом, поэтому улучшение уже текущих магистралей играет важную роль, однако есть локации, в которых представлено несколько видов транспортного сообщения, и такие территории пользуются более высоким спросом.
Мы ожидаем, что застройщики не будут завышать стоимость квартир в своих проектах, учитывая конкуренцию со стороны новостроек с более удобным транспортным сообщением. Большее влияние на спрос и цены оказывает строительство станций метро, позволяющего значительно экономить время в дороге.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
На присоединенных территориях сейчас проводятся работы в различных направлениях по улучшению транспортной доступности – реконструкция Калужского шоссе, строительство метрополитена до Троицка, запуск скоростного трамвая. Ведется комплексная работа по развитию Новой Москвы.
Реконструкция еще одного участка Калужского шоссе – от Сосенок до Ватутинок улучшит скорость движения на данном участке на 20%, но не приведет к тотальному пересмотру девелоперской карты города. Скорее более значительное влияние можно ожидать от строительства метрополитена и запуска скоростных трамваев. В целом разнонаправленное развитие территорий стимулирует покупательский интерес, следовательно, и заинтересованность девелоперов в новых проектах в Новой Москве. Заметного влияния на рынок жилой недвижимости реконструкция участка магистрали не окажет.
В непосредственной близости от реконструированного участка Калужского шоссе возводятся жилые комплексы «Москвичка», «Дубровка», «Андерсен», «Новые Ватутинки», «Кленовые аллеи». Реконструкция шоссе повлияет на стоимость в данных проектах крайне незначительно – не более чем на 2-3%.
Конкретных и проработанных планов по выводу новых проектов в этой локации сейчас еще нет. Территорий под потенциальную застройку много, но сроки реализации пока неизвестны.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Калужское шоссе – это главная магистраль всех присоединенных территорий. В перспективе именно эта трасса должна обеспечить беспрепятственное перемещение жителей из Новой в «старую» Москву, окончательно стерев границы между данными территориями. Сегодня известно, что вдоль Калужского шоссе в перспективе 5-7 лет появятся несколько станций метро, поэтому уже в 2018-2019 гг. рядом с трассой, полагаю, начнется разработка новых проектов. Однако даже новостройка у будущего метро не будет продаваться, если у жителей не будет хорошей транспортной доступности здесь и сейчас. Поэтому реконструкция Калужского шоссе позволит девелоперам развивать присоединенные территории уже сегодня, не дожидаясь строительства новых линий метрополитена.
Запуск путепроводов и новых развязок повышает ликвидность, однако единовременного роста стоимости в связи с данным событием не произошло. Ценообразование на рынке недвижимости – это стратегический процесс. Ни один застройщик не станет повышать цену за «квадрат» условно на 100 рублей при открытии остановки рядом с домом, 500 рублей – с появлением нового маршрута общественного транспорта, 1000 – рублей при запуске эстакады и т.д. Обо всех потенциальных событиях, касающихся транспортной доступности, девелоперы знают заранее. Например, реконструкция Калужского шоссе напротив нашего района шла год, проектированием власти занимались вовсе 2-3 года. Поэтому открытие нового участка не стало сюрпризом ни для девелоперов, ни для покупателей. Соответственно, повышение прайса, как правило, не привязано конкретно к очередному улучшению проекта.
Самый масштабный проект, попавший в зону реконструируемого участка Калужского шоссе от деревни Сосенки до деревни Ватутинок, это район Новые Ватутинки. Мэр Москвы принял личное участие в открытии новой развязки с главным мостом, обеспечивающим бессветофорное и скоростное движение автомобилей жителям района. Под мостом организованы дублеры и развороты в обе стороны Калужского шоссе, а также выезд в центр. В связи с нововведениями реальное время в пути до МКАД на собственном автомобиле сократилось с 20 до 15 минут. Тем не менее, мы не стали увеличивать прайс. Сегодня девелоперы ведут ожесточенную конкуренцию за клиента и очень филигранно повышают цены, реагируя на спрос. Так как об открытии эстакады было известно заранее, на повышенную активность в проекте в связи с данным событием мы не рассчитываем.
Дата публикации 20 декабря 2017
