Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE, рассказала порталу Новострой-М о том, что ждет рынок недвижимости в случае принятия нового пакета антироссийских санкций, приведет ли он к девальвации рубля и, как следствие, к скупке людьми телевизоров, холодильников и, конечно же, квартир в новостройках.
Согласны ли вы с мнением, что новый пакет антироссийских санкций приведет к девальвации рубля и резкому скачку спроса на новостройки?
Действительно, новые санкции могут повлиять на курс рубля и вывести его из относительного равновесия, которое мы наблюдаем последние два года. По разным оценкам, стоимость американкой валюты может достигнуть 65-70 рублей, если США ограничат частные инвестиции в российские облигации федерального займа (ОФЗ), хотя какие конкретно меры будут приняты, пока не ясно. Если будут запрещены только новые операции, то рубль потеряет в цене не так сильно. Если под санкции подпадут как будущие, так и уже состоявшиеся инвестиции в ОФЗ. Однако в любом случае если санкции будут введены, рубль ослабнет.
Готовы ли сегодня на падающем рынке застройщики сбыть большой объем квартир, если вдруг все произойдет так, как прогнозирует Сергей Первиков в авторской колонке?
Сегодня на первичном рынке жилья в целом по стране (в крупных городах), а также в столицах наблюдаются отчетливые признаки затоваривания. В Москве в 2017 году было реализовано только 43% от суммарного годового объема предложения, то есть предложение растет быстрее спроса, и это несмотря на некоторое замедление активности девелоперов в массовом сегменте жилья и беспрецедентный рост покупательской активности в Москве (+54% заключенных ДДУ по итогам 2017 года по сравнению с 2016). Всего в столице сегодня представлено порядка 50 тыс. объектов в новостройках – это беспрецедентный в истории московского рынка объем предложения нового жилья. Поэтому я полагаю, что никаких проблем с внезапным скачком спроса на жилье не возникнет. Напротив, он будет способствовать устранению дисбаланса на рынке, который сейчас провоцирует ценовую стагнацию.
Нужно ли людям готовиться к резкому скачку цен на квартиры в новостройках?
Конечно, если возникнет ажиотажный спрос, то некоторые девелоперы могут спекулятивно повысить цены. Однако я полагаю, что повторения роста цен, который последовал после обвала рубля конца 2014 года, ждать не следует. Принципиально изменилась ситуация на рынке. В декабре 2014 года было представлено 27 тыс. объектов, то есть почти в два раза меньше, чем сейчас. Конкуренция значительно усилилась, поэтому даже ажиотажный спрос не приведет к росту цен боле чем на 5-10% в отдельных проектах. Напомню, что в начале 2015 года в отдельных проектах даже в течение одной недели расценки повышались на 10%. В этот раз такого скачка не случится, хотя в высокобюджетных сегментах девелоперы могут увеличить цены, сославшись на удорожание импортных материалов.
Ваше мнение по поводу этого сценария - насколько все это вероятно сейчас?
На мой взгляд, для повторения сценария скачкообразного роста спроса конца 2014 года нет важной составляющей – денег у населения. Дело в том, что кризис 2014-2015 года россияне встретили с накоплениями, которые хранились и пополнялись как минимум с прошлого кризиса (2008 года). Причем одновременно с этим росли (точнее восстанавливались) доходы на протяжении шести лет. Таким образом, после девальвации рубля нашим соотечественникам было что тратить. Сейчас ситуация совершенно другая. Действительно, за последние два года доля россиян со сбережениями снова возросла с 27% до 57%, однако по своим размерам «заначки» граждан, конечно, совсем небольшие, ведь времени на восстановление накоплений прошло немного (всего 2,5 года). Кроме того, на протяжении последних трех лет реальные доходы неуклонно сокращались, что также не способствовало откладыванию больших сумм.
В связи с этим, конечно, очереди за телевизорами и мелкой бытовой техникой вполне могут образоваться после нового витка девальвации, но для массовой скупки недвижимости у населения средств все же уже нет. Конечно, в Москве и Санкт-Петербурге повышение спроса в отдельные месяцы может наблюдаться, но нельзя назвать это «шансом для первичного рынка», который поменяет расстановку сил на рынке. Более того, даже если ажиотаж случится, как и после любого хорошего праздника наступит жесткое «похмелье», когда спрос резко упадет (как это произошло в 2015 году).
Дата публикации 29 января 2018
