Прошедшее лето запомнится нам не только аномально холодной погодой. На рынке недвижимости за три месяца произошли знаковые события, в том числе рекордное снижение ставок по ипотеке. Новострой-М попросил экспертов прокомментировать итоги этого лета на рынке новостроек Московского региона и рассказать, вырастут ли цены на квартиры и каких сюрпризов ждать осенью.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость»
Летние месяцы – традиционно более спокойный период на рынке недвижимости. Активная пора отпусков вносит свои коррективы – люди в большей степени думают о том, как организовать время в жаркие месяцы, и по возможности, если вопрос не требует срочного решения, откладывают сделку по приобретению недвижимости на осень. Однако если проводить сравнение с предыдущим периодом, то текущее лето показало более высокие показатели, чем год назад. Мы фиксировали рост в среднем на 5-7%.
Среди проектов, продажи в которых стартовали в течение летнего сезона, отметим жилой комплекс бизнес-класса Silver, а также комплекс апартаментов Nord. Оба проекта реализуются в Северо-Восточном административном округе.
Согласно нашим данным, средние цены на рынке новостроек существенно не изменились. Ситуация на первичном рынке способствует ценовой лояльности со стороны застройщиков. Дешевеющая ипотека сыграла свою роль в спросе на квартиры. Банки могут предложить привлекательные условия по кредитам – ниже, чем в прошлом году в рамках государственного субсидирования. Причем с учетом ипотеки, подразумевающей коммерческое субсидирование, ставки достигли беспрецедентного уровня. Например, под 5,2% в первый год кредитования или от 7,4% на 7 лет.
Осенью мы ожидаем традиционного прироста спроса, который вряд ли выльется в существенное повышение цен. На фоне высокой конкуренции застройщики продвигают свои объекты путем улучшения городской среды, и повышение стоимости квартир может стать не лучшей стратегией для проекта (особенно если рядом реализуются масштабные новостройки). Мы прогнозируем, что показатели осенью будут выше, чем в прошлом году. Наличие доступной ипотеки позволяет большему количеству покупателей рассмотреть приобретение жилья.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
В целом летний период можно охарактеризовать положительно: «бума» на рынке мы не наблюдали, как это было летом-осенью 2016 года, однако кризисные тенденции становятся все менее отчетливыми. Покупательская активность сохранялась на высоком уровне, достигнутом во второй половине 2016 года. Несмотря на сезонный фактор, в июне-июле выросли средние расценки в массовом сегменте жилья в Москве. Динамика выхода новых проектов сохранилась на уровне лета 2016 года с небольшим повышением – летом 2017 года вышло на три проекта больше, чем годом ранее.
Спрос на первичном рынке продолжает расти. В июне-июле Росреестр зарегистрировал 7 775 сделок в Москве, что на 40% больше, чем за аналогичный период 2016 года, когда были зафиксированы 5 544 сделки. Тем не менее, есть и заметные изменения в динамике. В 2016 году спрос планомерно повышался с самого начала года. Число сделок в июне-июле превысило показатели мая-апреля на 10%. В 2017 году отчетливо заметен пик покупательской активности, пришедшийся на март-апрель, после чего активность снизилась. В июне-июле 2017 года было заключено сделок на 11% меньше, чем в апреле-мае. Мы связываем это с тем, что в 2016 году покупатели в основном остались в Москве и сберегали деньги, не расходуя их на поездки. В этом году стабилизация экономики стала очевидной тенденцией, и клиенты ушли в отпуск.
Снижение ставок по ипотеке в целом позитивно влияет на рынок долевого строительства, ведь объемы продаж остаются на исторически рекордном уровне. На этом фоне цены на новостройки выросли. По итогам июля они достигли 150 720 рублей за кв. м. Впервые с января 2016 года средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте жилья преодолела отметку в 150 тыс. рублей. Учитывая не снижающийся темп выхода новых проектов, положительная динамика свидетельствует о все более распространенном прямом повышении цен застройщиками.
С июня по август 2017 года на первичном рынке Москвы начались продажи в 17 жилых комплексах. Год назад в этот период стартовала реализация 15 жилых комплексов. Тем не менее, в массовом сегменте объем предложения в целом остался на уровне мая – порядка 20 200 квартир в продаже.
Сегодня главным драйвером спроса на рынке остается ипотека. Учитывая снижение ставок, которые достигли 9,5-10% годовых, мы ожидаем приток клиентов осенью. К примеру, в банке ВТБ после очередного витка снижения ипотечных ставок был отмечен рост числа ипотечных сделок на 25%. В июне 2017 года было зафиксировано рекордное число покупок жилья с привлечением ипотеки. Учитывая данную тенденцию, уже осенью мы увидим новые рекорды продаж.
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
Лето в столичном регионе можно охарактеризовать как спокойное. Ярких и громких выходов новых проектов было немного, но они все же есть. Например, проект бизнес-класса на месте комбината газеты «Правда», крупные проекты эконом-класса в Люберецком и Химкинском районах. Продажи были стабильными, но в сравнении с весенним периодом несколько ниже. Резких колебаний цен не замечено.
В Москве средняя стоимость квадратного метра за три месяца выросла на 1% и в августе составила 198 тыс. руб. В Новой Москве аналогичный тренд – цена выросла на 3% и составила в августе 103 тыс. руб./кв. м. В Московской области, наоборот, наблюдалось понижение цен – на 1-2%. Можно констатировать, что административный фактор играет свою роль и проекты с московской пропиской растут в цене на фоне крайне незначительного понижения в области.
По данным Росреестра, спрос в Москве можно описать как волнообразный. Так, с апреля по май было падение сделок в среднем по рынку на 21%, с мая по июнь – рост на 24%, с июня по июль – падение на 17%. В Новой Москве пик сделок в 2017 году пришелся на апрель, а дальше падение в мае на 13%, июне - на 24%, в июле – незначительный рост на 1,3%. Продажи в Московской области незначительно понизились с приходом лета.
Суммарно за лето в столичном регионе вышло 18 проектов, 2 проекта были перезапущены, 12 из них находятся в Москве. В «старой» Москве проекты распределились по округам равномерно.
Цены в среднем сохранят свои позиции. После окончания сезона отпусков мы ожидаем традиционный рост спроса со стороны потенциальных покупателей. В целом, по нашим ожиданиям, предстоящий сезон должен быть стабильным, без каких-либо сюрпризов.
Дмитрий Цветов, руководитель управления анализа и оценки ГК «А101»
Лето в этом году показало исторически максимальные результаты для ГК «А101». По сравнению с прошлым летом продажи выросли в 2,5 раза. Удалось превзойти высокий сезон прошлого года (IV кв. 2016 г.) на 40%.
Как мы видим, рынок жилой недвижимости в границах «старой» Москвы демонстрирует рост. По предварительным данным, мы можем ожидать рост на 35-45% по сравнению с летом 2016 года. Рынок Московской области, напротив, показывает стагнацию – объемы продаж соответствуют прошлому году и по итогам лета могут составить до -5% от прошлого года.
Средняя цена продажи по сравнению с прошлым летом выросла на 1,9%. В целом по Новой Москве идет увеличение ликвидности проектов – пока это выливается в большей степени в рост темпов продаж, в меньшей степени – в рост цен. Работы по строительству Сокольнической линии метрополитена и развитие локации в комплексе подстегивают спрос на квартиры.
Если смотреть по проектам ГК «А101», то доля сделок по ипотеке увеличилась незначительно – с 48 до 50% (без учета военной ипотеки). Думаю, что результаты по рынку в целом сопоставимы.
Спрос на квартиры в ближайшем будущем вырастет, что может привести к росту цен либо, что более вероятно, росту темпов продаж на 25-30% к объемам продаж лета.
Мы ожидаем дальнейшего снижения ставок по ипотеке и очень интересных совместных предложений от банков и застройщиков. Уже сейчас в ГК «А101» можно купить квартиру в ипотеку под 6,75% на 10 лет. Осень 2017 года должна показать результаты не хуже летних. Предвыборные годы отличаются высокими продажами.
Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA
Летом 2017 года стоимость квадратного метра в Москве достигла минимума и сравнялась с минимальной ценой квадратного метра в начале 2016 года. При этом если дорогое жилье сегмента «элит» и «бизнес» сохраняет свои позиции, то дешевое жилье больше всего подвержено изменениям – цены на него стремительно падают.
Впрочем, я бы не стал говорить о какой-то положительной динамике, определяющим фактором на рынке недвижимости продолжает оставаться огромный объем предложения. Поскольку застройщики пока недостаточно мотивированы снижать объемы выводимого жилья даже в период летнего затишья, тренд на снижение цен в ближайшем будущем не изменится.
Если говорить о рынке новостроек в общем, то спрос на новостройки в Московском регионе действительно неустанно ползет вниз. Парадокс заключается в том, что на рынке недвижимости все еще остаются весомые объемы предложения, несоизмеримые со спросом, тенденция снижения стоимости жилья сохраняется. При этом в середине лета московским новостройкам удалось немного подорожать, чего не скажешь о новостройках в области, скидки на которые сейчас достигают своего максимума. Как правило, летом застройщики стараются привлечь покупателей скидками и акциями, и, опираясь на статистику Росреестра, сравнивая объемы сделок с прошлым летом, можно констатировать, что в этом году у них это неплохо получилось.
Пересмотр условий по ипотеке, который должен был в первую очередь способствовать стимулированию спроса, затормозил принятие решения части потенциальных покупателей в первые месяцы лета – они решили подождать с покупкой до самых выгодных времен. После 10 августа (снижения ставки Сбербанка до 7,4%) такие времена, казалось бы, наступили, но всегда найдутся сомневающиеся, которые будут ждать дальнейшего понижения ставок. Оценивать влияние подешевевшей ипотеки на спрос этим летом пока рано. Я прогнозирую повышение спроса в прямой зависимости от понижения процентных ставок по ипотеке в пределах 10-15%.
Снижение ипотечных ставок «подтянуло» традиционно низкий спрос в летний период. Доля ипотеки на наших проектах выросла до 69%, что на 9% выше среднестатистической доли ипотечных сделок за последние два года.
Повышения стоимости квадратного метра на первичном рынке ждать в обозримом будущем не стоит. Разумеется, есть такие бессмертные факторы, как стадия строительства конкретного дома и стадия самого проекта, которые во все времена влияли на стоимость квадратного метра. Но если говорить о картине в целом – сейчас, как никогда, благоприятное время для покупки собственного жилья.
Снижение ипотечных ставок на данный момент единственный путь оживления застывшего рынка, на котором по большому счету давно не происходило серьезных изменений, ситуация стабильна: тренд на снижение цен сохраняется, а спрос остается ограниченным. Я вижу дальнейшие перспективы понижения ставок в пределах 1-2%, которые являются значительными при сегодняшних рассматриваемых цифрах.
Дата публикации 01 сентября 2017
