Новострой-М выяснил у экспертов рынка недвижимости, как за год работы Московского центрального кольца изменился рынок новостроек, на сколько выросли цены на квартиры у МЦК и планируется ли рядом с ним запуск новых проектов.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Для строительной отрасли один год – это небольшой срок, поэтому, на мой взгляд, преждевременно делать выводы о влиянии МЦК на столичный рынок новостроек. Оно проявится позже, когда МЦК станет совершенно привычным пассажирским маршрутом и в сознании покупателей недвижимости новостройка у кольца будет равнозначна жилью у метро. Тем не менее, безусловно, влияние есть. Скажем, те потенциальные площадки для строительства, которые еще до открытия МЦК были обделены вниманием девелоперов, сейчас пользуются повышенным спросом. Также увеличилась ликвидность жилья в районах, где отсутствуют станции метро, но появились платформы МЦК.
В целом же с сентября 2016 года в Москве отмечается рост спроса на первичном рынке, главным драйвером которого стало снижение ставок ипотечного кредитования крупнейшими банками России. Объем предложения новостроек за год увеличился на 20%: с 17 250 квартир до 20 770 квартир. Средняя цена квадратного метра в массовом сегменте выросла на 3%: с 146 990 рублей до 151 470 рублей.
Стоимость квадратного метра в новостройках формируется под воздействием огромного числа факторов разной значимости. Поэтому влияние открытия МЦК вблизи строящегося жилого комплекса сильно зависит от других условий. Например, повышение стадии готовности комплекса или низкий уровень цен в проекте на старте продаж могли полностью нивелировать влияние МЦК. Наиболее заметный эффект появление кольца оказало на динамику стоимости квартир преимущественно в объектах массового сегмента, расположенных в тех районах, где у этого вида транспорта нет альтернативы в виде метро. Например, в ЖК «Поколение» у станции «Окружная» стоимость квадратного метра выросла за год на 9%, а в комплексе SREDA рядом с платформой «Нижегородская» – на 6,3%. Если же мы говорим о комплексах бизнес-класса, для покупателей которых общественный транспорт не является приоритетным, или о новостройках комфорт-класса рядом с действующим метро, то на их расценки МЦК не повлияло.
На сегодняшний день в радиусе 2 км от станций МЦК строятся 32 жилых комплекса. В них экспонируется порядка 11,5 тыс. квартир или 23% от общего объема предложения столичных новостроек. Большинство из них относятся к проектам жилых комплексов и апартаментов бизнес-класса (5,7 тыс. объектов), за ними следует комфорт-класс (4,6 тыс.). Средняя стоимость квадратного метра в проектах бизнес-класса – 228 тыс. рублей, минимальный бюджет покупки – 4,27 млн рублей, а средний – 18 млн рублей. Новостройки комфорт-класса у МЦК предлагаются в среднем по 165 тыс. рублей за кв. м. Минимальный бюджет покупки в них – 2,4 млн рублей, а средний 8,9 млн рублей. Больше всего квартир в продаже на первичном рынке сосредоточено в районе станции МЦК «Ботанический сад» (17% от общего числа квартир вблизи кольца). За ней следует платформа «ЗИЛ» (16%), «Шелепиха» (14%) и «Деловой центр» (12%).
Разработкой проекта территорий у МЦК в настоящее время занимается Комитет по архитектуре и градостроительству (Москомархитектура). Первоначально планировалось, что он будет готов летом 2017 года, однако работа пока не завершена. По словам Марата Хуснуллина, общая площадь застройки в районе МЦК составит порядка 10,8 тыс. га с потенциальным объемом ввода 12,5 млн кв. м коммерческой недвижимости и 2 млн кв. м жилья. Власти подчеркнули, что наибольшее внимание будет уделено градостроительному развитию территорий 15 транспортно-пересадочных узлов на МЦК. Срок реализации этой программы – 2025 год.
К жилому строительству в рамках проектов ТПУ будут привлечены частные инвесторы. Они уже проявили интерес к участкам в районе следующих станций МЦК: «Ботанический сад», «Владыкино», «Ярославская», «Открытое шоссе», «Новохохловская», «Варшавское шоссе», «Деловой центр», «Шелепиха», «Новопесчаная» «Николаевская».
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
По новостройкам, строящимся рядом со станциями МЦК, ситуация аналогична общерыночной – на юге, востоке, юго-востоке и северо-востоке возводятся наиболее бюджетные объекты. По данным направлениям возводятся, как правило, проекты массового сегмента, тогда как по юго-западному направлению преимущественно бизнес-класс.
Наиболее бюджетным проектом рядом со станцией МЦК «Нижегородская» является «Кварталы 21/19», где средневзвешенная цена за квадратный метр составляет 140,3 тыс. рублей. Также стоит отметить, что среди наиболее бюджетных проектов «Кварталы 21/19» единственный относится к экономклассу, остальные – к комфорт-классу.
Так как МЦК не проходит в ЦАО, то четыре из пяти самых дорогих проектов сосредоточены в Москва-Сити, где располагается станция «Деловой центр». Все они относятся к сегменту премиум. Пятый проект в данном рейтинге расположен в юго-западном округе рядом со станцией «Площадь Гагарина» - проект бизнес-класса 20&20.
Наиболее бюджетные предложения:
Самые дорогие предложения:
Всего вблизи станций МЦК общий объем предложения в новостройках составляет 520,6 тыс. кв.м, что составляет 17,8% от общего предложения в «старых» границах Москвы с учетом сегментов премиум и делюкс.
Из завяленного предложения на экономкласс приходится 8,5% (44 тыс. кв.м), на комфорт-класс – 38,1% (198,3 тыс. кв.м), на бизнес-класс – 37,4% (194,9 тыс. кв.м) и на премиум – 16% в общей структуре (83,3 тыс. кв.м).
Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»
Участки вблизи МЦК, безусловно, популярны среди девелоперов, поскольку это новые возможности для строительства. На прилегающих к кольцу территориях сейчас расположены недействующие промзоны, которые за год стали активнее реновироваться. В основном они используются под застройку жильём и апартаментами.
Для большинства покупателей транспортная ситуация является ключевым фактором, поэтому пешая доступность до МЦК рассматривается как преимущество. Кроме того, помимо жилой недвижимости вблизи станций МЦК развивается инфраструктура, проводится благоустройство территорий.
Сейчас вблизи МЦК реализуется не менее 30 новостроек. Примечательно, что существенное количество проектов относится к высокобюджетному сегменту. Есть весьма престижные локации, вдоль которых проходит данный вид транспорта.
Однако семейным покупателям жить вблизи МЦК может быть не очень комфортно, поэтому в основном высокий спрос наблюдается на проекты, которые расположены поодаль от него, но при этом в пешей доступности. Например, среди новых проектов, вышедших во втором квартале этого года, можно отметить ЖК Silver, расположенный на оптимальном удалении от станции МЦК «Ботанический сад».
Сейчас вблизи нового кольца рассматривается огромное число проектов под застройку, на некоторые из них уже выдаются ГПЗУ и разрешения на строительство.
Благодаря запуску МЦК некоторые районы, расположенные на удалении от станций метро, получили новый импульс развития за счет улучшения транспортной доступности. Поэтому девелоперы в первую очередь будут использовать возросший инвестиционный потенциал именно этих территорий.
Денис Крючков, коммерческий директор агентства недвижимости «РЯДОМ»
В локации МЦК давно было запроектировано большое количество проектов. Наибольшее количество - в СВАО и ЗАО. За последние два года проекты активно выходят на рынок, в течение года начали выходить в основном новые очереди, совсем новых проектов не так много.
Прирост стоимости начался в основном с августа месяца, до этого стагнация была обусловлена общей рыночной ситуацией. Большая часть рассматриваемых проектов находится на высокой стадии готовности, что, безусловно, сказывается на стоимости квадратного метра, но прирост в привязке к МЦК составляет не более 12%.
По средним подсчётам, в локации МЦК реализуется порядка 28 проектов на различной стадии готовности, не учитывая планируемые ТПУ, которые включают в себя торговую инфраструктуру и жилую застройку (квартиры или апартаменты). В рамках ТПУ до 2025 года планируется построить еще около 2 млн. кв. м жилых площадей. Объем реализации квартир и апартаментов в текущих проектах составляет более 1,2 млн кв. м, ценовые диапазоны разные, зависят от локации и типа недвижимости.
Новые масштабные проекты проходят стадию получения ГПЗУ. Один из них на ул. Адмирала Макарова, вл. 2 (10 га земли). Остальные проекты также являются бывшими промзонами вблизи станций. Ряд проектов в следующем году появится в Измайловском районе. Но большая часть комплексного освоения промышленных зон обсуждаемой локации уже известна. Есть ряд проектов с уже полученными ГПЗУ в локации МЦК, и они точечные, что в текущем рынке крайне рискованно для запуска. Их мы сможем увидеть при более стабильном рынке.
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век»
На сегодня введены все станции МЦК. Обычно, когда открываются новые станции метро, рынок реагирует на это увеличением цен на жилье в прилегающих к новым станциям зонах, даже в кризис. С МЦК подобного не произошло. Это связано с двумя факторами. Во-первых, многие точки МЦК находятся рядом со «старыми» подземными станциями. Во-вторых, некоторые районы МЦК, где раньше вообще не было метро, пока не освоены девелоперами. Тем не менее, наличие станций МЦК повлияет на увеличение стоимости жилья в каких-то районах в будущем. Речь идет прежде всего о районах с большой численностью населения, где транспортное сообщение было ранее затруднено.
К таким перспективным районам можно отнести:
• станцию «Коптево» (район Коптево в САО),
• станцию «Лихоборы» (район Коптево в САО),
• станцию «Ростокино» (район Ростокино в СВАО),
• станцию «Соколиная гора» (район Соколиная гора в ВАО),
• станцию «Нижегородская» (район Нижегородский в ЮВАО),
• станцию «Верхние Котлы» (Донской район в ЮАО),
• станцию «Крымская» (Донской район в ЮАО),
• станцию «Шелепиха» (в одноимённом квартале Пресненского района ЦАО),
• станцию «Панфиловская» (район Сокол).
На текущий момент заметен следующий тренд: новостройки, расположенные около станций МЦК, дорожают чуть быстрее, чем другие локальные проекты, однако среднерыночный уровень цен сохраняется. По нашим данным, соседство со станцией МЦК дает примерно 5-7% к стоимости новостройки, если сравнивать ее цену со стоимостью новостроек того же класса и в том же районе, но с низкой транспортной доступностью. В наиболее выигрышной ситуации оказались те комплексы, которые расположены в пешей доступности от новой транспортной линии.
Также на увеличение цены жилья в новостройках рядом со станциями МЦК в указанных районах будет влиять планируемое возведение транспортно-пересадочных узлов на прилегающих к метро территориях, поскольку ТПУ будут обеспечены ритейл-инфраструктурой по примеру проектов за рубежом. Пример такой зрелой системы можно наблюдать в Токио: в непосредственной близости относительно ТПУ уровень цен на жилье и арендные ставки по коммерческим помещениям сопоставимы с аналогичными показателями по центральным районам города.
Дата публикации 12 сентября 2017
