Минувшей зимой на рынке жилья произошло немало знаковых событий: прекращение программы льготной ипотеки в России, снижение ипотечных ставок, решение о сносе пятиэтажек в Москве. Портал Novostroy-M.ru попросил экспертов прокомментировать итоги трех прошедших месяцев и рассказать о том, как рынок столичных новостроек встретит весну.
Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград»
На рынке недвижимости Московского региона можно выделить несколько трендов: отмена программы государственного субсидирования ипотеки (напомню, что программа завершилась в конце 2016 года), снижение ипотечных ставок Сбербанком, несмотря на отмену программы поддержки (сегодня базовая ставка по ипотеке составляет 10,9%), запуск государственного субсидирования поддержки строительства инфраструктуры в проектах комплексной застройки в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». На эти цели государство выделило 20 млрд рублей на 2017 год.
Цены на новостройки в пределах старых границ Москвы показали умеренный рост в пределах инфляции. Это связано с высоким спросом, наблюдавшимся в конце прошлого года, который традиционно переходит на январь, поскольку не все успевают определиться с покупкой. В Новой Москве и Московской области уровень цен на новостройки практически не изменился, показав рост в отдельно взятых проектах.
На рынке первичного жилья Москвы по-прежнему наблюдаются высокие объемы предложения, рынок продолжает пополняться как новыми объектами, так и корпусами в уже реализующихся проектах. В частности, ГК «Инград» в начале года вывела в продажу новый жилой комплекс «Михайлова, 31», который находится в пешей доступности от станций метро «Рязанский проспект». В рамках жилого комплекса возводится монолитным дом переменной этажности (12-19 этажей), состоящий из 8 секций. На территории комплекса предусмотрена собственная инфраструктура - одновременно с жилым домом будет вестись строительство дошкольного образовательного учреждения. Минимальная стоимость квартиры в проекте составляет 4,2 млн рублей.
В целом сегодня на рынке недвижимости Московского региона наблюдаются положительные тенденции: банки продолжают снижать ставки по ипотеке (на прошлой неделе ставки снизили ВТБ 24 и АИЖК), что, несомненно, поддерживает рынок жилья после отмены программы государственного субсидирования ипотеки. В скором времени мы ожидаем, что заработает государственный компенсационный фонд, который заменит неэффективный механизм страхования на рынке недвижимости. Не менее важным событием стало решение столичных властей о запуске второго этапа сноса пятиэтажного жилого фонда. Это действительно историческое решение, которое в будущем существенно повлияет на рынок недвижимости Москвы и облик города.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
В массовом сегменте на первичном рынке старой Москвы за зиму стоимость квадратного метра снизилась на 1,5%. Причем падение стоимости наблюдалось на протяжении всех трех зимних месяцев: в декабре 2016 года - на 1,2%, в январе 2017 года - на 0,8%, в феврале 2017 года - на 0,6%.
Уменьшение цены квадратного метра произошло за счет выхода в продажу новых корпусов в строящихся проектах. Прямого снижения прайса зафиксировано не было. Более того, в феврале 2017 года часть девелоперов увеличили стоимость в пределах 5%, другие – отменили новогодние акции, предложив взамен меньшие дисконты, приуроченные к празднованию Дня защитника Отечества.
Зимой 2017 года в старых границах Москвы в продажу вышли восемь проектов комфорт-класса, девять – бизнес-класса, один – премиум-класса, пять – элитного класса. Всего – 23 объекта, учитывая комплексы с апартаментами. В Новой Москве вышел в реализацию только один проект - «Саларьево Парк» (комфорт-класс).
Прошедшая зима на рынке недвижимости запомнилась неопределенностью в банковском секторе. Именно процентные ставки по кредиту оказывали самое непосредственное влияние на спрос на протяжении всей зимы. Декабрь 2016 года оказался ажиотажным ввиду завершения программы субсидирования ипотечной ставки. По данным Росреестра было зарегистрировано 4 859 ДДУ, что на 26,4% выше, чем в ноябре 2016 года и на 71,4% больше, чем в декабре 2016 года.
В январе 2017 года покупательская активность снизилась: было подписано 1 782 ДДУ. Однако это все равно выше, чем в докризисный январь 2014 года (1 209 ДДУ). Причем показатели января 2017 года могли быть куда лучше, если бы не приостановка рассмотрения ипотечных заявок банками. Проблема заключалась в том, что даже после 9 января (начала первой рабочей недели 2017 года) далеко не все кредиторы утвердили новые условия выдачи ипотеки вне программы господдержки. В результате клиенты находились в ожидании анонсирования новых программ, что в итоге привело к падению спроса.
В феврале 2017 года на рынке случилось еще одно банковское событие, повлекшее снижение покупательской активности. Сбербанк объявил о пересмотре ипотечной ставки с 12% до 10,9% при стандартной процедуре регистрации сделки и до 10,4% при электронной заявке. Узнав об этом, огромное число клиентов, получивших одобрение на старых условиях, приостановили сделку ради получения более низкой ставки, в результате чего показатели продаж февраля 2017 года оказались сопоставимыми с данными за январь, когда фактически половина месяца выдача ипотеки была «заморожена».
Таким образом, на рынке первичной недвижимости на протяжении последних двух месяцев копился отложенный спрос. Полагаю, что сегодня созданы все необходимые условия для его активизации. В первую очередь мы говорим и доступных ипотечных ставках от ведущих игроков рынка. Учитывая, что ипотека была и остается главным драйвером развития отрасли, думаю, что в марте стоит ожидать роста покупательской активности.
На мой взгляд, одно из значимых событий зимы 2017 года – новость о том, что Минстрой предложил использовать материнский капитал на ежемесячное погашение ипотеки на время декретного отпуска одного из родителей. Считаю, это очень важная мера для поддержки не только семей, но и строительной отрасли, ведь с 2007 года (начала действия выдачи МСК) из 8 млн семей, получивших сертификат, 4,2 млн направили средства на улучшение жилищных условий. Очевидно, что, получив возможность расходовать маткапитал именно для погашения ежемесячного долга, а не единовременной задолженности кредита, семьи с детьми, планирующие рождение второго ребенка, будут чаще решаться на ипотеку.
Юлия Неверова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век»
С началом 2017 года прекратила работу почти двухгодичная программа ипотеки с государственной поддержкой. Несмотря на совместные программы застройщиков и банков, а также снижение банковских ставок, данное событие значительно отразилось на спросе на новостройки Москвы. Падение количества сделок в январе по сравнению с предшествующим декабрем является закономерным событием, но, по сравнению с предыдущими годами, когда спрос в январе в столице падал в 1,5-2 раза, в январе текущего года спрос в Москве просел в 2,7 раза. В Московской области падение спроса пока еще не так ощутимо – в январе всего на треть по сравнению с декабрем.
Средние цены на новостройки за зиму не претерпели значительных изменений. В Москве в пределах 1% подросли цены на новостройки массового сегмента – эконом и комфорт-класса. В более дорогих сегментах цены снизились, но также незначительно: в бизнес-классе – на пол процента, в элитном классе – на полтора. В Московской области незначительное изменение цены коснулось только эконом-класса – средние цены снизились менее, чем на один процент.
За зиму на рынок Московского региона вышло 37 новых проектов – 24 в Москве, 11 в Московской области и 2 в Новой Москве. Больше половины проектов стартовало в декабре – 20 новостроек, а феврале вышло всего 6 проектов. Количество выходящих на рынок новостроек продолжает расти с каждым годом, для сравнения зимой 2016 года на рынок вышел 31 проект, а зимой 2015 – 29 новостроек.
Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»
Доступная ипотека является ключевым инструментом, обеспечивающим стабильный спрос на квартиры в сегменте новостроек, поэтому снижение ставок до 10,9% (вне господдержки) мы считаем важным событием для рынка недвижимости.
Явных ценовых колебаний не наблюдалось, в основном коррекция происходила в сторону снижения, что можно объяснить, прежде всего, действием дисконтных программ в новогодние праздники. Уровень скидок мог доходить даже до 25%.
По итогам декабря 2016 на рынок Москвы в старых границах вышло 30 корпусов, при этом наибольшую долю из них составили корпуса в новых проектах. Всего в декабре вышло в реализацию 12 новых проектов.
В январе 2017 года темпы выхода новых проектов замедлились (в 2 раза меньше, чем в декабре). В общей сложности рынок пополнился 29 новыми корпусами, при этом основная доля предложения находится в составе уже реализуемых проектов.
В феврале на рынке появилось 5 новых проектов, при этом в общей сложности в зимние месяцы в реализацию вышло не менее 20 новых жилых комплексов.
Зиму на рынке новостроек Московского рынка можно охарактеризовать как период устойчивого спроса на недвижимость. В нашей компании темпы продаж по итогам трех месяцев находились на уровне планируемых показателей. По итогам зимы, мы наблюдаем тенденцию к оживлению рынка, и надеемся, что снижение ставок по ипотеке простимулирует эту позитивную тенденцию.
Ольга Кузина, руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome
Каких-либо значимых событий в элитном сегменте, помимо выхода новых проектов, в декабре-феврале на высокобюджетном рынке недвижимости Москвы зафиксировано не было. На чем хочется сделать акцент – все больше проектов выходит на рынок с готовой отделкой. Из 7-ми проектов, вышедших на рынок зимой, в 3-х квартиры/апартаменты предлагаются с финишной отделкой и еще в одном – с отделкой white box, то есть подготовленными под чистовую отделку. Мы полагаем, что в перспективе 1-2 лет эта тенденция будет усиливаться, поскольку уже сейчас в некоторых проектах наличие отделки является конкурентным преимуществом при условии адекватной цены.
Из значимых событий, пожалуй, можно отметить анонс Сбербанком программы по выдаче ипотечных кредитов на приобретение апартаментов. Если в элитном сегменте ипотека практически не распространена, то в премиальном сегменте это может стать еще одним драйвером роста спроса на покупку жилья.
На начало декабря средневзвешенная цена 1 кв. м в элитном сегменте составляла 903 тыс. рублей, в премиальном сегменте – 442 тыс. рублей. На конец февраля-начало марта 2017 эти показатели составляют 886,8 тыс. рублей и 432,1 тыс. рублей соответственно. Таким образом, за зиму снижение средней цены в элитном сегменте составило -1,8%, в премиальном – 2,2% соответственно. Если в элитном сегменте средняя цена 1 кв. м постепенно снижалась в течение года, с незначительными колебаниями в сторону роста в 3 кв. 2016 года, то в премиальном сегменте она показывала рост, снизившись лишь по итогам 4 кв. 2016 за счет выхода большого объема предложения в новом жилом комплексе City Park по стартовым ценам. Эта тенденция продолжилась в январе-феврале также в связи с выходом существенного объема квартир в жилом комплексе Нескучный Home&Spa.
Зимой 2016-2017 гг. на первичном рынке высокобюджетного жилья Москвы продажи были открыты в 7-ми комплексах:
· Cloud Nine, квартиры с отделкой, Vesper
· Barkli Gallery, квартиры с отделкой, «Баркли»
· Moss Apartments, апартаменты с отделкой, Adwill Management
· «Софийский», апартаменты, «Трансинвестконсалтинг»
· «Лаврский», апартаменты, «Восток-Сервис»
· The Mostman, квартиры, «Инвест-Проект»
· Нескучный Home&Spa, квартиры с отделкой «white box», «Горн Девелопмент»
Дата публикации 07 марта 2017
