Своими глазами: сильные и слабые стороны ЖК бизнес-класса «ЮТУ» в Южном Тушино

Представляем второй авторский обзор – на сей раз перспективного проекта – от независимого эксперта рынка недвижимости Андрея Смирнова.

В конце весны мне попался на глаза свежий старт продаж — новый проект под названием «ЮТУ». Ассоциации с этим названием у меня разные, но здесь всё оказалось очень просто: «ЮТУ» — это Южное Тушино. Район, честно скажу, для меня малоизвестный, до сих пор мне очень редко приходилось бывать там. Запуск нового проекта сподвиг меня на прогулку по этой местности.

Где и что строят, кто строит — интересные факты

Прежде чем поехать в Южное Тушино, я изучил историю будущего ЖК. Жилой комплекс строят на Лодочной улице недалеко от канала им. Москвы (Химкинское водохранилище). Что интересно — ранее на этом участке хотели построить ЖК под названием Atlas Flow, застройщиком выступала екатеринбургская компания «Атлас Девелопмент».

Но весной этого года проект продали краснодарской ГК «Точно» — кстати, она занимает третье место в России по объему текущего строительства, а «ЮТУ» станет ее первым проектом в Москве. Меня всегда интересовало — с какими проектами застройщики из других регионов заходят в Москву, что в них такого уникального, чтобы конкурировать с московскими строителями.

«ЮТУ» — это всего два корпуса бизнес-класса, поэтому в этом случае о создании кластера или полноценного квартала с обширной собственной инфраструктурой речи, кажется, не идет.

Транспортная доступность

На сайте проекта отмечается, что жилой комплекс находится в шаговой доступности сразу от двух станций метро — «Сходненская» и «Тушинская». Я решил проверить и поехал именно на метро. Мне было удобнее ехать до «Сходненской» — так вот, пешком я шел от метро до стройплощадки полчаса. Обратный путь решил проделать до «Тушинской» – оказалось ничуть не ближе. Для меня это ни разу не шаговая доступность, проделывать такой маршрут каждый день я не готов.

Зато рядом с новостройкой есть автобусные остановки и можно доехать до метро «Планерная» и «Тушинская». Опять-таки не забываем, что заявленный класс ЖК предполагает наличие у новоселов автомобиля либо привычки пользоваться такси/каршерингом. В этом плане доступность вполне неплохая. На машине можно будет выехать на Лодочную улицу, далее — на улицу Свободы, потом на МКАД или Волоколамское шоссе. До ТТК можно доехать за 16 минут, до Садового кольца — за 15. Всё это без учета пробок.

Общий балл транспортной доступности — 4.

Кстати, совершенно не уверен, что мест в подземном паркинге хватит — их ровно на 300 меньше, чем квартир. А наземных стоянок возле домов не запланировано. Рядом есть несколько бесплатных парковок, но все они маленькие и, вероятно, уже заняты. Тут на помощь придет прежде всего каршеринг.

Качество строительства и архитектурный облик

Оценить ЖК «ЮТУ» вживую визуально пока невозможно — стройка находится на стадии котлована, здесь пока что только заборы и экскаваторы. Со временем здесь появятся две башни, судя по рендерам, их облик напоминает паруса — что очень сочетается с тем, что жилой комплекс строят на берегу Химкинского водохранилища.

Рядом с будущей новостройкой расположены дома старого фонда высотой 5 и 9 этажей, причем один из них (Лодочная, 31 стр. 3) включен в программу реновации. Он находится между домами, которые сносу не подлежат, так что пока сложно сказать — появится ли на его месте новое жилье или построят что-нибудь другое.

Инфраструктура

На первых этажах запроектированы 14 помещений для коммерческого использования, судя по их площади, там могут открыться магазины, кафе, пункты выдачи заказов и еще что-нибудь. В центральном лобби появятся коворкинг, зона с мягкой мебелью для отдыха или встречи гостей. Жителям будет доступна лаундж-зона на крыше — терраса, где можно отдыхать в компании или в уединении.

С продуктовыми магазинами и супермаркетами в окружении проблем нет, а ближайшие торговые центры — «Калейдоскоп» и «Оранжевый мир» — находятся около метро «Сходненская», до которой, как я уже говорил, полчаса ходьбы. В «Калейдоскопе» есть кинотеатр, парк развлечений, МФЦ и каток, в обоих ТЦ — банкоматы и платежные терминалы. Впрочем, банкоматы некоторых банков есть и рядом с «ЮТУ», как и пункты выдачи заказов.

В пешей доступности от новостройки — Химкинское водохранилище с Кленовым сквером и сквер «Салют», стадион «Тушино», несколько спорткомплексов.

Оценка инфраструктуры: 4,5

Планировки в продаже

Сейчас на сайте проекта на выбор предложены 107 квартир — от 28-метровых студий до 4-комнатных площадью 128,6 кв. м, все они в евроформате, причем без балконов и лоджий (предполагается, что их заменят кладовые).

Площадь 1-комнатных квартир начинается от 38,5 кв. м, кухонь-гостиных — от 17,2 кв. м. В некоторых планировках есть выделенные гардеробные зоны в прихожих и спальнях, но в основном для хранения вещей предусмотрены только ниши в прихожей. Есть угловые варианты с тремя окнами в кухне-гостиной, но их немного.

Площадь самой небольшой двушки» — 56,6 кв. м, а площадь кухни-гостиной в ней — 17,9 кв. м. В таких квартирах появляются мастер-спальни с отдельной ванной или гардеробной, гостевые санузлы, есть планировки с гардеробной в прихожей и угловым остеклением.

Удивительно, но не во всех 3-комнатных квартирах есть мастер-спальни. Площадь «трешек» начинается от 72,5 кв. м, в них есть два санузла, ниши под гардероб в прихожей, все планировки — угловые.

4-комнатные квартиры в продаже тоже только угловые, в них есть мастер-спальни, гостевые санузлы, ниши под гардероб.

Стоит иметь в виду, что многие комнаты довольно маленькие — есть даже меньше 10 кв. м. Наверное, предполагается, что они будут выполнять роль только спальни или только кабинета, а основная жизнь будет проходить в кухне-гостиной.

Квартиры продаются без отделки, но можно заказать отделку white box. Вилка цен — от 12,8 млн рублей до 67,7 млн рублей. Купить большую квартиру по программе семейной ипотеки без огромного первоначального взноса и с учетом кредитного лимита в 12 млн рублей, увы, не получится.

Оценка планировок: 4

Резюме

В целом новостройка вызывает интерес, хотя есть к ней и вопросы. С одной стороны, «ЮТУ» — единственный строящийся ЖК в этой локации, конкурентов у него сейчас нет. Район уже сформировавшийся и обеспечен инфраструктурой, а у «ЮТУ» еще и выигрышное расположение в плане водных и парковых зон и видовых характеристик.

С другой стороны — недостаточная обеспеченность парковочными местами (даже несмотря на камерность проекта и двухуровневый паркинг). Кроме того, не все планировки можно назвать удачными — удивляют компактные комнаты и отсутствие мастер-спален в некоторых семейных квартирах (а это бизнес-класс). Однако кому-то это поможет немного уменьшить бюджет покупки, что в нынешних условиях совсем не мелочь.

Ну и, конечно, особый фактор – отдаленность от метро. Полчаса пешком — это все-таки далековато. Впрочем, подойдет любителям ЗОЖ и тем, кто не мыслит себя без руля.

Я бы рекомендовал покупку квартиры в этом ЖК при условии, что у вас есть автомобиль или вы работаете где-то рядом. Или вам дорог район Южное Тушино — вы прожили здесь всю жизнь и не хотите радикально менять локацию. Однако, на мой взгляд, цены для локации недалеко от МКАД достаточно высокие — хоть это и обусловлено классом проекта и возможностью жить рядом с набережной в хорошем московском районе.

Автор: Андрей Смирнов, специально для Новострой-М