ЖК balance своими глазами – получился ли проект бизнес-класса в ЮВАО?

Сегодня, когда адрес имеет значение только в элитных ЖК, а премиальные новостройки появляются далеко за пределами ТТК, проекты бизнес-класса в не самых престижных локациях уже мало кого удивляют. Независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Смирнов специально для читателей Новострой-М узнал, какие опции бизнес-класса предлагают в ЖК balance – новостройки рядом с метро «Окская» на юго-востоке Москвы.

Коротко о проекте – что и где строят

О строительстве «Прогрессивных кварталов balance» в Рязанском районе ЮВАО стало известно в августе 2018 года, а в октябре того же года девелопер – ГК «Главстрой» – открыл продажи квартир первой очереди – трех корпусов общей площадью 148 545 кв. метров и жилой около 85 тыс. кв. м, рассчитанных на 1862 квартиры и подземный паркинг на 741 машино-место. Также в рамках первой очереди был введен в эксплуатацию встроенный детский сад на 150 мест. Высота зданий переменная, от 9 до 30 этажей.

ЖК balance в цифрах (по корпусам в продаже, данные ЕИСЖС наш.дом.рф):

• Количество квартир – 2043 шт.
• Количество машино-мест – 838
• Класс проекта – бизнес
• Класс энергоэффективности – С
• Срок ввода – I кв. 2027 г.

Транспортная доступность

Проект стартовал за пару лет до того, как в этой локации появилась станция метро «Окская» Некрасовской линии. На тот момент движения в центр по новой ветке не было, поезда временно ходили только по участку «Лефортово-Косино».

Зато к моменту ввода домов первой очереди (сентябрь 2022 года) новоселы уже могли ездить сначала напрямую до «Электрозаводской», а теперь – совершать простую кросс-платформенную пересадку на БКЛ на «Нижегородской».

Метро – самый простой и удобный способ добираться до ЖК balance (и от него) в любую точку города благодаря пересадкам на МЦК, МЦД-4 и БКЛ. Время в пути от домов первой очереди до подземки – 10-15 минут. До второй очереди, кстати, расстояние меньше, так что жители домов, которые пока строятся, в будущем станут добираться до метро еще быстрее.

При этом ЖК расположен немного поодаль от транспортных потоков – Окской улицы и Рязанского проспекта – что только в плюс. Выезд на эти дороги много времени не занимает, а дорожного шума в квартирах меньше.

Оценка транспортной доступности: 5.

Архитектурный облик

Увидеть корпуса ЖК balance (это три дома первого этапа строительства) можно практически сразу, как только выходишь из метро. Высота домов – 10-13-30 этажей и 9–12 этажей.

Автор архитектурного проекта – Алексей Гинзбург. В целом архитектура для нашего времени достаточно стандартная: сочетание разновысотных секций, большая часть фасадов облицована клинкерным кирпичом разных оттенков (от темного до бежевого), есть секции с облицовкой белыми алюминиевыми вентфасадами, оконный профиль тоже алюминиевый.

На фасадах нет никаких выступающих элементов – ни балконов, ни корзин для кондиционеров (в домах – центральное кондиционирование, и установка частных сплит-систем не разрешена). В квартирах продуманы окна с увеличенными проемами, в том числе угловое остекление, окна в пол со светопрозрачной перегородкой («французский балкон», который обеспечивает безопасность при открытии оконных створок).

Хотя, на мой строгий взгляд, с учетом бизнес-класса не хватает какого-то визуального разнообразия, кроме того, размещение детских площадок во дворе прямо под окнами квартир – понравится далеко не всем. Уже в комфорт-классе на рынке новостроек Москвы есть примеры, когда проекты продумывают так, чтобы зоны активности отделять от резидентской, чтобы не нарушать покой и приватность жителей. И для бизнес-класса дворы, пожалуй, не так уж просторны. В первом квартале ширина дворового пространства всего около 50 метров. Также вызывает вопросы слишком скромная отделка МОП, отсутствие ресепшен с консьержем.

Оценка архитектуры: 4.

Инфраструктура ЖК и локации

Кварталы balance строятся на месте завода железобетонных конструкций, это редевелопмент бывшей промзоны «Грайвороново». Ее территория занимает свыше 360 га, и освоение этих участков длится уже не первый год. Пока что по соседству с balance находится еще немало складов, мелких промпредприятий, автосервисов, хотя и предполагается, что в будущем они будут выведены за пределы города, а их место займут новые дома и объекты инфраструктуры.

Несмотря на соседство с промзоной, ЖК вовсе не лишен доступа ко всем необходимым товарам и услугам: комплекс вписан в старый московский район. Помимо собственного детсада, через дорогу находятся еще два городских; также в радиусе 15 минут ходьбы работают пять муниципальных школ (кроме той, что будет в самом balance).

В 6 минутах от ЖК открыта поликлиника для взрослых, до детских поликлиник добираться чуть дольше – 15–20 минут пешком или 5 минут автомобилем. Центр госуслуг Рязанского района работает в 13 минутах ходьбы от ЖК. Рядом с метро «Окская» находятся два ТЦ районного масштаба, а до более крупного молла «Город» можно доехать на машине за 8 минут.

Рядом с домами второй очереди сейчас достраивается бизнес-центр Noon, в котором, очевидно, помимо офисов будут открыты также торговые точки и различные нужные сервисы.

Не забываем и о том, что первые этажи домов ЖК balance отданы под коммерцию, и там уже работают супермаркеты, кафе, салоны красоты, фитнес и спа. Кроме того, в лобби оборудованы небольшие коворкинги (правда, их смысл для меня остался не очень понятен: зачем спускаться из квартиры и работать в подъезде, сидя недалеко от лифта). Колясочные, как мне удалось установить, есть не в каждой секции. Лобби уютные, с диванами, и украшены к Новому году.

В комплексе довольно много внимания уделено технологиям и безопасности. Так, в подъездах установлены цифровые замки и видеодомофоны – но пройти в подъезд и во двор можно запросто вместе с каким-нибудь курьером. Территория двора обнесена забором, калитки обеспечивают удобный проход жильцам с разных сторон дома, однако далеко не все калитки оборудованы домофонами (хотя везде можно пройти по ключу-карте). Кроме того, сайт ЖК обещает резидентам установку умных цифровых почтовых ящиков, но либо эта опция не нашла своего воплощения, либо такие ящики есть, но не в каждом доме или не в каждой секции. 

Также в проекте заявлен парк площадью 3 га (правда, из описания на сайте не совсем ясно, включает ли эта цифра площадь дворов). На момент посещения проекта мне удалось лично увидеть аллею с эко-скамейками вдоль Окской улицы, березовую рощу, несколько беседок, площадку для выгула собак.

К минусам можно отнести очевидный дефицит машино-мест (0,4 места на квартиру). Также нет уверенности в том, что новая школа и детский сад будут доступны абсолютно всем желающим. Но само их наличие в проекте и по соседству, безусловно, огромный плюс.

Оценка инфраструктуры: 4.

Планировки

В первой очереди квартиры сегодня можно купить только на вторичном рынке. От застройщика предлагается около 130 вариантов в корпусах второй очереди. Среди них – однушки, двушки и трешки, от 29,8 до 87,2 кв. м. Согласно документации, высота потолков заявлена от 2,75 до 3,2 метра. Увеличенные потолки предлагаются в первой секции корпуса на 10-м этаже и в 4-й секции на 30-м этаже.

Среди вариантов можно выбрать квартиру с французским балконом и гардеробной (есть во всех типах планировок), с мастер-спальней (в 2–3-комнатных лотах), с угловым остеклением и несколькими ванными комнатами (есть в некоторых двушках и трешках).

Все планировки – «честный евроформат»: кухня больше, чем каждая из спален, спальни считаются отдельно (то есть в «двушке» – две отдельные спальни и кухня-гостиная). Несмотря на наличие 1-комнатных метражом менее 30 кв. м, они не студийного типа – на планировке обозначена капитальная перегородка между кухней и комнатной.

Среди минусов – слишком маленькие спальни (9–10 кв. метров); нет семейных квартир увеличенной площади; есть секции с большим числом квартир на этаже (от 6 до 10 шт.), хотя предусмотрены и такие, где всего по 4 лота на площадке.

Оценка планировок: 3,5.

Кому подойдет ЖК balance?

В целом ЖК balance выглядит неплохим современным проектом, однако заявка на бизнес-класс позволяет предъявлять к нему соответствующие требования. По моей оценке, в комплексе есть ряд объективных минусов:

• недостаток машино-мест в подземных паркингах;
• депрессивное окружение;
• неудовлетворительная экология (9 баллов по критериям EcoStandard);
• слишком компактные площади квартир;
• класс энергоэффективности С;
• нет выбора отделки, хотя бы white box.  

Тем не менее, новостройка удачно расположена рядом с метро, в ней приятные безопасные дворы, панорамные окна в квартирах, внедрены цифровые сервисы, в окружении и в самом ЖК все неплохо с инфраструктурой и доставками. Комплекс вполне подойдет молодым семьям, молодым специалистам, «удаленщикам» и тем, кто знает и любит этот уголок старой Москвы.