ЖК «Преображение» от ГК «Инград»

Группа компаний «Инград» вывела на рынок свой новый проект «Преображение» в середине апреля. Сейчас новостройка входит в ТОП-10 по продажам в комфорт-классе по данным Росреестра – уже распродано 65% квартир в первых корпусах. Популярности объекта традиционно способствует метро в шаговой доступности. Какие еще преимущества есть у жилого комплекса – читайте в расследовании Новострой-М.

Кто строит

Застройщиком ЖК «Преображение» является ООО «Глобал Групп» – «дочка» группы компаний «Инград». Реализованных проектов у застройщика пока нет. Новострой-М уже проверил два проекта от «Инград»: «Новое Медведково» и «КутузовGRAD II» , это крупный девелопер, в портфеле которого более 2,5 млн кв. метров жилой недвижимости классов «комфорт» и «бизнес». Про особенности домов этой компании можно прочитать в предыдущих расследованиях, напомним лишь, что ГК «Инград» сдает свои объекты почти всегда вовремя, обманутых дольщиков у нее нет, а нарекания по качеству строительства почти отсутствуют.

В мае девелопер подвел итоги работы за I квартал 2019 года. Объем заключенных контрактов составил 93,2 тыс. кв. метров, это на 55% больше, чем за аналогичный период прошлого года, при этом стоимость контрактов показала 80%-ный рост. В январе-марте 2019 года группой компаний сдано в эксплуатацию 147 тыс. кв. метров недвижимости в Москве.

За первые три месяца этого года открылись продажи в таких новых проектах, как «Одинград. Квартал «Семейный», «КутузовGRAD II», а также в новых корпусах новостроек «Авентин», «Филатов луг», «Новое Пушкино», «Одинград. Квартал «Центральный». Стартовала выдача ключей от квартир в пяти жилых корпусах – ЖК «Новое Пушкино»,  «Новое Медведково», «Авентин» и в новых жилых кварталах «КутузовGRAD I» и ЖК VAVILOVE.

Что строят

Жилой комплекс комфорт-класса «Преображение» состоит из 11 монолитных корпусов переменной высоты, детского сада и медицинского центра. Первые четыре корпуса самые высокие – 31 этаж. В домах будут скоростные лифты OTIS и дизайнерские входные группы, персональные кладовые, подземный паркинг с доступом на лифте. Первые этажи займут коммерческие помещения. Класс энергоэффективности зданий – А+, высочайший.

ЖК «Преображение» в цифрах

Корпуса 5, 8, 9 будут введены в эксплуатацию в IV квартале 2020 года, корпуса 6, 7 – во II квартале 2021 года, корпуса 10, 11 – в IV квартале 2021 года.

Квартиры – студии, 1-, 2- и 3-комнатные площадью 21,8–111,4 кв. метра реализуются с чистовой отделкой и без ремонта. Высота потолков – 2,85 метра, но на верхних этажах она будет увеличенной. Отделка предлагается в двух дизайнерских решениях – «Аквамарин» и «Оникс», также можно выбрать предчистовой вариант white box.

Дворовая территория будет приватной, без доступа автомобилей. Запланирован дизайнерский разноуровневый ландшафт дворов, деревья и кустарники посадят по принципу всесезонности. Застройщик оборудует беговые дорожки с зонами для тренировок, площадки для йоги на свежем воздухе, игровые площадки для детей с европейским оборудованием, универсальные спортплощадки, велосипедные дорожки и гостевые парковки. В центре квартала будет общественная площадь.

Архитектурную концепцию «Преображения» разработало бюро «Атриум». Часть квартир комплекса будут с видами на парк «Сокольники» и национальный парк «Лосиный остров».

Где строят

Новостройка возводится в районе Богородское, это восток Москвы, на Тюменском проезде, в 150-250 метрах от Северо-Восточной хорды и линии МЦК. В трех минутах ходьбы от территории комплекса расположена станция метро «Бульвар Рокоссовского» Сокольнической линии и остановки общественного транспорта. До одноименной станции МЦК идти 7 минут.

В центр города можно попасть через Большую Черкизовскую улицу и далее улицы Стромынка и Русаковская. По данным Яндекс.Карт, до ТТК – 6,5 км или 12 минут езды без пробок на автомобиле, до Садового кольца – 8,6 км и 16 минут в пути. В часы пик центральные магистрали сильно загружены, так что жителям лучше предпочесть подземный транспорт.

Экология

Район Богородское, согласно рейтингу компании EcoStandard group, не сильно благополучен в экологическом плане – у него 2 балла из 4-х возможных. Хотя часть локации занимает зеленая зона, здесь есть и промзоны, и крупные магистрали – так, с одной стороны района проходит Северо-Восточная хорда, с другой – проспект Ветеранов. С востока к району примыкает (и немного заходит на него) большая промзона «Калошино», где расположена ТЭЦ-23 ОАО «Мосэнерго» – самая мощная в Европе.

«Калошино», как и многие промзоны столицы, будет подвергнута редевелопменту: ее площадь составляет 506,7 га, из их планируется реорганизовать 125,73 га. Строительство ЖК «Преображение» – как раз часть этого процесса. Редевелопмент предполагает строительство на месте промышленных предприятий общественно-жилой застройки, создание новых рабочих мест.

Из плюсов района стоит отметить близость к новостройке Лосиноостровского парка – по прямой до него менее километра. На машине до зеленого массива можно доехать всего за 3 минуты, на общественном транспорте путь займет не более 15 минут. Если идти пешком, то дорога будет проходить через промзону, так что лучше выбрать вариант с транспортом. На метро можно доехать до Измайловского парка и парка «Сокольники» – они также расположены недалеко, в радиусе трех километров.

Инфраструктура

Из собственных социальных объектов на территории ЖК запланирован детский сад, медцентр и различные магазины на первых этажах – супермаркеты, отдел с фермерской продукцией, кофейня, аптеки, а также салоны красоты и SPA, студия йоги, химчистка.

Застройщик акцентирует внимание на развитой инфраструктуре района. Как сообщается на сайте, в локации работают более 50 школ и детских садов. В пешей доступности расположены такие образовательные учреждения, как школа с математическим уклоном №1360, школа с углубленным изучением экологии №390, детская художественная школа им. М.А. Врубеля, музыкальная школа №88 им. А.Ф. Гедике и кадетская школа-интернат №5 «Преображенский кадетский корпус». Рядом открыты 3 фитнес-клуба, недалеко находятся Ледовый дворец «Локомотив» и футбольный стадион «РЖД Арена».

Судя по данным Яндекс.Карт, детской инфраструктуры неподалеку от «Преображения» действительно хватает.

Детские сады.

Школы.

Стоит отметить, что в рамках редевелопмента промзоны «Калошино» будут открыты школы на 350, 600, 750 и на 1 тыс. мест (данные портала stroi.mos.ru). Поэтому нагрузка на уже существующие школы около нашей новостройки слишком большой не будет.

Поликлиник рядом с «Преображением» сейчас нет, поэтому медицинский центр на территории ЖК будет очень кстати. До детской поликлиники идти 25 минут, на общественном транспорте путь сократится до 20 минут, на автомобиле можно доехать за 7 минут. Примерно столько же времени понадобится, чтобы добраться до взрослых поликлиник.

Недалеко от ЖК уже работает множество торговых точек и небольшой ТЦ «Подсолнухи».

Крупный ТЦ с кинотеатром и гипермаркетом, а также гипермаркет «Метро» расположены около МКАД, до них можно доехать на машине за 15 минут без пробок, на общественном транспорте добираться не так удобно – придется сделать одну пересадку.

Цены в ЖК «Преображение», срок сдачи III–IV кв. 2020 г.

Ипотеку в проектах от ГК «Инград» предлагают 13 банков. ВТБ кредитует под 5% по программе господдержки, что касается обычных программ, самая низкая ставка у Московского кредитного банка – 7,9% годовых. Есть вариант с нулевым взносом от Сургутнефтегазбанка.

Конкуренты

В районе Богородское сейчас возводится только один ЖК – «Преображение», поэтому возьмем для сравнения ближайшие новостройки, которые строятся все в той же промзоне «Калошино» и имеют схожие сроки сдачи – конец 2020 года. Это проекты комфорт-класса «Сиреневый парк» и «Level Амурская», до станций метро от них можно дойти за 20-25 минут.

«Сиреневый парк» от компании AFI Development включает в себя монолитные дома высотой до 24 этажей, школу, детские сады, МФК и фитнес-центр.

Цены в ЖК «Сиреневый парк», срок сдачи IV кв. 2020 г.

«Level Амурская» – новостройка от Level Group, она будет состоять из монолитных корпусов высотой до 39 этажей с коммерческими помещениями на первых этажах.

Цены в ЖК «Level Амурская», срок сдачи IV кв. 2020 г.

Квартиры в ЖК «Преображение» дороже, чем в двух других новостройках благодаря более удачному расположению – рядом с метро и на границе промзоны, а не внутри нее.

Резюме

Плюсы ЖК «Преображение»:

- крупный застройщик;

- рядом метро;

- можно дозаказать отделку;

- свои социальные объекты;

- район с развитой инфраструктурой;

- рядом большой лесной массив.

Из минусов стоит отметить отсутствие своей школы, до муниципальных поликлиник идти неблизко. Рядом проходит линия МЦК, место застройки – бывшая промышленная территория. Однако она постепенно преображается, и через 3 года часть этой местности станет обычным жилым районом с социальными объектами, новыми дорогами и транспортными маршрутами, а также современным благоустройством.

ЖК «Преображение» подойдет тем покупателям, кому важна отличная транспортная доступность, а также близость столичной инфраструктуры – парков, спортивных, образовательных и других социальных объектов.

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

К бесспорному достоинству данного комплекса можно отнести его близость к станции метро «Бульвар Рокоссовского» и одноимённой станции МЦК, что в совокупности с Северо-Восточной автомобильной хордой обеспечивает отличную транспортную доступность ЖК.

Строительство рядом с давно сложившимся жилым районом обуславливает хорошо развитую социальную и торговую инфраструктуру. Кроме того, в рамках самого комплекса запланировано строительство собственного детского сада.

На этом достоинства местоположения заканчиваются. Строится комплекс на территории бывшего автокомбината в окружении промзоны. С запада располагается действующий «Московский завод специализированных автомобилей» (выпуск автоприцепов), с востока – электроподстанция, различные автомобильные плоскостные парковки такси, ещё чуть дальше – «Комбинат «Сигнал» Росрезерва, с юга в 250 метрах – электродепо метро «Черкизово». Безусловно, какая-то часть промпредприятий будет выводиться, но в настоящее время завод, комбинат и электродепо – активно действующие, и явно останутся здесь в обозримом будущем. Это, конечно, не химпредприятия, но тем не менее… Немного сглаживает ситуацию близость Черкизовского пруда с парком, до которого около 800 м. И близость «РЖД Арены» порадует болельщиков московского «Локомотива», если таковые будут среди покупателей квартир в ЖК.

Предполагается качественно благоустроить дворовую территорию самого комплекса. Уделено внимание и дизайну входных групп, и проработке общественных зон – те области, которым обычно уделяется внимание в рамках проектов более высоких классов.

Сама архитектура комплекса, фасады – на любителя. Современная, но неоднозначная, по крайней мере на рендерах. Вживую обычно всё выглядит лучше, посмотрим через несколько лет.

Первые 4 корпуса – 31-этажные. С одной стороны, это обеспечит достаточно привлекательные виды владельцам квартир на верхних этажах (что в условиях окружения промзоной немаловажно), с другой – внизу у таких высотных зданий скорее всего будет ветрено.

Линейка квартир включает в себя все типы: от студий площадью 22 кв.м до четырёхкомнатных квартир площадью 105 кв.м. Большинство квартир – с отдельной кухней, с европланировкой (объединённой кухней-гостиной) почему-то совсем немного, несмотря на популярность этого решения. Часть квартир предлагается с отделкой, все квартиры (включая студии) – с балконами. 

Жилой район в окружении комплекса будет подвергнут реновации, а значит, можно ожидать появления и новых домов, которые будут выставлены на продажу. Поэтому инвестиционный потенциал для схемы «купил на котловане, продал на ГК» видится ограниченным. В настоящее время (январь 2020) средняя цена составляет около 190 тыс. руб./кв.м. За 2019 год рост составил 12% - неплохой показатель, если не брать во внимание рост рынка в целом, который составил около 10%. Поэтому квартиры в данном комплексе целесообразно рассматривать либо для последующей сдачи в аренду (идеальный вариант), либо для собственного проживания (если не смущает окружение промзоной).