ЖК ILOVE от ГК «Кортрос»

В октябре прошлого года группа компаний «Кортрос» начала реализацию квартир в новом проекте ILOVE. Жилой комплекс находится недалеко от станции метро, ж/д станции и крупных парков. Новострой-М всесторонне изучил проект и узнал, чем еще он привлекателен для покупателей.

Кто строит

Застройщик ЖК ILOVE – группа компаний «Кортрос». ГК работает на рынке недвижимости 13 лет, за это время компанией построено 2,7 млн кв. метров недвижимости, а общий портфель будущих проектов составляет 9,2 млн кв. метров. Регионы присутствия – Москва и область, Санкт-Петербург, Ярославль, Пермь, Екатеринбург и другие.

В Московском регионе «Кортрос» построил 9 проектов, в стадии реализации – еще 2 новостройки: ЖК Headliner в ЦАО Москвы и ЖК ILOVE в СВАО. Обманутых дольщиков у компании нет, объекты возводятся почти всегда вовремя, но на некоторых все же были задержки сроков сдачи. Так, ЖК «Дом 128» сдан с опозданием на 1,5 года, в ЖК «Прима-Парк» сдача одного из шести домов также была перенесена на 1,5 года, в ЖК «Богородский» один из пяти корпусов достроен с задержкой более чем на полгода.

По качеству строительства зданий в сети нареканий немного, в основном они касаются подмосковного ЖК «Богородский» (жалобы на качество отделки, слабую шумоизоляцию), встречаются жалобы на угловые протечки в ЖК «Прима-Парк».

Что строят

Проект бизнес-класса ILOVE будет состоять из пяти монолитных разновысотных жилых корпусов. В домах запроектированы студии, 1-, 2-, 3- и 4-комнатные варианты, в том числе евроформата, также доступны ситихаусы и пентхаусы с возможностью установки камина. Площадь квартир – от 29,55 до 123,77 кв. метра. Жилье будет передаваться покупателям без отделки.

На подземных этажах разместятся машино-места, места для мотоциклов и кладовые, первые этажи отдадут под коммерцию. В настоящий момент продажи ведутся только в первом корпусе, который сдадут первым – в начале 2022 года.

ЖК ILOVE в цифрах (данные из проектной декларации)

Лоджий и балконов почти во всех квартирах не предусмотрено, только в некоторых 3-комнатных запроектированы небольшие лоджии площадью 2,55–2,8 кв. метра. В некоторых «двушках» и во всех «трешках» будут 2 санузла. Что касается технологической «начинки», то система «Умная квартира» позволит дистанционно управлять своим жильем – оплачивать коммунальные услуги, регулировать климат и освещение.

В комплексе реализуют круглосуточное видеонаблюдение, предусмотрен консьерж-сервис. Из подземного паркинга можно будет подняться до квартиры на бесшумном скоростном лифте, в первом корпусе заработает автосервис для жильцов.

Дворы комплекса будут свободными от машин, в них оборудуют детские игровые площадки, места для занятий спортом и отдыха. Застройщик обещает установить на территории ЖК качели, лежаки, батуты, гамаки и беседки, провести озеленение – высадить травы, цветы, кустарники и деревья.

Концепция квартала принадлежит международной компании AECOM, архитектуру корпусов разрабатывали такие известные архбюро, как «Остоженка», «Апекс» и «Резерв», благоустройство дворов – от компании Gillespies. Проект новостройки был создан в соответствии с принципами безбарьерной среды, удобной для маломобильных жителей.

Где строят?

ЖК ILOVE расположен в Останкинском районе СВАО г. Москвы. Адрес новостройки: ул. Бочкова, владение 11А. По данным Яндекс.Карт, до ближайшей станции метро «Алексеевская» Калужско-Рижской линии можно дойти за 10 минут. Ж/д платформа Останкино также в пешей доступности – до нее 25 минут ходьбы, столько же времени займет дорога на автобусе №561 с учетом ожидания транспорта. Остановки ОТ находятся в 4-5 минутах пешком от территории ЖК – на Звездном бульваре, Мичуринском проезде, на улице Годовикова и на Аргуновской улице.

С центром комплекс связывают проспект Мира и Шереметьевская улица. От ТТК новостройку отделяют всего 2,5 км, это, согласно Яндекс.Картам, 5 минут езды без пробок на автомобиле, до Садового кольца можно добраться без пробок за 10 минут. Но в часы пик, как можно увидеть на скриншоте, заторов не избежать. На картинке показаны типичные вечерние пробки в районе 18:00.

Экология

Останкинский район в плане экологии считается вполне благополучным – компания EcoStandard group оценила локацию в 3 балла из 4 возможных. В районе расположены крупные территории отдыха. Так, до парков Сокольники и Останкино, по данным Яндекс.Карт, не более получаса ходьбы. Рядом с парком Останкино находится Главный ботанический сад РАН с реками и прудами.

Также в пешей доступности есть еще два небольших парка – Дубовая роща и Космопарк, до них можно дойти за 20 минут. А около самого ЖК расположен Звездный бульвар. Улица состоит из двух автомобильных дорог, разделенных широким сквером (примерно 120 м).

Из минусов локации стоит отметить близость ж/д путей (250 метров от территории ЖК ILOVE) и большую промышленную зону №11 «Огородный проезд» к западу от новостройки. Напомним, что работы по редевелопменту «Огородного проезда» уже начаты – здесь возводятся такие жилые комплексы, как «Фонвизинский» (читайте экспертизу проекта), «Шереметьевский», «Савеловский Сити».

Рядом с ЖК находится еще одна промзона – №14 «Калибр», она одна из самых маленьких, ее площадь составляет 32 гектара. По данным Википедии, на территории «Калибра» расположены военная часть, троллейбусный парк, кондитерско-булочный комбинат, торговая компания Uponor и Калибровский завод, который выпускает измерительные инструменты.

Инфраструктура

Застройщик не анонсировал возведение своих социальных объектов, однако инфраструктура района отличается большим количеством уже работающих социальных учреждений. Согласно Яндекс.Картам, в пешей доступности (5-20 минут) от ЖК ILOVE действуют не менее 15 детских садов и 15 школ.

Детские сады.

Школы.

С медициной тоже все в порядке. В радиусе 5-15 минут пешком – поликлиники, больницы и медцентры (взрослые и детские).

В локации большое разнообразие продуктовых магазинов и супермаркетов.

До крупного ТРЦ «Алтуфьевский» можно доехать за 12 минут без пробок. Здесь есть кинотеатр, гипермаркет, много бутиков, кафе, ресторанов, сервисно-бытовых организаций.

Цены в ЖК ILOVE, сдача I кв. 2022 г.

Проект аккредитован 13-ю банками, ставки начинаются от 9,4% годовых, возможен нулевой первоначальный взнос (программа Промсвязьбанка). Сбербанк кредитует от 10,5% при первоначальном взносе 15% от стоимости жилья.

Конкуренты

В локации расположено довольно много новостроек, но почти все они либо сданы, либо находятся на последней стадии строительства. С практически аналогичным сроком сдачи можно отметить проект «Серебряный фонтан» от Группы «Эталон», который находится в 1,2 км по прямой от ЖК ILOVE.

Комплекс строится по другую сторону проспекта Мира, в 7 минутах ходьбы от метро «Алексеевская». Это тоже проект бизнес-класса, он состоит из монолитных корпусов разной высоты – от 3 до 20 этажей. Квартиры реализуются без отделки. Проектом предусмотрены детский сад, коммерческие помещения на первых этажах и подземный паркинг.

Цены в ЖК «Серебряный фонтан», сдача IV кв. 2021 г., апартаменты

Несмотря на то что апартаменты дешевле квартир на 15-20%, цены на помещения в «Серебряном фонтане» сопоставимы со стоимостью квартир в ЖК ILOVE или даже чуть дороже. На это могли повлиять более близкое расположение парка Сокольники и наличие минимума социальной инфраструктуры.

Резюме

Плюсы ЖК ILOVE:

- рядом станция метро;

- развитая инфраструктура локации;

- адекватные цены;

- недалеко от центра Москвы;

- парки в шаговой доступности.

Из минусов локации можно отметить близость ж/д путей и промзоны, пусть и небольшой и без опасных предприятий.

ЖК ILOVE подойдет тем покупателям, которым важна сложившаяся развитая инфраструктура района, хорошая экология, наличие территорий отдыха и отличная транспортная доступность, а от центра Москвы жителей будут отделять всего несколько остановок на метро.

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

Несмотря на то, что многие ругают продуты ГК ПИК за их однообразность и похожесть (даже специалистам сложно сказать по фотографии, к какому проекту относится тот или иной комплекс), однако другие девелоперы постепенно приходят к той же модели пространственного расположения и комбинации разновысоких корпусов, образующих прямоугольные замкнутые дворы с тщательно проработанным ландшафтным озеленением и планированием мест отдыха и спорта. К таким проектам относится и ILOVE.

На этом сходства заканчиваются. К проекту привлечено 4 архитектурных бюро, что обеспечило разнообразие фасадов и планировочных решений, и позволило создать проекту определённую идентичность. Смущает только этажность: 35 этажей – это всё же много, и может негативно сказаться на комфортности проживания из-за сильных ветров (провоцируемых высотными зданиями) во дворах и рядом.

Алгоритм выбора квартир на сайте проекта – странный. В продаже только 1-й и 3-й корпуса. В 1-м выбор осуществляется на 3d-модели корпуса (что удобно, когда хочешь выбрать определённую секцию или вид), а в 3-м корпусе – сразу «проваливаешься» в «Подбор по параметрам» и список квартир. В 1-м корпусе показан план этажа, в 3-м – нет, и т.п. Сами квартиры, на мой взгляд, несколько избыточных площадей – например, студии площадью 30 кв.м, однокомнатные квартиры минимальной площадью 40 кв.м с раздельным санузлом и т.п. Тем не менее, планировки разнообразны, и подобрать себе квартиру по вкусу можно, в том числе и в популярном «евро-формате».

Местоположение ЖК, пожалуй, оптимальное – всего около 10 минут пешком до станции метро, центр города недалеко, рядом – Звёздный бульвар. Парк Останкино, Космопарк и ВДНХ тоже, можно сказать, в пешей доступности – но всё же далековато, за 25-30 минут пешком с ребёнком уже не дойдёшь. Однако наличие парков положительно сказывается на экологии. Рядом есть автобусный парк, но и он не оказывает отрицательного влияния (почти) – это парк электробусов. А ещё рядом уже есть будущее – полигон для беспилотного транспорта на территории технопарка «Калибр».

Учитывая застройку в уже сложившемся районе, проблем с инфраструктурой быть не должно – в пешей доступности несколько детских садов и школ, а на территории комплекса запланированы собственные школа и детский сад.

Традиционно для большинства девелоперов вопрос внутренней инфраструктуры в плане ритейла и услуг обойдён вниманием – описание философии «хюгге», конечно, интересно, но хотелось бы больше конкретики. А ведь первый этаж весь отдан под инфраструктуру.

Средняя цена на декабрь 2019 составляет 225 тыс. руб./кв.м (достаточно высокая, с учётом срока сдачи в 2022 году), и выросла за время с начала продаж уже на 25% (фактически за год). Район не обделён новостройками, поэтому инвестиционный потенциал уже несколько ограничен. Таким образом, этот проект имеет смысл рассматривать в первую очередь для собственного проживания.