В компании «ИНКОМ-Недвижимость» проанализировали текущую ситуацию на столичном рынке жилья, провели интересные параллели с мировым рынком нефтедобычи и сделали прогнозы в отношении развития этих отраслей – в частности, перечислили сдерживающие факторы для значительного роста цен.
Нефть: в полку прибыло
Рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Если говорить о рынке нефтедобычи, то еще 10-15 лет назад в этом сегменте основными игроками были страны ОПЕК и Россия, а цены на нефть находились на крайне высоком уровне. Так, в 2008-м, до наступления мирового экономического кризиса, стоимость этого сырья зашкаливала за $100 за баррель и доходила порой до рекордной отметки в $145-147 за баррель. И хотя во время кризиса цены на нефть снизились, в дальнейшем они начали расти и в 2011-2013 гг. вновь превышали $100 за баррель. В этих условиях основные страны-добытчики нефти видели перед собой исключительно светлое будущее, где стоимость «черного золота» будет только увеличиваться. Но в светлое будущее хотел попасть и другой крупный игрок отрасли – США, которые разработали и активно развивали в течение последних нескольких лет новую систему нефтедобычи – из сланцевых залежей. Таким образом на рынок начала в больших объемах поступать сланцевая нефть, произошло затоваривание… И, как следствие, оказалось, что этот продукт может дешеветь даже в период относительной экономической стабильности. На данный момент стоимость одного барреля нефти находится на уровне $45-50.
Сегодня на рынке нефтедобычи происходит борьба между странами, пользующимися старыми технологиями добычи сырья, и единственным крупным игроком, который масштабно применяет новую технологию, – США. При этом себестоимость производства нефти в странах, пользующихся традиционной технологией добычи этого продукта, гораздо меньше по сравнению с США. Например, в Саудовской Аравии она сейчас составляет $4-5 за баррель, в России на старых разведанных месторождениях этот показатель равен примерно $6 за баррель, на новых – несколько выше. А в США себестоимость добычи сланцевой нефти составляет около $20 за баррель, так как способ производства этого продукта более трудоемкий – он заключается в бурении скважин с последующими гидроразрывами пласта (для чего необходимо провести термический или химический его разогрев).
В результате мы наблюдаем следующую картину. Когда цены на нефть опускаются слишком низко, то США просто невыгодно производить ее и поставлять на рынок. Объем предложения сокращается, а цены на сырье начинают расти. И если его стоимость поднимается, скажем, до $60 за баррель, то основной добытчик сланцевой нефти снова начинает «заливать» ею рынок, что приводит к падению цен. При такой рыночной конъюнктуре стоимость нефти сильно уже не вырастет никогда, и $50 за баррель – это оптимальная цифра, которая поддерживает рынок нефтедобычи в сбалансированном состоянии».
Недвижимость: борьба за место под солнцем
Сергей Шлома проецирует эти тенденции на вторичный рынок жилья столицы: «Весьма схожую ситуацию мы наблюдаем сейчас и в сегменте вторичного жилья Москвы. Вторичный рынок недвижимости (как и страны ОПЕК на рынке нефтедобычи) пару лет назад «проморгал» усиление своего конкурента – сегмента новостроек, в последнее время оттянувшего на себе существенную часть покупательского спроса. Фигурально говоря, новостройки выплескивают на рынок свою «сланцевую нефть» – новое жилье – в огромном объеме: так, в прошлом году на первичный рынок столицы было введено рекордное число новых квадратных метров. В том числе и по вполне демократичным ценам. Но нужно понимать, что на «первичке», как и у новых крупных производителей нефти, весьма высока стоимость «добычи» жилья: застройщикам приходится тратиться на покупку земли, постоянно дорожающих стройматериалов, на подведение систем коммуникаций, рабочую силу и обеспечение требуемого уровня комфорта в новых ЖК.
Поэтому главная технология вторичного рынка недвижимости в этой борьбе – снижение цен. Вторичный сегмент в отличие от первичного не ограничен порогом рентабельности, и стоимость «добычи» жилья в нем условно нулевая. В качестве примера можно взять объект вторичного рынка – 1-комнатную квартиру в 9-этажном доме, расположенном около станции метро «Выхино». Сейчас жилплощадь с подобными характеристиками стоит около 4 млн рублей. Однако если ее цена опустится до 3 или даже до 2,5 млн рублей, то застройщики, как и добытчики сланцевой нефти, не смогут сделать ответный шаг и предложить более дешевые аналоги (ниже себестоимости). В итоге еще в прошлом году мы отмечали, что впервые за всю современную историю рынка недвижимости Москвы цены на некоторые объекты вторичного рынка приблизились к стоимости квартир в новостройках (которые в среднем стоят обычно на 20-30% дешевле), а в ряде случаев опустились даже еще ниже.
При этом, хотя в последние несколько лет количество жилья, выходящего на первичный рынок столичной недвижимости, постоянно увеличивалось, в будущем застройщики возьмут курс на постепенное снижение объемов добычи своей «нефти». Сейчас на первичном рынке недвижимости возник переизбыток предложения, и из-за этого многие стройки либо замораживаются, либо возведение новых объектов вообще откладывается. И если раньше застройщики планировали ввести определенный объем жилья, скажем, за 5 лет, то теперь они сдвигают сроки и говорят уже о 7 или 10 годах. Причем это не только наши, но и общие для рынка наблюдения, более того, недавно стало известно, что объемы ввода нового жилья в столице за первые четыре месяца нынешнего года сократились почти вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2016-го.
К тому времени, когда рынок недвижимости достигнет ценового «дна» – по нашим прогнозам, это случится года через два, в 2019-м, – объемы ввода жилья на первичном рынке Москвы будут существенно ниже, чем сейчас. Однако если продавцы вторичного жилья в этот момент попытаются значительно поднять цены на свою собственность, то застройщики тут же снова выйдут на рынок с более дешевыми альтернативными вариантами.
Поэтому, говоря о перспективах развития столичного рынка недвижимости, можно сказать, что в будущем (по меньшей мере в ближайшие 10-20 лет) цены на жилье в Москве – так же, как и цены на нефть – расти не будут благодаря новой расстановке сил».
Программа реновации: подводный камень?
Сергей Шлома разъясняет, как отразится инициатива столичных властей на рынке жилья Москвы в среднесрочной перспективе: «Возникает вопрос о том, как повлияет на описанную ситуацию программа реновации жилищного фонда столицы, которую сейчас обсуждают практически на каждом углу. Безусловно, на рынок недвижимости могут оказать воздействие планы властей по ликвидации ветхого жилья и возведению новых домов. Однако, во-первых, эта программа будет находиться в компетенции специально созданной муниципальной структуры – Фонда содействия реновации. Во-вторых, объемы ввода нового жилья в рамках этой программы пока не прогнозируемы. Подобный процесс растянут по времени, и так как выделенные для возведения домов площадки будут застраиваться не во всех районах разом, а по очереди, то объемы ввода нового жилья, видимо, будут ограничены. Скажу больше, в экспертном сообществе сейчас обсуждается вероятность того, что в период реализации этой программы частные застройщики будут вынуждены сократить свою активность из-за конкуренции с Фондом содействия реновации: согласно прогнозам, часть из них обанкротится, а остальные притормозят выпуск новых проектов из-за перераспределения спроса.
Кроме того, федеральные и муниципальные власти понимают, что Московский регион – это драйвер общероссийского рынка недвижимости, и во избежание «перенасыщения» столичного сегмента и последующего коллапса на нем они, скорее всего, постараются оптимизировать вводимые объемы нового жилья, чтобы этот процесс прошел безболезненно для и без того затоваренного рынка».
Дата публикации 22 июня 2017
