По данным специалистов «МИЭЛЬ-Новостройки», в мае 2017 года на рынке «старой» Москвы установлен новый рекорд по объему предложения – 2,71 млн кв. м. За год (c мая 2016 г. по май 2017 г.) предложение выросло более чем на 50%, а в абсолютном выражении почти на 1 млн кв. м. Средневзвешенная цена благодаря перераспределению предложения в сторону массового сегмента снизилась на 1,4% до 194 тыс. руб. за кв. м. При этом в Новой Москве за май предложение выросло на 6,1%, а средневзвешенная цена снизилась на 1,3%.
Москва
По данным базы объектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», текущий объем предложения на первичном рынке столицы в «старых» границах составляет 2,717 млн кв. м (без учета элитных объектов). За рассматриваемый период рынок пополнился 5 новыми проектами:
• ЖК «Орехово-Борисово» – экономкласс,
• ЖК «Люблинский» – комфорт-класс,
• ЖК «Дом Притяжение. Лидер на Чертановской» – комфорт-класс,
• ЖК «Софьин-дом. Лидер на Дмитровке» – комфорт-класс,
• ЖК «Васнецов-дом. Лидер на Масловке» – бизнес-класс.
Таким образом, в мае суммарный объем предложения в «старой» Москве вырос на 1,7%. За этот период произошло перераспределение объема предложения между классами. Доля комфорт-класса увеличилась и составила 41,4% (39,8% в апреле). Доля бизнес-класса снизилась до 48,2% (с 50,4% в апреле). Доля экономкласса увеличилась до 10,4% (с 9,8% в апреле).
Среди прочих тенденций мая можно отметить смещение структуры предложения в пользу двухкомнатных квартир. Так, в связи с выходом нового объема предложения со значительной долей двухкомнатных лотов, а также стабильным спросом, доля однокомнатных квартир и студий снизилась до 38,6% (с 39,3%). Соответственно доля двухкомнатных квартир увеличилась (с 38,9% до 39,5%). Таким образом, в мае 2017 года доля двухкомнатных квартир и апартаментов в общей структуре предложения составила максимальное значение за предыдущие полтора года. При этом доля трехкомнатных и многокомнатных квартир практически не изменилась (доля трехкомнатных лотов выросла на 0,1 п. п. до 18,4%, доля многокомнатных не изменилась и составила 3,5%).
Одновременно с этим в мае 2017 года продолжилась тенденция по сокращению средней площади лотов, находящихся в экспозиции на первичном рынке. За месяц средняя площадь квартир и апартаментов сократилась на 0,3 кв. м (до 63,8 кв. м). Более ощутимое снижение (против 0,1 кв. м месяцем ранее) является итогом значительного сокращения объемов предложения бизнес-класса в течение мая (с 50,4 до 48,2%).
В мае 2017 средневзвешенная цена на первичном рынке «старой» Москвы составила 194,0 тыс. руб. за кв. м (3 407,4$). По сравнению с апрелем средневзвешенный уровень цен снизился на 1,4%. Рост цен зафиксирован в сегменте экономкласса – на 0,7% (до 115,9 тыс. руб. за кв. м) и бизнес-класса – на 0,3% (до 247,2 тыс. руб. за кв. м) . Цена комфорт-класса снизилась на 1,1% (до 151,9 тыс. руб. за кв. м). При этом больший процент снижения средневзвешенной цены по рынку объясняется значительным перераспределением объемов предложения в пользу массового сегмента (с 49,8 до 51,8%).
Следует отметить, что в настоящее время наблюдается стабилизация средневзвешенной цены на первичном рынке «старой» Москвы. Уровень цен в диапазоне 194-196 тыс. руб. за кв. м сохраняется уже в течение последних 10 месяцев. Таким образом, в настоящее время первичный рынок находится в состоянии равновесия. Фактически текущее соотношение спроса и предложения позволяет в течение уже 3 кварталов держать средневзвешенный уровень цен на одном уровне.
При этом ценовая ситуация в зависимости от административного округа может меняться более значительно. В данном случае все зависит от уровня спроса и выхода нового предложения в конкретной локации. Так, за май 2017 года диапазон колебания среднего ценового уровня составил от -5,1% в ЮВАО до + 3,2% в ЮЗАО. Что касается рейтинга округов по средневзвешенной цене кв. м, то в мае 2017 года он не изменился. На первом месте традиционно располагается ЦАО (545,5 тыс. р./кв. м с учетом элитных проектов), за ним идет САО (231,4 тыс. р./кв. м) и СЗАО (227,5 тыс. р./кв. м). К наиболее бюджетным округам по-прежнему относятся ЗелАО (93,0 тыс. р./кв. м) и ЮВАО – 134,7 тыс. р./кв. м).
Новая Москва
В мае 2017 года объем предложения Новой Москвы составил 606,7 тыс. кв. м. За исследуемый период первичный рынок присоединенных территорий пополнился одним новым проектом (жилой комплекс комфорт-класса «Калипсо-3»), а также корпусами в уже реализуемых проектах: ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Баркли Медовая Долина». В результате суммарный объем предложения вырос на 6,1%.
По итогам отчетного периода доля экономкласса в общей структуре предложения составила 22,6%, комфорт-класса – 71,6%, бизнес-класса – 5,8%.
Увеличение объема экспонируемых квартир на рынке Новой Москвы в апреле на 6,9% (до 11,4 тыс. шт.) также привело и к некоторому росту доли студий и однокомнатных квартир в структуре предложения. По сравнению с апрелем 2017 года она увеличилась с 48,0% до 48,5%. Доля двухкомнатных квартир составила 36,1% (36,5% в апреле), доля трехкомнатных – 14,7% (14,7% в апреле), 4 и более комнат – 0,7% (0,8% в апреле).
По причине увеличение доли студий и однокомнатных квартир средняя площадь выставленных на продажу лотов на рынке Новой Москвы незначительно снизилась (-0,7%) до 53,4 кв. м.
В мае 2017 года средневзвешенная цена на первичном рынке Новой Москвы составила 96,8 тыс. р. /кв. м (или 1700,2$). Относительно апреля она снизилась на 1,3%. По классам жилья изменение средневзвешенной цены кв. м выглядело следующим образом: экономкласс – рост до уровня 92,5 тыс. руб. за кв. м (+1,4%), комфорт-класс –снижение на 1,1% (до 95,3 тыс. руб. за кв. м), бизнес-класс – снижение на 3,2% (132,1 тыс. руб. за кв. м). Общее незначительное изменение цены обусловлено в первую очередь выходом на рынок нового объема предложения (+6,1%), а также ценовой политикой большинства застройщиков данной локации, отказавшихся от значительного повышения цен на свои объекты в стремлении поддержать уровень спроса.
В зависимости от округа, в мае 2017 года средневзвешенная цена кв. м имела одинаковую отрицательную динамику. Так в НАО она снизилась на 0,9% – до уровня 99,8 тыс. руб. за кв. м. Средневзвешенная цена в ТАО сократилась на 10,5% – до 63,6 тыс. руб. за кв. м. Столь резкое снижение объясняется выводом из продажи части объема предложения бизнес-класса в ТАО.
«Основной итог развития рынка недвижимости в мае 2017 года – значительное для последнего года месячное перераспределение объема предложения в пользу массового сегмента и последовавшее вслед за этим незначительная отрицательная коррекция средневзвешенной цены (-1,4%). Однако, несмотря на это, средневзвешенная цена на первичном рынке «старой» Москвы все еще находится в коридоре 194-196 тыс. руб. за кв. м, где пребывает уже 10 месяцев. Ценовая коррекция в первую очередь является следствием не низкого спроса, а перераспределения предложения в сторону массового сегмента (с 49,8 до 51,8%).
На первичном рынке Новой Москвы, ввиду меньшего объема предложения (18,3% от суммарного объема предложения Московского региона), а также высокой покупательской и девелоперской активности, любое значимое изменение в каждом отдельно взятом крупном проекте приводит к ощутимым последствиям для всего рынка ТиНАО.
«На первичном рынке «старой» Москвы текущий статус-кво между спросом и предложением, который выражается в стабилизации средневзвешенного уровня цен, в ближайшим будущем, вероятно, изменится. На фоне продолжающихся инфляционных процессов и стабильного спроса велика вероятность постепенного увеличения уровня цен. При этом темп будет зависеть как от того, насколько активно будут выходить новые проекты, так и от их класса и расположения. Как показала ситуация, кратковременный выход большого объема предложения в массовом сегменте может привести и к кратковременной ценовой коррекции. Таким образом, необходимо учитывать, что в ситуации на уровне столичных округов возможны более существенные изменения, чем в целом по рынку. В этом случае все будет зависеть от активности девелоперов на локальном рынке», – комментирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Кузмина.
Дата публикации 05 июня 2017
