ЖК Парк Рублево от ОПИН: дорогое жилье среди леса

ЖК «Парк Рублево» - необычный проект для мегаполиса. Компания «ОПИН» задумала строительство 21 дома высотой от 4 до 8 этажей в окружении леса и с выходом к Москва-реке. Этого уже достаточно, чтобы засмеяться и спросить: «Сколько километров от МКАД?» Один. Тем интереснее мне было посетить стройку по заданию редакции Novostroy-M и разузнать, много ли общего с реальностью имеет реклама этой новостройки.

В цифрах

Начну, пожалуй, с описания объекта. Новостройка возводится на территории 20 гектар в Московской области (Красногорск), в Мякининской пойме, почти рядом с кольцевой дорогой, где раньше располагался санаторий. Он был небольшим, и застройщику удалось выкупить ценную землю в собственность.

На ней появится 21 корпус: 13 четырехэтажных и 8 восьмиэтажных, общее количество квартир в «Парке Рублево» – 407, а планируемое число жителей - 1200. Также на территории растут и будут расти 3963 дерева, в том числе редкая в наших широтах крымская сосна. Еще одно число – 430 метров, это длина набережной Москва-реки рядом с комплексом.

Соцкультбыт

В каждом доме запланирован подземный паркинг, более того - мест примерно в 1,5 раза больше, чем квартир, так что хватит всем. Место в подземном паркинге стоит 1,3 миллиона рублей, но покупать его необязательно. На территории комплекса предусмотрены гостевые парковки, правда, число мест пока неизвестно.

Магазины, банк, салон красоты и прочие элементы инфраструктуры разместятся в отдельном трехэтажном здании. Также на территории «Парка Рублево» появятся частные начальная школа и детский сад.

Новостройке повезло не только с экологией, но и с инфраструктурой. Здесь имеется школа боевых искусств, финансируемая Михаилом Прохоровым, сразу за забором находится фитнес-клуб, через дорогу – «Ашан» (точнее, его непроницаемая задняя стена - большой плюс), чуть дальше – «Леруа Мерлен». А еще дальше начинается комплекс «Крокус Сити», с торговым центром, концертным залом и безумным количеством выставок.

Есть и водные объекты: совсем рядом находится яхт-клуб «Крокус Сити», недалеко – лодочная станция, другие клубы и даже плавучие рестораны. Очень удобно и даже стимулирует к покупке собственной яхты. Правда, сейчас спуск к реке представляет собой почти вертикальный сход с холма, но к сдаче комплекса (III квартал 2015 года) все будет благоустроено: и спуск, и набережная.

Рассматривается вопрос о создании собственного пляжа (будущие жители очень просят), и даже песок привозить не надо – его достаточно остается после выкапывания котлованов, - но пока проблема в том, как с наименьшими затратами спустить его с холма вниз.

Кто строит?

Организатором проекта стала девелоперская группа «ОПИН», мажоритарный акционер которой – группа «ОНЭКСИМ». «ОПИН» существует с 2002 года и известна своими коммерческими (ритейл-парк «Дмитровский», комплекс «Пестово», центр им. Аркадия Райкина) и жилыми проектами (поселки «Павлово», «Пестово», «Мартемьяново», «Павловский», ЖК Vesna). Объекты, как правило, сдавались в срок, хотя мнения в Интернете о них разные.

   

Кстати, о сроках. Еще осенью девелопер сменил генподрядчика комплекса – предыдущий срывал все сроки. Теперь за дело взялись турки из компании «Ант Япы», которые работают в две смены и обещают построить все в срок.

Разведка в Интернете

Мнений о ЖК «Парк Рублево» в сети пока немного – проект свежий и несколько теряется на фоне комплексов, включающих сотню малоэтажных домов. Наибольшую озабоченность у обитателей форумов вызывает медленное и невнятное строительство, но такие отзывы были характерны для начала осени. Сейчас же вряд ли стоит опасаться за будущее проекта: стройка идет, а времени еще много.

Именной сайт проекта производит приятное впечатление. На нем достаточно информации о комплексе, застройщике, условиях покупки, есть красивые рендеры будущих домов и реальные фотографии со стройплощадки. Из минусов – выложена буквально пара поэтажных планов и планировочных решений без детализации, только метраж «от и до». О ценах информации нет вообще. Правда, обо всем этом с удовольствием рассказывают в офисе продаж.

Поэтажные планы, кстати, нашлись на сайте партнерского агентства «Angel estate», но цен нет и там. По телефону мне ответили, что стоимость квартир – такая же, как у девелопера.

Как доехать?

Добраться до «Парка Рублево» несложно: на машине – 300 метров от МКАД по 4-му Мякининскому проезду, на круге направо и сразу видно шлагбаум. Новостройка равноудалена от станций метро «Мякинино» и «Строгино» - 1,5 километра. От первой идет автобус №436п, от второй – маршрутки №357, №857 и №977 (три остановки, выйти у «Ашана»). Также можно добраться на маршрутках «Митино - Ашан» и «Тушино - Ашан» из соответствующих районов, но это уже экзотика.

Прогулка по «Парку Рублево»

Пройдя мимо боковой стены гипермаркета, я увидела зеленые противошумовые заборы и дорогу, перейдя которую, повернула направо и добралась до шлагбаума. Вход на территорию – только по звонку менеджеру. Это не очень удобно для посетителей, но что поделать.

Менеджер Татьяна оказалась весьма обаятельной и подробно рассказывала о комплексе, отвечая на все, даже неудобные вопросы. После беседы она осведомилась о наличии у меня времени и предложила быстренько прогуляться по территории комплекса. Для этого мне были выданы черные сапоги с веселыми желтыми шнурками.

Мы прошлись по бетонным строительным дорожкам до набережной (пока не благоустроенной). Большинство домов находится на стадии котлована или строительства паркинга, в восточной части комплекса на одном из домов начался монтаж первого этажа. Оценить качество строительства на этом этапе сложно. Мне показали пример кирпичной отделки немецкого производства. Дома будут с 3D-эффектом благодаря хитроумному выкладыванию кирпичей. Это забавно.

   

Кстати, проекты домов разработаны архитектурным бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры». Обещается, что дома будут вписаны в существующий ландшафт. Пока неизвестно, как они будут гармонировать «живьем» (хотя визуализация очень хорошая), но я могу точно сказать, что от стройки зелень почти не пострадала: деревьев на участке очень и очень много.

Жилье в домах у реки пользуется наибольшим спросом. Интересно, что именно самый ближний к реке дом 12.1 находится пока на стадии «до котлована». Впрочем, вряд ли из этого стоит делать далеко идущие выводы: весь комплекс сдается целиком, а строительство надземных этажей происходит гораздо быстрее заливки фундамента.

Квартиры и… еще квартиры

Теперь о главном – о квартирах. Усилия девелопера явно направлены на то, чтобы квартиры покупались для жизни, а не для инвестиций, а основными покупателями были семьи, а не гордые одиночки. Во-первых, во всем комплексе нет ни одной 1-комнатной квартиры. Во-вторых, минимальная площадь «двушек» - 62,4 кв. метра, а цена начинается от 15,6 млн рублей.

В-третьих, в продаже есть также «трешки» и «четверки», причем последние – как обычные, так и двухэтажные, их цена зашкаливает за 50 миллионов рублей. В-четвертых, несмотря на это, а также сдачу через два года, треть квартир уже продана.

Вот сводная таблица цен на обычные квартиры:

А это цены на видовые квартиры:

Что же предлагается за эти деньги? ЖК «Парк Рублево» относится к бизнес-классу с претензией на элиту, во многом обоснованной. Расстояние между перекрытиями – 3,4 метра, что дает больше 3 метров после отделки (квартиры сдаются без нее). Во всех помещениях будут установлены панорамные окна высотой 2,4 метра, в каждой квартире – большой балкон (7,7 – 13 кв. метров), первые этажи - жилые. В низках (4-этажных) домах будет один большой лифт, в высоких (8-этажных) – два.

Просторные террасы

Есть и особое жилье. В квартирах на последнем этаже каждого дома – огромные террасы от 32 до 52 кв. метров, кое-где – по две на квартиру. В двухэтажных «четверках» (7-8 этажи) площадь террасы превышает 100 кв. метров! Интересно, что на последнем этаже есть варианты квартир с любым количеством комнат: например, «двушки» площадью 62,4 кв. метра с террасой 48,7 кв. метра (ее площадь учитывается с коэффициентом 0,3).

Правда, жилая площадь в такой квартире – всего 19,5 метров, а терраса не застеклена и делать этого нельзя. То есть, 4 месяца в году жителям придется сгребать с нее снег. Сейчас говорят, что это будет делать управляющая компания, но она пока не выбрана, поэтому подробности неизвестны. Размер платежей за обслуживание тоже пока не установлен, но предварительно ориентируют аж на 100 рублей за кв. метр. Для бизнес-класса это уже привычно, но все-таки содержание пусть и большой «четверки» по цене аренды «однушки» в близлежащем районе – не так уж и мало.

Геометрия жилья продумана довольно хорошо: во всех квартирах предусмотрены два санузла, минимум по одной кладовой и гардеробной. Вообще планировки свободные, и их можно менять на свое усмотрение. Недостатком можно посчитать то, что во многих квартирах кухню предлагается делать внутри комнаты (не во всех «двушках» есть окно для нее, а во многих «трешках» получается по два окна на гостиную-столовую). Перенос «мокрой зоны» в другое место – дело довольно хлопотное.

Как купить?

Квартиры продаются по договору долевого участия (214-ФЗ), его регистрация производится бесплатно (пошлину в 100 рублей можно не учитывать). О стоимости оформления жилья в собственность пока информации нет.

    

Девелопер предлагает бесплатное бронирование квартиры на неделю, затем рассрочку на год при оплате 50% сразу и доплате 10% годовых на остаток.

Ипотеку предоставляют четыре известных банка:

-        «Сбербанк» (взнос от 12%, ставка до/после собственности 12/11,75%, срок до 20 лет);

-        «ВТБ24» (взнос от 10%, ставка от 12,5%, срок до 30 лет);

-        «Московский кредитный банк» (взнос от 10%, ставка от 13,5/12,5%, срок до 30 лет);

-        «Возрождение» (взнос от 10%, процентная ставка от 13,5/12,5%, срок до 30 лет).

Конкуренты?

Подобрать соперников «Парку Рублево» непросто, ведь тут и экология, и вода, и Москва рядом. Возьмем, например, ЖК «Эко Снегири» на Минской улице – это не просто «рядом» а почти центр столицы, а не область, как в случае с нашей новостройкой. Понятно, что он и дороже «Парка Рублево» (от 40 млн рублей за квартиру метражом 99 кв. метров) и уж точно относится к элитному сегменту.

Другой вариант, более дешевый - малоэтажный ЖК «Андерсен», расположенный на берегу Десны в 14 км от МКАД по Калужскому шоссе. Однако там плотность застройки выше, проект относится к комфорт-классу и, хоть это и Новая Москва, сравнивать их по расположению не вполне корректно. Так что «ОПИН» можно поздравить с тем, что с этим проектом сложно конкурировать. По крайней мере сейчас.

В сухом остатке

ЖК «Парк Рублево» - проект не вполне обычный для Москвы, а вот в Европе такой формат хорошо известен. Большие квартиры с панорамными окнами и даже террасами, отличная инфраструктура, хорошая транспортная доступность – это плюсы.

К минусам можно отнести высокие цены еще на начальном этапе строительства, сдачу через два года (а ключи, по словам девелопера, «в течение 2016 года») и все-таки близость к кольцевой, хотя ее оттуда не слышно и не видно.

Более точные выводы стоит делать через год, когда первые дома комплекса обретут стены и крыши. Пока же я оцениваю ЖК «Парк Рублево» на «8» баллов за интересный проект и продуманное расположение. И за экологию, конечно!

Виктория Зорина