ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали совсем недавно, но новостройка сразу стала очень популярной не только из-за низких цен на квартиры, но и благодаря близости двух станций метро, которые недавно открылись в Новой Москве. Редакция Novostroy-M.ru попросила Тайного покупателя «приобрести» квартиру в комплексе, а заодно выяснить все нюансы проекта.

Что строят?

ЖК «Позитив» - это квартал жилых домов, строительство которого началось в Новой Москве, в 3 км от МКАД у деревни Румянцево. Проект комфорт-класса состоит из 6 корпусов высотой 16-25 этажей и отдельным 5-уровневым паркингом на 499 машино-мест. Дома будут стоять по периметру участка, образуя закрытый и свободный от автомобилей двор.

Дворовое пространство благоустроят и озеленят, там проложат велосипедные дорожки, создадут детские и спортивные площадки. Технология строительства ЖК «Позитив» панельная, дома собирают из панелей серии ДОММОС производства «ГВСУ «Центр». В описании на одном из сайтов об этих панелях сказано, что они обеспечивают «высокий уровень теплоизоляции внешних панелей (сопоставим с кирпичной стеной в 90 см)». Вентилируемые фасады зданий отделываются клинкерным кирпичом, предусмотрено витражное остекление балконов и лоджий. Здания выполняются в охряной цветовой гамме с яркими акцентами на торцах.

Строительство ведётся в 7 этапов: по одному дому в каждом этапе и последний, седьмой – паркинг. Первые два этапа планируют сдать в эксплуатацию 30 ноября 2017 года, это будут корпуса 4 и 5 по генплану. Именно в этих корпусах и ведётся сейчас продажа квартир. Корпус 4 – четырёхсекционное 16-этажное здание прямоугольное в плане. Корпус 5 – Г-образный, у него две секции по 25 этажей и одна секция высотой 21 этаж.

Приведу полностью сроки сдачи по всем этапам из проектной декларации:

Соцкультбыт

Из объектов соцкультбыта в самом проекте, как я уже упоминала, заявлен паркинг на 499 автомобилей, а также частное дошкольное учреждение. Первый этаж домов – нежилой, там, по словам менеджера по продажам комплекса, появятся офисы банков, небольшие магазины, салоны красоты, аптека и другие объекты малого бизнеса.

Ближайшие общеобразовательные школы и детские сады находятся в Солнцево на расстоянии 2-4 км, то есть путь туда пешком займет от получаса до часа. Там же расположены работающие сейчас медицинские учреждения.

Что действительно близко к строящимся домам – это шиномонтаж и торгово-развлекательный центр «РИО». До последнего всего 600 метров, это 7-10 минут пешком. Здесь среди многочисленных магазинов есть сетевой продуктовый супермаркет, а также работают кафе и кинотеатр.

Экология

Экология района считается благоприятной: жилой комплекс расположится между Говоровским лесом и Ульяновским парком. Однако, на мой взгляд, нельзя не принимать во внимание близость Киевского шоссе и МКАД. Шоссе буквально будет видно из окон, по «Яндекс.Маршруту» до него всего 1,1 км. С точки зрения транспортной доступности – это удобно, но неприятно с точки зрения экологии.

Промышленных предприятий в окрестностях я не нашла, есть бизнес-центры (торгово-офисные помещения), здание диспетчерского пункта ЕЭС. Оно граничит с участком строительства, но, как мне объяснили, в нём не будет никакого оборудования, за исключением компьютеров. Словом, это просто крупный офис.

Кто строит?

В рекламных материалах говорится о том, что ЖК «Позитив» строят девелопер Capital Group и АО «УЭЗ» (ОАО «Управление экспериментальной застройки микрорайонов»), деликатно называемое ещё «структуры Правительства Москвы».

АО «УЭЗ» была создана еще в 1994 году при Лужкове, компания занималась строительством жилья и инфраструктуры. АО «УЭЗ» возводила проекты не только в Московском регионе, но и в других субъектах РФ и даже за границей (например, в Душанбе).

Как пишет журнал «Компания», «с 2014 года под управлением УЭЗ был сформирован целый девелоперский холдинг, включающий в себя ОАО «Центр-инвест», два проектных института ОАО «Моспроект-4» и АО «МПСИ» – «Институт Моспроектстройиндустрия», а также ОАО «Мосреалстрой» (продает недвижимость). Все эти компании переданы в управление УЭЗ на три года».

Девелопер Capital Group известен читателям Тайного покупателя гораздо лучше, например, в июле этого года вышел материал о ЖК «Мир Митино», где Capital Group выступает в качестве инвестора, а ранее выходил обзор ЖК «Триколор» - теперь уже завершённого объекта девелопера.

Ели кратко резюмировать то, что написано о репутации девелопера в этих двух расследованиях, то скажу, что Capital Group строит в Москве много, а в последнее время проекты компании - это масштабные объекты. Девелопер работает с 1993 года, сейчас в его портфеле насчитывается 71 проект (построенные и завершённые проекты).

Это и офисные здания, и многофункциональные центры, и жильё. До недавнего времени проекты жилой недвижимости Capital Group предпочитал строить в сегментах бизнес-класса, премиум, де люкс. Однако в последние год-полтора в компании переориентировались, теперь девелопер задействован и в проектах комфорт-класса.

К сожалению, вынуждена констатировать, что имели место случаи переноса сроков строительства. Тот же «Триколор» изначально планировалось ввести в эксплуатацию в 2013 году, но последний корпус сдали в 2016 году.

Согласно проектной декларации официальный застройщик ЖК «Позитив» - «Главрегионстрой Румянцево». Компания создана специально под проект (зарегистрирована в 2014 году) и опыта в строительстве не имеет. Название учредителей (ООО «Ротонда» и «Холдинг Девелопмент») тоже мало о чём говорит простому покупателю, поэтому оценивать надежность застройщика, я считаю, бессмысленно.

Однако я не могу не отметить участие «ГВСУ «Центра». В разрешительной документации эта компания не упоминается ни в каком качестве, но ее представители утверждают, что выполняют ряд работ на этом проекте. В частности, как уже говорилось, поставляют современные панели ДОММОС.

В описании проекта на именном сайте «ГВСУ «Центр» фигурирует как генеральный подрядчик, хотя, повторюсь, согласно проектной декларации - генподрядчик АО «УЭЗ». Что бесспорно, так это то, что «ГВСУ-Риэлти» (входит в «ГВСУ «Центр») является  одним из агентов по продаже квартир в жилом комплексе. Помимо этого брокера квартиры в ЖК «Позитив» продают также агентства недвижимости «Бест-Новострой» и Est-a-Tet.

Разведка в Интернете

В Интернете есть сайт, посвященный проекту, он довольно симпатичный, но не слишком информативный. Раздела «Участники проекта» или хоть какой-то информации о застройщике – нет, отсутствует и раздел «Ход строительства», фотографиями стройка не подтверждается (есть видеосъемка от 1.10.2016 года), разрешительная документация по проекту отсутствует. В целом информация о комплексе на сайте очень скудно представлена.

Например, если я хочу узнать высоту заинтересовавшего меня корпуса, мне придется пересчитать этажи на рендерах. Новости проекта есть, но их немного, пока в основном они информируют об аккредитовавших новостройку банках. Часть представленной информации сбивает. Например, в новости «Строительство ЖК «Позитив» идет строго по графику» генеральным подрядчиком назван «ГВСУ «Центр», тогда как по проектной документации это АО «УЭЗ».

Симпатичная визуализация того, «как это будет», немного об условиях покупки и телефон отдела продаж – вот основное наполнение сайта. Телефон общий, в какую из компаний-продавцов попадёшь заранее неизвестно. Если в этом вопросе есть какие-то предпочтения, то можно зайти напрямую на сайты продавцов.

На всех сайтах продавцов можно ознакомиться с разрешительной документацией на строительство, на сайтах «Бест-Новострой» и Est-a-Tet размещены фото со стройки – у каждого свои. Общая информация по комплексу на страницах продавцов в целом дублирует содержимое основного сайта и схожа на всех трёх страницах. Однако, сколько этажей в корпусе 4, я так и не узнала.

«ВКонтакте» обнаружилось несколько групп, посвященных ЖК «Позитив». Самая большая из них – это «независимая группа для общения будущих жильцов», но она закрытая. Открытые группы пока не столь многочисленны. Одно из этих сообществ ссылается на форум жильцов.

Вполне ожидаемо, что форум так же, как и группы, находится в стадии формирования – темы для обсуждений созданы, но разговоры там не очень активны. Обсуждают будущий микрорайон: дружно осуждают отсутствие школ, спорят о том, кто покупает квартиры-студии.

Пути-дороги

На автомобиле до новостройки надо ехать по Киевскому шоссе. В трёх километрах от МКАД,  возле торгово-развлекательного центра «РИО» будет съезд на Родниковую улицу. Довольно узкая (по 1 полосе в каждую сторону) дорога соединяет ж/д платформу Новопеределкино с ближайшими станциями метро, здесь довольно плотный трафик, в том числе много автобусов, маршрутных такси. В будущем у строящегося ЖК будет свой выезд на шоссе – он будет короче и шире имеющегося.

Общественным транспортом до строящихся домов удобно ездить от станций метро «Румянцево» и «Саларьево». От первой идёт автобус №343, а от второй №734. Ещё один маршрут (автобус №707) идёт от станции метро «Юго-Западная», проезжая и «Саларьево», и «Румянцево». Это всё обычные городские автобусы, проезд в них стоит 28-50 рублей в зависимости от места покупки билета, а время в пути занимает 5-7 минут.

Ещё один вариант – доехать на названных маршрутах от платформы Новопеределкино. Самым экономным предлагается доехать от метро «Румянцево» на бесплатном автобусе до ТРЦ «РИО», а оттуда пройти 600 метров пешком к новостройке. Для ознакомительной поездки в офис, по-моему, неплохо, но на каждый день – это затруднительно, автобусы ходят раз в полчаса по расписанию, тогда как городской автобус ждать приходится 7-10 минут, не больше.

Офис продаж

Позвонив по общему телефону на сайте проекта, я попала на специалиста «Бест-Новострой». Он не только подробно рассказал о проекте, но и предложил встретить меня у дороги, когда я приеду. Как выяснилось, все три агентства недвижимости, продающие квартиры в ЖК «Позитив», открыли свои офисы продаж на стройке. У каждой компании свой домик, видимо, поэтому менеджер «Бест-Новостроя» был готов меня встречать – чтобы не ушла к соседям.

Поскольку у «Бест-Новостроя» я неоднократно «покупала» квартиры в ходе расследований, я всё же решила при визите обратиться в другую компанию – «ГВСУ-Риэлти». Мне было интересно «купить» у них, потому что они непосредственно участвуют в строительстве. Вероломно обойдя офис «Бест-Новостроя», я без предупреждения отправилась в домик «ГВСУ-Риэлти».

Несмотря на то, что офис у компании совсем небольшой, в нём работало сразу несколько специалистов, а один уже консультировал семейную пару. Мой вход не остался без внимания, сразу нашли для меня свободного менеджера и консультация началась.

Ольга – старший менеджер по продажам – начала рассказ с презентации проекта. Вела она её, правда, на уже исписанном буклете: на страницах были видны отметки, и в процессе разговора менеджер делала эти отметки более яркими и жирными. Видимо, с этим же буклетом она только что консультировала предыдущих клиентов.

Не могу сказать, что беседа была выстроена логично и последовательно, в основном специалист отвечала на мои вопросы, да и то как-то невпопад. Было ощущение, что она не готова к беседе и сама толком не знает, какие материалы у неё есть. Так, например, когда я принялась записывать состояние квартиры при её приёмке, Ольга сначала почти диктовала мне пункты, а потом предложила отпечатанный список: почему было не дать его мне сразу – непонятно. И так во всём.

Список банков, выдающих ипотеку, получила, но пришлось дописать 1-2 строчки, потому что список расширяется, а вордовский документ почему-то не поправили (не листовка же из типографии, 5 минут нужно, чтобы дописать строчку). К тому же, менеджер что-то замешкалась с планировками, долго пыталась понять в каком корпусе и секции расположены те, что у неё отпечатаны. Позже выяснилось, что все продающиеся «трёшки» жилого комплекса расположены в одной секции, и путаться там было просто негде.

На прощание я получила чистый буклет, а также визитку специалиста, в котором Ольга почему-то вычеркнула имя, но оставила фамилию и подписала своё имя («неужели имя сменила?», - подумала я). В общем, несмотря на многочисленные помарки (в прямом смысле), визит прошёл нормально, я получила необходимую для принятия решения информацию, а запрошенные документы были высланы на электронную почту.

С собой я унесла некоторое количество печатных материалов, дающее представление о проекте. Помимо менеджеров по продажам, в офисе «ГВСУ-Риэлти» работал ипотечный специалист, можно было прямо на месте получить консультацию и запросить решение о кредите.

Не могу не отметить, что в офисе царила доброжелательная атмосфера: улыбчивые сотрудники, помогающие сориентироваться и клиентам, и друг другу. Проконсультироваться у них можно и без записи, и без длительного ожидания (хотя день был выходной). Работает офис тоже весьма удобно для покупателей: ежедневно с 9 до 21.00.

Единственное, что я не заметила – это детского уголка, поэтому с детьми, наверное, лучше не ездить. Большой просторный паркинг у входа в офисы всех трех агентств недвижимости пока отлично вмещает автомобили посетителей. Компания Est-a-Tet, правда, отгородила часть паркинга «для своих», но и на оставшейся территории места предостаточно.

Геометрия жилья

В настоящее время в ЖК «Позитив» продаются одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры. Высота потолков 2,8 метра, в квартирах будут выполнены межкомнатные перегородки и стяжка пола. Также застройщиком устанавливаются счетчики на воду, производится разводка сантехники под заглушки, электричество также будет разведено по квартире: устанавливаются розетки и выключатели.

В окнах деревянные стеклопакеты, балконы и лоджии имеют панорамное остекление. Входная дверь будет тоже деревянная, предполагается, что новосёлы сразу заменят её самостоятельно.

Однокомнатные квартиры площадью 34 – 42 кв. метра похожи друг на друга. Они практически квадратные в плане, совмещённый санузел метражом 3.7 – 4.2 кв. метра соседствует с кухней. Площадь кухонь варьируется между 8.76 и 10.56 кв. метра.  Единственное отличие планировочных решений между собой заключается в том, что в больших «однушках» рядом с входной дверью просторная ниша, в ней можно поставить не только шкаф, но и целую гардеробную. А вот в 36-метровых квартирах коридора почти нет – он очень компактный. Метраж балконов от 1.26 до 2.12 кв. метра, он примыкает к кухне.

По проекту площадь двухкомнатных квартир от 54.3 до 64.94 кв. метра, пока продаются квартиры более маленького метража. В целом же, двухкомнатные квартиры в ЖК «Позитив» «распашного» типа – одна из комнат находится напротив двух других. Площадь кухонь в них 10-13 кв. метров, комнаты по 14-17 кв. метров, санузлы раздельные. Все квартиры оснащены балконом или лоджией, в некоторых их по два. Коридоры очень небольшие, встроенный шкаф там можно поставить, но только если перекрыть вход в кухню, но зато объединить кухню с комнатой.

Трёхкомнатные квартиры сейчас продаются только в третьей секции корпуса 5. Интересно, что, несмотря на всю инновационность новых панелей, планировка некоторых «трешек» в домах серии ДОММОС абсолютно копирует квартиры в панельных домах 90-х годов. Входя в такую квартиру, человек попадает в начало коридора, упирающегося в двери раздельного санузла.

Сразу возле входа – кухня, по одной стене с ней – две комнаты. Ещё одна комната находится напротив одной из них, самой дальней от входа. Встроенные шкафы в таких квартирах возможны разве что длинные и узкие по свободной стене. Другой вариант планировки, когда входная дверь расположена как бы в боковой части коридора (он перпендикулярен ходу движения). Одна из комнат в этом случае находится непосредственно напротив входной двери. Коридор так же, как и в прошлом случае,  упирается в санузлы и делает небольшой изгиб на кухню. Напротив санузлов – вход в третью комнату.

Площадь комнат в трёхкомнатной квартире составляет 12-17 кв. метров, кухни 10.3 – 13.4 кв. м, санузлы раздельные (в общей сложности их метраж около 5 кв. метров), предусмотрено по 2 балкона: один примыкает к кухне, а второй к маленькой комнате на противоположной стороне.

Что почем

На расстоянии 1,2 км от строящегося комплекса, распложен жилой квартал «В Солнцево». Эти панельные многоэтажные дома построены, сданы в эксплуатацию, квартиры продаются с муниципальной отделкой. Однокомнатные квартиры там можно купить по цене 122 572 - 134 710 рублей за «квадрат», двухкомнатные 108 216 – 121 058 рублей за кв. м, немногочисленные оставшиеся трёхкомнатные обойдутся 107 148 - 117 753 рублей за «квадрат». Ожидаемо, что цены в Солнцево ощутимо выше, чем в строящемся доме за квартиры без отделки.

Чуть дальше, тоже в Солнцево ещё один квартал панельных домов – ЖК «Лучи» от «ЛСР-Недвижимость.Москва». Однокомнатные квартиры в многоэтажных домах ЖК «Лучи» продаются по цене от 112 000 рублей за кв. метр, двухкомнатные от 107 000 рублей за кв. метр, трёхкомнатные стоят от 109 000 рублей за «квадрат».

Другой, несколько похожий на ЖК «Позитив» объект в окрестностях – ЖК «Первый Московский» от компании «Абсолют Недвижимость». Комплекс находится на расстоянии без малого 5 км (4,8 км) от места строительства «Позитива», также на территории Новой Москвы. В 5-ой очереди проекта (тоже панельная технология строительства), которая будет сдана в конце 2019 года, однокомнатные квартиры стоят около 102 000 рублей за квадратный метр, а двухкомнатные 89 000 – 92 500 рублей за кв. метр. «Позитив» сдаётся несколько раньше, поэтому неудивительно, что квартиры в нем дороже.

ЖК «Рассказово» - ещё один сосед героя нашего расследования, этот монолитно-кирпичный комплекс возводится в деревне Рассказовка (в 4,6 км от ЖК «Позитив» в сторону области), ближе к Ульяновскому лесу. 3-я очередь проекта планируется к сдаче в IV квартале 2017 года. Однокомнатные квартиры можно купить по цене от 122 000 рублей за кв. метр, двухкомнатные от 140 000 рублей за кв. метр, а трёхкомнатные от 150 500 рублей за «квадрат».

Как купить?

Продажи в жилом комплексе ведутся по 214-ФЗ, заключается ДДУ, он регистрируется в госорганах и страхуется «Региональной страховой компанией». Страховщик входит в список аккредитованных Центробанком страховых компаний.

Чтобы купить квартиру в ЖК «Позитив», например, в «ГВСУ-Риэлти», лучше всего первым делом получить одобрение ипотечного кредита. В принципе, это не является обязательным условием, но всем так будет удобнее. Итак, первый пункт покупки – консультация в банке и получение одобрения по кредиту, второй - бронирование квартиры.

Возможно бесплатное бронирование на двое суток, чтобы окончательно утвердиться в своём решении купить квартиру. После чего заключается договор бронирования.

Забронированная квартира становится недоступной для продажи, и её цена фиксируется. Стоимость услуг по договору бронирования составляет 1% от стоимости квартиры. Эта уплаченная сумма учитывается при окончательных расчётах, то есть ДДУ заключается на сумму, равную 99% от стоимости приобретаемой квартиры.

Если всё же одобрение ипотечного кредита покупатель получает после заключения договора бронирования, и кредит ему не одобряет ни один банк, то средства по договору бронирования «ГВСУ-Риэлти» возвращает, но только в этом случае (если вы просто передумали заключать сделку – деньги не вернут).

Интересно, что сверх цены квартиры в прайсе покупатель платит разве что нотариусу за оформление доверенностей (примерно 1500 рублей). Стоимость регистрации ДДУ входит в стоимость квартиры, а вот право собственности покупатель впоследствии оформляет самостоятельно.

Купить квартиру можно, как видно из текста выше, в ипотеку. Ипотеку выдают несколько банков: Сбербанк, банк «Открытие», ВТБ24, Транскапиталбанк, Возрождение, банк «Уралсиб», СМП Банк. Эти банки выдают кредиты с господдержкой, что предполагает возможность использования материнского капитала для уплаты взносов по кредиту.

Минимальная ставка по ипотеке – 10,9% (Транскапиталбанк, Возрождение). Банк «Уралсиб» предлагает ставку от 11,25%, но, как отметил менеджер по продажам, несмотря на повышенную процентную ставку, этот банк более лоялен – выдаёт ипотеку тем, кому отказали другие банки.

Также застройщик предлагает купить квартиру в рассрочку. Минимальный первоначальный взнос по программам рассрочки 30%. При рассрочке 12 месяцев начисляется 12% годовых на остаток, что получается дороже ипотеки. Также возможна рассрочка на 6 месяцев, этот вариант беспроцентный, но график платежей оговаривается отдельно (предоставляется индивидуальный дисконт). При 100% оплате или покупке в ипотеку покупателю предоставляется скидка 3%.

Резюме

К недостаткам жилого комплекса «Позитив» можно отнести слабо развитую инфраструктуру: лишь небольшой частный садик будет в проекте, этого явно недостаточно на 6 многосекционных корпусов. Больше всего именно дефицит качественной инфраструктуры возмущает потенциальных и состоявшихся покупателей на форумах.

Во всем остальном проект весьма удачен: он выгодно расположен относительно транспортных путей. На данный момент в ЖК продаются вполне удобные и пока еще недорогие квартиры. Несмотря на путаницу с участниками проекта, и девелопер Capital Group, и «ГВСУ «Центр» - компании с именем на рынке недвижимости, зарекомендовавшие себя положительно.

Продажи квартир в ЖК «Позитив» ведутся в соответствии с 214-ФЗ, сделка застрахована аккредитованным ЦБ страховщиком, есть возможность оформить ипотеку в одном из крупнейших банков страны или получить рассрочку платежа.

Панельное домостроение ведётся довольно быстро. Меня очень впечатлила готовность квартиры: стяжку и межкомнатные перегородки сейчас мало кто выполняет. Фактически покупателям придется заменить лишь входную дверь, и можно начинать ремонт, ведь счетчики и все «грязные» работы уже будут выполнены. Это к тому же неплохая экономия. Деревянные стеклопакеты в окнах тоже не часто встретишь в проектах комфорт-класса. По сумме факторов ЖК «Позитив» получает «7» баллов.

Валентина Ша