ЖК «Опалиха О3» у соснового леса: масштабно, экологично, но в рассрочку не купить

«Опалиха О3» – крупный жилой комплекс компании Urban Group, расположенный в 8 км от МКАД в Красногорском районе Московской области. По заданию редакции Novostroy-M.ru Тайный покупатель уже «покупал» здесь квартиру год назад и в целом остался доволен. Однако поскольку проект по-прежнему весьма востребован у потенциальных покупателей, наш агент решил снова проверить новостройку и узнать, как она изменилась за прошедшее время.

Что строят?

К 2018 году на территории жилого комплекса «Опалиха О3» появятся 23 жилых дома высотой от 4 до 9 этажей и различные объекты инфраструктуры. Корпуса возводятся по монолитно-кирпичной технологии. Жилые дома образуют несколько кварталов с дворами свободными от машин.

Первая очередь строительства – это дома №3, №4, №5, №9 детский сад и школа. Согласно  проектным декларациям эта недвижимость должна быть готова к концу I квартала 2017 года, но по плану застройщика она будет сдана раньше, в конце 2016 года. Квартиры в домах №4 и №9 распроданы, а в №3 и №5 остались единицы.

Местоположение комплекса (на границе соснового леса) предопределило архитектуру: ряд домов, расположенных ближе к лесу, имеет высоту 4 этажа, а те, что за ними - 8 этажей. В настоящее время хороший выбор квартир есть в корпусах 1.1, 1.2, 2 и 14. Сдача этих домов запланирована на III – IV квартал 2017 года.

Корпуса 1.1 и 1.2 – это дом №1 на генплане. Высота корпусов 8 и 4 этажей соответственно, дома относятся к категории «клубный дом». Преимущества клубного дома в ЖК «Опалиха О3» – это собственная огороженная территория у каждого из зданий, повышенная шумоизоляция стен и перекрытий зданий, улучшенная звукоизоляция устанавливаемых стеклопакетов, тихие лифты. Входные группы имеют панорамное остекление, предусмотрены тут и колясочные. Квартиры в этих корпусах продаются готовыми к заселению (с отделкой).

Дом №2 переменной этажности в 5-7-9 этажей, застройщик относит его к категории «суперкомфорт», от обычного «комфорта» данный дом отличают улучшенные звукоизоляционные качества стен и перекрытий, дизайнерская отделка входных групп. Дом №14 высотой 7-9 этажей будет сдан в октябре 2017 года.

Отличительные особенности ЖК «О3» - уникальная архитектура (авторства известного архитектора Максима Атаянца), обширная пешеходная зона и благоприятная экологическая ситуация. Комплекс не только соседствует с Опалиховским лесопарком, но и сам будет благоустроен и озеленён.

Фирменная линейка жилых кварталов компании Urban Group называется «Города для жизни». Вот признаки этой концепции:

• Невысокая цена (квартиры продаются по цене эконом и комфорт-класса);
• Соседи-единомышленники – все комплексы рассчитаны на людей ведущих активный образ жизни;
• Полноценная инфраструктура, независимая от окружающего населенного пункта;
• Хорошая экология;
• Эстетичная и индивидуальная архитектура;
• Близость к Москве;
• Высокие темпы строительства;
• Безопасные дворы, свободные от автомобилей.

ЖК «Опалиха О3» будет также построен в концепции «Город для жизни», соответствие названным признакам я оценю чуть позже.

Кто строит?

О девелопере проекта – компании Urban Group – Тайный покупатель подробно писал в первом расследовании, поэтому я не буду долго останавливаться на этом пункте. Скажу лишь, что о надёжности структуры можно судить по нескольким завершённым проектам (например, ЖК «Город Набережных», ЖК «Новосходненский», ЖК «Опалиха О2»).

Собственное производство стройматериалов, проектный институт, парк техники – всем этим может похвастаться Urban Group. Вместе с тем нельзя не упомянуть нарекания по качеству строительства – в сети активно обсуждаются затопленные кладовые помещения и подвалы «Города Набережных», конфликты с управляющими компаниями в «Новосходненском».

Тем не менее, компания строит много, ее проекты отличаются привлекательными архитектурными решениями и обильной инфраструктурой. Urban Group определенно прочно стоит на ногах: недавно компания анонсировала еще один проект – ЖК «Видный город» на юге Московской области.

Архитектором этого ЖК также является Максим Атаянц, проект весьма масштабный (31 дом), но главное – стройка стартовала раньше объявлений о выходе ЖК на рынок новостроек Подмосковья и старта продаж, то есть, не дожидаясь денег дольщиков, компания стала строить ЖК «Видный город» на свои средства. 

Я долго гуглила, были ли просрочки сдачи домов у Urban Group. Нашла лишь отдельные упоминания в проекте «Город Набережных» о том, что дольщиков дома №2 приглашали подписать допсоглашение. Однако на другом форуме покупатели квартир этого ЖК писали, что по ДДУ сроки были соблюдены – просто устно менеджеры обещали при покупке сдачу на несколько месяцев раньше, именно этот момент форумчане и называли просрочкой, хотя юридически это не совсем так.

Разведка в Интернете

Предыдущий Тайный покупатель, проверявший ЖК «Опалиха О3», пишет про два сайта проекта, которые он обнаружил. Мне же удалось найти только один. Сайт ЖК «Опалиха О3» выглядит очень современно, на нём есть несколько приятных «фишек» - например, хорошо работающий онлайн консультант.

Он быстро отвечает на поставленные вопросы, не требует оставить телефон и email прежде, чем начать разговор – чего ж ещё может желать потенциальный покупатель? Правда, при моем втором обращении ответы консультанта были уже не столь информативны. Видимо, с консультантом первый раз мне просто повезло.

В оформлении сайта используется приятный зелёный цвет, хорошо «работающий» на имидж экологичного проекта, разделы изобилуют различными фотографиями будущего квартала. На сайте опубликованы проектные декларации домов, есть информация по актуальным акциям и часто обновляемые новости. В общем, сайт определенно «живой» и сделан не для галочки.

К сожалению, не очень хорошо представлены цены на квартиры – мало того, что их не просто найти, к тому же указана только минимальная стоимость. Учитывая, что в проекте есть квартиры от эконом-класса до бизнес, есть квартиры с дизайнерской отделкой и без отделки, а также несколько очередей строительства – минимальной цены явно недостаточно.

Информация о сроках сдачи домов содержится только в проектных декларациях, что не облегчает выбора квартир. Нет на сайте и web-камеры со стройки, фото в разделе «Этапы строительства» обновляются раз в месяц. Я, наверное, придираюсь, но все же web-камеры действуют гораздо успокаивающее в кризис, чем фотографии время от времени.  

К слову, очень много актуальных фото стройки я нашла в группе проекта в социальной сети. Судя по всему, эта группа создана теми, кто квартиру уже купил, поэтому спорить о достоинствах и недостатках проекта там не принято, зато многие выкладывают фото после своих визитов на стройплощадку, а также постят другие найденные в сети материалы по проекту. Жизнь в группе довольно активна.

Ещё одна группа «Вконтакте», имеющая название «Урбан Групп мифы и реальность», хоть и насчитывает почти полтысячи пользователей, особенно активной не выглядит. Там и купившие квартиры в разных проектах Urban Group, и только собирающиеся. Люди критикуют, делятся личным опытом. Группа хоть и не очень живая, но полезна, на мой взгляд.

Соцкультбыт

В большинстве корпусов комплекса первые этажи жилые, исключение составят дома, выходящие на пешеходный бульвар – в нём предусмотрены помещения для магазинов, аптек, салонов красоты, кафе. На территории комплекса планируется построить общеобразовательную школу (770 мест), 2 детских сада (280 мест), торговый центр, отделяющий жилые дома от железнодорожной платформы.

Предусмотрено несколько многоуровневых паркингов (машино-места сейчас продаются по цене 650-700 тысяч рублей), гостевая парковка по периметру квартала. Надо сказать, что высокоразвитая инфраструктура данного комплекса – это не бонус от застройщика, а настоятельная необходимость.

Посёлок Опалиха, в котором ведётся строительство, конечно, имеет свою школу (точнее, гимназию), детский сад, поликлинику, магазины и даже храм и кафе, но вряд ли любое из этих учреждений способно принять жильцов ещё 4000 квартир (а именно столько заявлено в ЖК «Опалиха О3»).

Что касается сроков сдачи инфраструктурных объектов, по словам менеджера по продажам, школа и детский сад будут сданы одновременно с домами первой очереди строительства – в конце 2016 года, то есть маленькие новосёлы смогут пользоваться детскими учреждениями сразу после заселения. Это очень здорово.

Сервисные и бытовые организации, запланированные на первом этаже домов, также смогут открыть свои двери сразу после сдачи домов в эксплуатацию, а, значит, инфраструктура комплекса будет к услугам его жильцов с самого начала. Единственное, пока не очень понятно назначение этих помещений. Менеджеры Urban Group лишь предполагают, какие организации тут будут, но пока точной информации по ним нет.

Пути-дороги

Для автомобилистов самый удобный путь до ЖК «Опалиха О3» по Новорижскому шоссе. На этой дороге есть указатели на новостройку и к офису продаж. Также новостройка имеет специально построенный выезд на Новую Ригу. Другой вариант для автомобильного транспорта – по Волоколамскому шоссе через город Красногорск. Оба маршрута без пробок займут 20-25 минут.

Пассажиры общественного транспорта могут доехать до железнодорожной платформы Опалиха. От станции Тушино электричка едет 15-17 минут, от Рижского вокзала – 40 минут. Стройка находится в пешей доступности (на форуме пишут, что 7-10 минут ходьбы) и в зоне прямой видимости от станции.

Однако поскольку офис продаж находится в противоположной части участка, идя от станции можно не только полюбоваться окружающими квартал лесом и коттеджами, но и почувствовать на себе длину участка. Впрочем, возле платформы есть микроавтобус, который за считанные минуты довозит желающих до офиса продаж.

На сайте есть еще описание маршрутов через Красногорск, но, думаю, не стоит их упоминать: всем известно, какие там пробки. Тем не менее, если новоселам понадобится съездить в этот город, остановка автобуса №833 находится поблизости от ЖК.

Визит в офис продаж

Как я уже упоминала выше, на сайте есть специальная форма для записи на просмотр. Оставив в ней свои контакты, я беспечно отправилась в офис. По прибытию выяснилось, что эта функция сайта совершенно бесполезна: чтобы записаться, необходимо договориться с конкретным менеджером.

Секретарь вполне честно предупреждает, что ожидание будет долгим, в моём случае оно растянулось едва ли не до двух часов – времени осмотреться в офисе, послушать, как консультирует клиентов специалист по ипотеке, понаблюдать за строительством было предостаточно.

Итак, офис продаж представляет собой симпатичное 3-этажное здание. На первом этаже размещен вместительный холл с диванами, детским уголком и рабочим местом секретарей, а также зал, где работают менеджеры по продажам. В центре этого зала размещён макет будущего квартала.

На третьем этаже оборудована смотровая площадка – она позволяет подняться над забором и понаблюдать за строительством (преимущественно находящихся ближе всего к офису корпусов 1.1 и 1.2). Посмотреть было на что, создаётся впечатление, что строительство ведётся одновременно на всех домах – можно было видеть, как наверху движется башенный кран, а внизу копает экскаватор.

На большинстве корпусов трудились рабочие. Правда, на одном из форумов я прочитала, что такая активная деятельность здесь создается в основном в выходные, когда большое количество покупателей приезжают на объект. Между заборами стройки и ближайших коттеджей, вдоль стройки проходит дорога, по которой прогуливаются ожидающие своей очереди для беседы будущие покупатели, многие из них были с детьми.

Ожидание в офисе скрашивается чаем и кофе, можно, при желании, сделать заявку на ипотечный кредит, партнёр Urban Group Сбербанк одобряет кредит не под конкретную квартиру, а исходя из возможностей заёмщика. Проще говоря, согласие по кредиту можно получить раньше, чем выберешь квартиру. Специалисты банка сначала оценивают возможности покупателя (зарплату, возраст), потом говорят, на какую сумму он может рассчитывать. Исходя из озвученных цифр, клиент подбирает квартиру.

Разговор с менеджером по продажам Викторией мне понравился, она отвечала на поставленные вопросы и имела свой собственный план беседы. По поводу кладовок ответила, что в «Опалихе О3» грунт совсем не такой, как в Химках, поэтому на этот раз такого затопления не будет (но сам факт этой проблемы в ЖК «Город набережных» она признала).

В целом сервис неплохой, разве что ожидание беседы показалось слишком долгим. При этом не было ощущения, что эта живая очередь возникла из-за большого ажиотажа – некоторые менеджеры не были заняты посетителями (может быть, ждали записанных к ним клиентов).

Мне и другим покупателям показалось, что есть в этой очереди что-то нарочитое, что при желании и должной организации её можно было бы укоротить. Так, например, в конце беседы я заполняла анкету: писала свои e-mail, телефон. Процедура, конечно, нужная, но отнимающая некоторое время (в конце концов, свой телефон я уже дважды оставляла специалистам – первый раз на сайте, второй у секретаря).

После чего мне была предложена дисконтная карта клуба клиентов Urban Group – по ней можно было оформить некоторые покупки со скидкой. И хотя я ещё не стала клиентом, я заполнила ещё одну анкету, где снова писала телефон и e-mail. Смысл манипуляций с картой мне вообще остался неясен – я-то помнила, что в холле ещё сидят люди и предпочла бы сэкономить время, но Виктория была настойчива.

После нашего разговора я отправилась на смотровую площадку и провела там некоторое время (минут 10, не меньше). Возвращаясь через зал менеджеров, я обратила внимание, что Виктория следующих посетителей ещё не пригласила: то ли тоже впечатления от нашей встречи фиксировала, то ли коротала время до другой назначенной встречи, но очередь ещё не разошлась, а специалист был занят не пришедшими людьми, а другой работой.

Что почём

В апреле цены на квартиры выглядят так:

Конкуренты

Ближайший «сосед» новостройки – ЖК «Опалиха парк». Этот жилой комплекс будет сдан на год позже, чем «Опалиха О3», да и в целом выглядит совсем не так масштабно и интересно, как герой нашего расследования. Поэтому разница в цене в 1-1,2 млн (в «Опалиха О3» квартиры со скидкой дороже, чем в ЖК «Опалиха парк») кажется вполне обоснованной.

Ещё одна новостройка, которую часто сравнивают с ЖК «Опалиха О3» - это ЖК «Изумрудные Холмы» от ГК «Эталон», комплекс находится в этой же локации. Тут сравнение цен явно не в пользу «Опалихи О3»: минимальная цена на однокомнатную квартиру 2,6 млн рублей. За эту сумму можно купить квартиру площадью 36,6 кв. метров в сданном в эксплуатацию доме. Конечно, «Изумрудные Холмы» - проект несколько другого формата, это вовсе не среднеэтажный уютный квартал, это огромный комплекс, состоящий из высотных домов, но всё же новостройки в одной локации и потенциальные покупатели их рассматривают.

Если сравнивать именно с малоэтажным проектом, то в этой же локации компания «Пересвет» строит ЖК «Красногорск парк». Все дома в комплексе 3-этажные и планируются к сдаче в I квартале этого года. Судя по фотографиям, так и произойдет – корпуса на финальной стадии готовности. Цены на оставшиеся в продаже однокомнатные квартиры площадью 40 кв. метр там начинаются от 2,6 млн рублей.

Ещё один аспект, который меня несколько смутил как покупателя – это площадь предлагаемых к продаже квартир в ЖК «Опалиха О3». Полноценная однокомнатная квартира максимум 37 кв. метров или двухкомнатная размером 47 кв. метров, это, по-моему, немного тесновато, поэтому я пересчитала цену за квадратный метр. Получилось, что средняя стоимость «квадрата» 99 - 112 тыс. рублей. Таким образом, ЖК «Красногорск парк» оказывается дешевле – там цена кв. метра от 65 тыс. рублей. Более того за деньги, которые просят в ЖК «Опалиха О3» можно купить квартиру в Павшино в ЖК Art или даже в Москве, но со сроком сдачи конец 2018 года (ЖК «ВЛюблино»).

Отделка квартир

В настоящее время в ЖК «Опалиха О3» продаются квартиры как с отделкой, так и без. Самая простая отделка – «комфорт». Для ремонта используются виниловые обои бежевых цветов, ламинат Kronostar, похожий на белёный дуб. В коридоре рифлёные обои, фактурные с неконтрастным рисунком. В санузле и ванной устанавливается отечественная сантехника и укладывается бежевая напольная и настенная плитка производства Kerama Marazzi. Металлические входные двери тёмно-коричневого цвета, а межкомнатные двери в тон к напольному покрытию (цвет – «Дуб английский»).

Отделка формата «бизнес» - ламинат Tarkett, межкомнатные двери Belwooddoors цвета «Александрит эмаль Арктика». В ванной и туалете германская и чешская сантехника (Grohe, Jika), керамическая плитка Kerama Marazzi с рисунком под мрамор. В жилых помещениях стены оклеены светлыми виниловыми обоями, помимо светло-бежевого есть ещё светло-зелёные и холодного белого цвета. В коридоре на обоях симпатичный рисунок.

В отделке класса «люкс» возможны 3 стилевых решения: классика, минимализм, фьюжн. Между собой они различаются цветовой гаммой, используются соответствующие коллекции керамической плитки и обоев.

Получить прайс-лист на квартиры в ходе проверки мне не удалось, поэтому о стоимости отделочных материалов можно судить лишь на одном примере. Трёхкомнатная квартира площадью 66 квадратных метров с отделкой «комфорт» стоит на 1,1 млн рублей дороже аналогичной квартиры в «суперкомфортном» доме №2 (что составляет ориентировочно 17 тысяч рублей за квадратный метр). Чтобы получить отделку уровня «бизнес», необходимо добавить к этой сумме ещё около 100 тысяч рублей (+18,5 тысяч за кв. метр) и столько же за отделку «люкс» (+20 000 за кв. метр относительно цены без отделки).

Геометрия жилья

Если выше я сетовала на маленькую площадь квартир, то я здесь я не могу не отметить, что планировка многих квартир ЖК «Опалиха О3» обозначена всего лишь одним рядом кирпичей, поэтому вовсе не является незыблемой. Как уже упоминалось, в проекте представлены как квартиры с дизайнерской отделкой (в домах 1.1 и 1.2), так и свободной планировки с трассировкой по полу.

Итак, о планировках квартир в домах 1.1 и 1.2. Небольшие квартиры-студии и однокомнатные квартиры имеют раздельный санузел, балкон, кухню метражом 5-8 кв. м, небольшой коридор, позволяющий, однако, разместить в нём компактный встроенный шкаф. В некоторых квартирах предусмотрена кладовая (гардеробная). Кстати, при желании, отдельную кладовую площадью 3-6 кв. метров, расположенную в цокольном этаже можно купить отдельно.

Среди «двушек» большинство «распашные» с окнами на две стороны. Помещения двухкомнатных квартиры и «евродвушек», как и однокомнатные, в большинстве своём в плане имеют прямоугольную конфигурацию. Исключение составляют двухкомнатные квартиры угловой секции 6 дома 1.1. Здесь кухни-столовые имеют пятый угол (градусов 160-170) и одну из комнат неправильной формы.

Кухни и коридоры двухкомнатных квартир, соответственно, немного больше, чем у однокомнатных, но максимальный размер кухни – 10,1 м встречается очень редко (буквально 1 вариант). В данном случае речь идёт о выделенных под кухню помещениях и условно отделённых от столовой, то есть кухни-столовые имеют общую площадь 16 метров. В двухкомнатных квартирах также раздельные санузлы, есть лоджии.

Трёхкомнатных квартир в клубных домах 1.1 и 1.2 совсем немного, а уж «евротрёшек» и того меньше. Здесь кухни могут достигать площади 13 кв. метров, а метраж коридоров 10-12 кв. метров. Функционал помещений относительно одно- и двухкомнатных не изменился. По-прежнему один раздельный санузел, один балкон. Есть варианты почти квадратных квартир – все 3 комнаты расположены напротив кухни и санузла (дом 1.2 секция 1), а есть более вытянутые в плане – 2 комнаты напротив совмещённых или раздельных комнаты и кухни (дом 1.1 секция 5 или секция 2 дома 1.1)

В квартирах остальных продающихся сейчас домов отделочные работы не производятся, межкомнатные перегородки не возводятся, поэтому говорить можно лишь о предлагаемых архитекторами планировках. Продавцы утверждают, что в проекте более 40 вариантов планировок и действительно – выбирать есть из чего.

Как купить?

Квартиры в ЖК «Опалиха О3» продаются в соответствии с требованиями 214-ФЗ, с покупателями заключается договор долевого участия. К оплате принимается материнский капитал, предоставляются ипотечные займы, в том числе - военная ипотека. Рассрочка платежа, к сожалению, не предусмотрена. Представители отдела продаж предложили мне оформить ипотечный кредит и быстро погасить его в качестве альтернативы.

Предложения по ипотеке всего от 3-х банков, но зато крупнейших: Сбербанк, ВТБ24, «Банк Москвы». Условия банков по программе господдержки ипотеки мало отличаются между собой: ставка 11,75-12%, первоначальный взнос от 20%, срок кредитования 30 лет. В апреле действует специальное предложение по ипотеке – можно оформить кредит с первоначальным взносом 3% от стоимости квартиры (от 105 000 рублей).

Менеджер утверждала, что при подписании договора долевого участия дополнительных расходов не возникнет, в стоимость квартиры входит регистрация ДДУ и оформление права собственности. После подписания акта приёма-передачи необходимо заключить договор с управляющей компанией, оплатить вывоз крупногабаритного мусора и коммунальные услуги за 3 месяца.

Всю весну на квартиры будут действовать различные акции: при 100% оплате или ипотеке, на квартиры в домах 3,4, 5, 6, 7, 9, 11, 13, 14 предоставляется скидка в размере 20% от стоимости, в домах 1.1, 1.2 и 2 скидка чуть меньше – 10%.

Отдельные кладовые помещения площадью 3-6 кв. метров в цокольном этаже здания стоят 150 000 – 300 000 рублей (с учётом скидки 30%, по акции). Стоимость машиноместа по акции от  500 тысяч рублей.

Также тем, кто пользуется материнским капиталом, предоставляется дисконт, равный его размеру (акция называется «Удваиваем материнский капитал»). Специальные условия предлагаются и военнослужащим. В квартале есть квартиры по военной ипотеке, участникам этой государственной программы также предлагаются скидки на квартиру с отделкой, равные стоимости отделочных работ.

Выводы

Жилой комплекс «Опалиха О3» показался мне интересным с точки зрения местоположения, архитектуры и транспортной доступности. Сосновый лес вокруг стройплощадки, симпатичные дома высотой 4-9 этажей, строящиеся по монолитно-кирпичной технологии, близость железнодорожной платформы и выезд на Новорижское шоссе, продуманные планировки – безусловные плюсы проекта, соответствующие концепции «Города для жизни».

К минусам я бы отнесла всё-таки не такие уж низкие цены на квартиры, маленькие площади продаваемых квартир (хотя монолитное строительство позволяет купить две маленькие квартиры и объединить их).

Также мне не очень понятна инфраструктурная составляющая проекта: точно обещаны пока только детские учреждения и паркинги, неизвестно будет ли медицинский центр, аптека или придётся пользоваться инфраструктурой Опалихи. Если девелопер реализует все задуманное в полном объеме – жить здесь будет очень комфортно. Пока же по сумме факторов ЖК «Опалиха О3» получает «8» баллов.

Валентина Ша