ЖК «Домашний»: видовые квартиры в районе с плохой экологией

В столичном районе Марьино (ЮВАО) «Группа ПСН» возводит жилой комплекс «Домашний». На Донецкой улице на участке 27 гектаров появится новый микрорайон с собственной инфраструктурой. Тайный покупатель по заданию редакции Новострой-М узнал все подробности о новостройке.

Что строят?

Жилой комплекс «Домашний» позиционируется «Группой ПСН» как самый масштабный проект в Марьино за последние 20 лет. Он будет состоять из монолитных домов высотой 6-9-15-19 этажей и башен высотой 24-25-32 этажа с видовыми квартирами. Концепцию ЖК «Домашний» разработало голландское архитектурное бюро «MLA+».

Инфраструктура жилого квартала «Домашний» будет включать в себя два детских сада на 190 мест каждый, школу на 875 учеников, подземные и наземные парковки. Кроме того, на первых этажах новостройки разместятся супермаркеты, медцентры, салоны красоты, кафе и т.д.

Жилой квартал будет состоять из восьми блоков домов, каждый из которых образует внутренний двор с детскими и спортивными площадками. Попасть в дома можно будет как с улицы, так и со стороны внутреннего двора. На территории появится прогулочная аллея, переходящая в благоустроенную набережную Москвы-реки и Парк 850-летия Москвы.

Разведка в интернете

У проекта динамичный яркий сайт с подробной информацией о новостройке и всей необходимой документацией – можно ознакомиться с проектными декларациями, проектами договоров долевого участия (ДДУ) на покупку квартиры, кладовых и машино-мест, договорами страхования, разрешениями на строительство и т.д.

На главной странице анонсируются акции на покупку квартир, есть раздел новостей, краткая информация о районе Марьино, подробная карта с объектами инфраструктуры в шаговой доступности от новостройки (школы, детские сады, магазины, поликлиники и пр.).

На сайте ЖК ведется дневник стройки, фотоотчеты публикуются два раза в месяц. Они сопровождаются подробным перечнем работ, которые ведутся в конкретном корпусе на данный момент. На площадке установлены видеокамеры, поэтому следить за строительством корпусов 1-й очереди можно прямо на сайте, это очень удобно.

В разделе «Условия покупки» подробно рассказывается о схемах приобретения недвижимости в проекте: ипотека (с «Домашним» работают 13 банков), военная ипотека (предоставляют всего два банка – Газпромбанк и Связь Банк), рассрочка, 100%-я оплата, trade-in. Здесь же представлена информация о скидках и акциях.

На сайте можно выбрать квартиру по месторасположению в микрорайоне, типу или по заданным параметрам. В ЖК «Домашний» в некоторых секциях домов можно купить квартиру с отделкой, застройщик предлагает два варианта дизайна. Для потенциальных покупателей выложены подробные буклеты, где есть фото отделки, указаны цвета и размеры материалов, а также фирмы-производители стройматериалов и сантехники.

В целом сайт производит хорошее впечатление, он понятный, простой и удобный в навигации. Есть удобная функция – вызов такси до офиса продаж за счет компании. Машину можно заказать прямо на сайте, указав адрес отправления.

Далее я решила найти отзывы покупателей в интернете. Относительно проекта и его локации мнения разделились. Многим нравится архитектурная концепция комплекса, наличие всей необходимой инфраструктуры на территории ЖК, а также то, что благодаря набережной и Парку 850-летия Москвы он входит в пятерку самых «зеленых» новостроек. Пользователи выкладывают фото из шоу-рума, где представлены варианты отделки квартир. Еще один позитивный момент – это цены на квартиры в новостройке.

Отрицательные отзывы связаны с районом и локацией: часто пишут о плохой экологии района Марьино, в частности о неприятных запахах, о депрессивных территориях, расположенных на другой стороне от железной дороги рядом с новостройкой, о том, что с верхних этажей придется смотреть на промзоны, свалку и Курьяновскую станцию аэрации. Некоторых посетителей форумов смущает наличие по соседству ТЭЦ.

«Очень неблагополучный с точки зрения экологии район. Живу на Подольской улице - каждую ночь закрываем окна, т.к. делают выбросы на местном мусоросжигательном заводе, все кашляем, першит горло. Рядом железная дорога - мой дом качается во время движения товарных поездов». (По данным редакции, мусоросжигающего завода в Марьино нет, но в районе Западное Бирюлево работает МСЗ №3, который и может быть источником неприятных запахов).

У «Домашнего» также есть странички в социальных сетях – «Вконтакте» (около 15,5 тыс. участников) и «Фейсбуке» (более 7,5 тыс. подписчиков), где публикуются свежие фото проекта, новости о ходе строительства, информация об акциях и многое другое. Наполнение у групп одинаковое.

Кто строит?

Согласно проектной документации, жилой комплекс возводит акционерное общество «Мосстройснаб», учредитель предприятия - Lafiterso Holdings LTD - зарегистрирован на Кипре.

Девелопер проекта - «Группа ПСН» (PSN group) - один из крупнейших игроков на рынке недвижимости. В портфель девелопера входят несколько заметных проектов: ЖК SREDA, элитный дом «Полянка/44», комплексы I’M (на Садовом и Тверской), ЖК «Гринада», бизнес-квартал «Новоспасский».

Девелопер сотрудничает с большим пулом банков, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку квартир в проектах компании. Одним из таких банков является Промсвязьбанк, чьей «дочкой» и является «Группа ПСН». В середине декабря 2017 года в банке была введена временная администрация, позже Центробанк принял решение о санации кредитной организации. Однако, по оценкам экспертов, «Группа ПСН» - очень привлекательный актив, поэтому жилой комплекс будет достроен и все дольщики получат в нем свои квартиры.

Генеральный подрядчик – «СУ-10 Фундаментстрой» – строит дома более 11 лет, в собственности компании находится оборудование для возведения более 35 тыс. кв. метров монолитных железобетонных конструкций ежемесячно. Компания «СУ-10» выступает генподрядчиком также у ГК «Пионер» и MR Group.

Архитектурное бюро MLA+ (Нидерланды), авторы концепции проекта, – авторитетная компания в сфере градостроительства и архитектуры с офисами в Лондоне, Роттердаме, Санкт-Петербурге, Шанхае и Рио-де-Жанейро. На ее счету уникальные архитектурные проекты в Европе, Азии и Южной Америке.

Официальными брокерами проекта являются компании Est-a-Tet, «БЕСТ- Новострой» и агентство «Бон Тон».

Как строят

Как следует из проектной декларации, каркас новостройки будет монолитным железобетонным, материал перекрытий – также монолитный железобетон. Стены выложат из кирпича, керамических камней и блоков.

В микрорайоне «Домашний» можно приобрести квартиру с уже готовым ремонтом. Квартиры с отделкой представлены во 2-м корпусе первой очереди (секция 6), в 1-м корпусе второй очереди (секции 3, 4 и 6) и во 2-м корпусе второй очереди (секция 5).

Отделка предлагается в двух типах: «Домашняя» и «Уютная». В материалах отделки «Домашняя» у стен и пола преобладают светлые тона. В санузлах основная плитка «под мрамор», над ванной – плитка-мозаика белоснежного цвета. Используемые бренды: Kerama Marazzi, Tarkett, Mario Rioli, Adden Bau, Jika и др. «Уютная» отделка - это теплые натуральные оттенки в цветовых решения пола, плитки и межкомнатных дверей. Используемые бренды: Kerama Marazzi, Kronostar, Mario Rioli, Bussare, Jika и др.

Геометрия жилья

В первой и второй очереди строительства ЖК «Домашний» запроектированы одно-, двух- трех- и четырехкомнатные квартиры комфорт-класса, а также компактные студии. В ассортименте представлено более 70 типов планировочных решений, площадь квартир варьируется от 26 до 109 кв. м, высота потолков – 2,8 м. Важный архитектурный акцент - большие окна, которые устанавливаются на расстоянии 62 см от пола. Видовые квартиры оборудованы панорамными окнами в виде эркеров.

Минимальные лоты в проекте – студии 26 кв. м с жилой площадью 18 кв. м и удачной планировкой: квадратным коридором, где можно разместить шкафы или обустроить небольшую гардеробную, и двумя окнами, что позволит зонировать жилое пространство.

В однокомнатных квартирах предусмотрены гардеробные, я считаю эту опцию очень удобной, а для семейных покупателей - и вовсе необходимой. В новостройке есть планировки однокомнатных квартир с большими кухнями – от 14 кв. м, то есть практически получается «евро-двушка», где есть кухня-гостиная и отдельная спальня. 

Двухкомнатные квартиры оборудованы просторными кухнями, а кроме гардеробных в них предусмотрено два санузла. Это оптимальный вариант планировки для семьи.

В жилом комплексе также много планировок трехкомнатных квартир, в некоторых из них предусмотрены две отдельные гардеробные, а их площадь порой достигает почти 9 кв. метров. Но есть и довольно странные планировки, где два санузла расположены по соседству, через стенку. В «трёшках» также есть комнаты с тремя окнами по разным стенам. Как говорится, «на любителя».

Минусом всех планировочных решений я считаю полное отсутствие в проекте лоджий и балконов. Да, здесь предусмотрено панорамное остекление и гардеробные. Но все же многие привыкли, что в квартире есть балкон. А есть покупатели, которые и вовсе не рассматривают квартиры без этой опции.

Пути-дороги

На сайте ЖК «Домашний» указано, что до станции метро «Марьино» всего 10 минут (правда, не уточнено, пешком или на транспорте). Я решила это выяснить. Выйдя из метро, я включила на телефоне навигатор, и тот показал, что до Донецкой, 30 по Новочеркасскому бульвару идти пешком придется в среднем 33 минуты. От длительной пешей прогулки в декабре я решила отказаться.

Рядом с метро есть остановка общественного транспорта, откуда можно добраться до жилого комплекса на автобусах 646, 650, 762 и маршрутном такси 657м. Время в пути до остановки «Батайский проезд, 3» - 10 минут. Таким образом, пешей доступности у ЖК нет.

От метро до офиса продаж и обратно ходит бесплатный микроавтобус «Домашний», его расписание есть на сайте ЖК в разделе «Контакты» (интервалы движения в среднем 20-40 минут).

В трех километрах от «Домашнего» находится железнодорожная платформа Перерва, но расположение станции относительно новостройки не очень удачное – идти до нее не менее 30 минут, если же ехать на общественном транспорте, то половину пути вы пройдете пешком. Расстояние до МКАД – 6 км, до него можно добраться на автомобиле по Бесединскому шоссе, в другие части города можно проехать по Люблинской улице.

Транспортную доступность района обеспечивает Каширское шоссе, которое проходит в 8 км от жилого комплекса, и Бесединское шоссе. Многие жители района жалуются на то, что по узким двухполосным улицам сложно выехать из района на автомобиле, здесь часто случаются «пробки».

Однако на сайте брокера проекта – АН «Бон Тон» размещена следующая информация: рядом с микрорайоном «Домашний» запланировано строительство нового моста, который будет соединять Каширское шоссе и район Печатники. Длина многоуровневой развязки от Каспийской до Шоссейной улицы составит 1,1 км, она соединит юг и юго-восток столицы, разделенные Москва-рекой.

Мост позволит улучшить автомобильную ситуацию в районе, а будущие жители ЖК «Домашний» смогут быстрее доехать из микрорайона до заповедника «Коломенское», на Каширское шоссе, а также в центр или в сторону области. После сдачи моста для водителей будет открыт путь напрямую через Каспийскую улицу. Кроме моста для организации потока автомобилей на левом берегу Москвы-реки будут построены три съезда и эстакада, пересекающая Каширское шоссе и Кантемировскую и Донецкую улицы.

Визит в офис

Офис продаж жилого комплекса «Домашний» (часы работы – с 9:00 до 21:00) находится рядом с новостройкой, в отдельно стоящем здании (напоминаю, что на сайте ЖК можно заказать такси и добраться до офиса продаж с комфортом). В офисе можно не только посмотреть макет жилого комплекса или оценить качество отделки в шоу-руме, но также посетить 3D-комнату – с помощью 3D-визуализации вы «пройдетесь» по своей будущей квартире.

Для удобства посетителей в офисе обустроена детская игровая зона и каминная зона, где можно отдохнуть, уютно устроившись на диване. В зале работает около десятка консультантов. В день посещения офиса продаж мне повезло – посетителей было немного, а менеджер Олег (АН «БЕСТ-Новострой») подробно рассказал о том, какую квартиру я могу купить в рамках заявленного бюджета, какими акциями при покупке могу воспользоваться.

Мне достался квалифицированный, внимательный специалист, который после визита в офис продаж не донимал звонками, всю необходимую информацию о новых акциях или повышении цен я получала в виде смс-сообщений. Кроме того, в офисе мне предложили отправиться на экскурсию и посмотреть строительную площадку.

Консультанты дают подробную информацию о ходе строительства, планировках, ценах и возможностях покупки, а также рассчитывают стоимость квартиры с учетом акций и скидок. После визита личный менеджер (который назначается после первого звонка) связывается с вами примерно раз в неделю, чтобы выяснить о принятом решении.

Как купить?

Квартиры продаются по договору долевого участия (ДДУ), типовую форму для ознакомления можно получить у менеджера в офисе продаж.

Вначале нужно заключить договор бронирования, после его подписания оплачивается 1% от стоимости жилья. Эта сумма входит в цену квартиры. Дальше необходимо открыть аккредитив в банке, куда внести оставшиеся 99% от стоимости.

После подписания ДДУ документ уходит в Регпалату, деньги на аккредитиве «заморожены» - застройщик получает к ним доступ только после того, как покупателю на руки выдается его зарегистрированный ДДУ.

При покупке квартиры можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой и материнским капиталом.

Программу «Военная ипотека» на покупку квартир в новостройке предоставляют Газпромбанк (ставка 10,6%, первый взнос 20%) и Связь банк (ставка 10,9%, первый взнос 20%).

Рассрочки предоставляются до окончания строительства жилого комплекса по следующей схеме:

1 Корпус:

Первый взнос – 30%, остаток выплачивается одним платежом через три месяца.

Первый взнос – 40%, остаток выплачивается ежемесячно или ежеквартально без начисления процентов до 30 марта 2018 года.

Первый взнос – 70%, остаток выплачивается ежемесячно или ежеквартально без начисления процентов до 30 марта 2018 года.

2 Корпус:

Первый взнос – 30%, остаток выплачивается одним платежом через три месяца.

Первый взнос – 50%, остаток выплачивается ежемесячно или ежеквартально равными частями до 30 июня 2018 года.

Первый взнос – 70%, остаток выплачивается ежемесячно или ежеквартально без начисления процентов до 30 июня 2018 года.

При 100% оплате квартиры в ЖК покупателям предоставляется скидка в размере 5% стоимости жилья.

Программа trade-in в микрорайоне «Домашний» распространяется на оба корпуса первой очереди. При этом выбранная квартира бронируется на время продажи имеющейся на 45 календарных дней с сохранением цены и 3%-й скидкой для клиентов, приобретающих квартиру со 100%-й оплатой.

В настоящий момент в жилом комплексе проводится акция – до 31 декабря на выделенный пул квартир предоставляются большие скидки. Максимальная выгода при покупке может достигать 1 млн рублей. Однако на какие квартиры распространяется акция, можно узнать только в офисе продаж.

Что почем

Купить квартиру в ЖК «Домашний» можно по цене от 3,4 млн рублей. Считаю, что для монолитной новостройки в пределах МКАД это довольно привлекательная цена. К тому же сейчас покупателям предлагают акции на покупку, скидка на квартиру может достигать 10% в зависимости от этажности. К сожалению, информация о скидках на сайте не размещена, и нужно звонить менеджеру, чтобы сориентироваться, во сколько обойдется покупка.

Так, однокомнатная квартира площадью 36,6 кв. м в корпусе 1 (срок сдачи I кв. 2018 года) продается за 4,926 млн рублей (по акции). Квартира с отделкой площадью 36 кв. м на 8 этаже в корпусе второй очереди строительства – за 4,868 млн рублей, а квартира без отделки33 кв. м на 19 этаже – за 3 823 млн рублей. С отделкой квартира 2 очередь 2 корпус на 21 этаже 32 кв.м цена 4 591 млн. рублей.

Актуальная стоимость квартир в мкр. «Домашний»:

Если сравнивать актуальные цены с теми, что указаны в предыдущем расследовании Тайного покупателя (июнь 2016 г.), средняя стоимость кв. метра некоторых типов квартир не сильно изменилась – на студии, 1-комнатные и 2-комнатные цена выросла в пределах 3-5 тыс. за «квадрат». А вот «трешки» и 4-комнатные даже подешевели. Так, 3-комнатная стоила ранее из расчета 133 тыс. рублей за кв. метр (сейчас – около 109 тыс. рублей), 4-комнатная – 119,5 тыс. рублей за «квадрат», в настоящее время – 110 тыс. рублей. Видимо, 3- и 4-комнатные не сильно востребованны покупателями, потому их стоимость становится доступнее. А квартиры меньшей площади традиционно покупают активнее (по словам менеджеров продаж ЖК «Домашний», «разбирают как горячие пирожки»).

Отмечу, что квартиры с отделкой пользуются большим спросом в новостройке, но в корпусах первой очереди таких квартир уже не осталось. 

Рядом с ЖК «Домашний» почти нет новостроек, сравнить стоимость жилья можно с ЖК «Орехово-Борисово», где квартиры в панельном доме от застройщика «РГ-Девелопмент» продаются по цене от 4,7 млн рублей за 39 кв. м (срок сдачи III кв. 2018 г.), или с ЖК «Атмосфера» в Люблино: квартиры в монолитно-кирпичном доме (срок сдачи III кв. 2019 г.) продаются по цене от 5,1 млн рублей за 36 кв. м. Также в Люблино реализует свой проект ГК «Кортрос», квартиры в ЖК «Люблинский» (срок сдачи IV кв. 2018 г.) стоят от 4,1 млн рублей за «однушку» 25,6 кв. м.

Соцкультбыт

В районе Марьино инфраструктура сложилась давно, новостроек рядом немного. Жилой комплекс находится на набережной Москвы-реки, рядом Парк 850-летия Москвы – это большой плюс для будущих новоселов.

В пешей доступности действуют несколько детских садов и школ, две гимназии, музыкальная школа и детская библиотека. Кроме того, рядом расположены поликлиники, инфекционная больница, супермаркеты и магазины, торговые комплексы «Марьино», «Евромаг», «Перерва» и «Кампус». Недалеко находится Ледовый дворец.

Кроме этого, в микрорайоне «Домашний» будет и своя инфраструктура: застройщик обещает возвести два детских сада на 190 мест и школу на 875 учеников. Приступить к строительству школ и садов девелопер планирует после сдачи в эксплуатацию первой очереди ЖК, а сдать уже в 2019 году. В новостройке откроются свои супермаркеты, магазины, кафе.

На территории первой очереди новостройки запланировано 1 500 парковочных мест, во второй очереди – 1 800 мест. Кроме того, здесь построят трехуровневый наземный паркинг на 1 500 мест и подземный – на 190 автомобилей. Общее число машино-мест на парковках составит порядка 2 000 шт.

Считаю, что это очень удобно для будущих жителей – все необходимое, включая детские и спортивные площадки, паркинги будет в шаговой доступности.

Экология

ЖК «Домашний» расположен на месте бывшей промзоны. Рядом также находится троллейбусное депо, ТЭЦ и железная дорога. Тем, кто планирует купить квартиру в этой новостройке, следует больше внимания уделить информации об экологии района. Марьино считается довольно «зеленым» районом, однако здесь расположено множество предприятий, промзон. Согласно экологическому рейтингу за 2017 год, который составили эксперты компании EcoStandart, Марьино входит число самых экологически неблагоприятных районов Москвы.

Из плюсов новостройки – набережная Москва-реки и парк, которые находятся рядом.

Резюме

ЖК «Домашний» расположен в старом районе Москвы со сложившейся инфраструктурой. Рядом находится все необходимое – детские сады, школы, поликлиники, бассейн, Ледовый дворец. Новоселам не придется ждать, когда будет построена собственная инфраструктура ЖК, хотя она сделает жизнь в новостройке еще комфортней: появятся паркинги, свои садики и школа, детские и спортивные площадки, велодорожки.

В домах будет панорамное остекление с видами на природный массив. Планировки квартир интересные, в новостройке высокие потолки, панорамное остекление. Однако не запланировано балконов и лоджий, и многим это кажется неудобным: все-таки мы привыкли к этим дополнительным помещениям в квартирах.

Цены на квартиры в новостройке довольно привлекательные, жилой комплекс аккредитован многими банками – можно выбрать удобную схему ипотечного кредита, предоставляется беспроцентная рассрочка, можно использовать материнский капитал.

Минусы новостройки – экология и транспортная доступность. Старожилы района считают, что с автомобильными дорогами в Марьино всегда был «ад», из района сложно выехать, а в «часы пик» здесь многокилометровые пробки. Ситуацию частично должно решить строительство моста через Москва-реку. Ну и не лишним будет изучить локацию района – здесь много промзон, рядом троллейбусное депо. Жители района часто жалуются на плохой запах. Ситуацию спасает то, что рядом парк и набережная, а сам проект признан одним из самых «зеленых» в Москве.

По сумме факторов микрорайон «Домашний» с учетом экологической составляющей получает 8 баллов.