Рейтинг@Mail.ru

ЖК «Гринада» в Северном Бутове: квартиры с видом на лес, но без отделки

В ЮЗАО, в районе Северное Бутово, «Группа ПСН» возводит жилой комплекс комфорт-класса «Гринада». Это будут современные монолитные дома (плюс один из «новой» панели) рядом с метро и в обжитом районе с хорошей экологией. По заданию редакции Новострой-М Тайный покупатель съездил на стройплощадку комплекса и узнал о нем все подробности.

Что строят?

ЖК «Гринада» появится на месте бывшего НИИ Радиосвязи, площадь территории 6,65 га. Комплекс включает три очереди застройки, в рамках которых будут возведены шесть корпусов: пять монолитных и один панельный. Почему лишь один корпус панельный, а все остальные монолитные, мне так и не объяснили. Позже в сети я нашла информацию, что панельных корпусов изначально должно было быть 3, а всего корпусов 9. Видимо, проект пересмотрели в сторону уменьшения плотности застройки.

Корпуса разноэтажные высотой от 11 до 17 этажей, а также 25-этажные башни (третья очередь). Общая площадь застройки 165 тыс. кв. метров жилой недвижимости и 5 тыс. кв. метров коммерческой (первые этажи, предназначенные для инфраструктуры). В рамках проекта также появится детский сад на 230 мест и школа на 550 мест. Менеджер уверял, что оба учреждения будут муниципальными. Из приятных бонусов обещают веревочный парк, летнюю оранжерею, площадки для занятий йогой и спортом.

Подземных парковок в проекте не будет, только плоскостные между корпусами вдоль дороги и отдельно стоящие в углублении. Я уточнила у менеджера: «Парковка получится как бы в яме?». Он согласился и добавил, что после заселения всех жителей по результатам опроса управляющей компанией будет вынесено решение – строить отдельно стоящий многоуровневый паркинг или нет. Но это вопрос далекой перспективы.

Полностью проект будет достроен в 2021 году, однако относительно сроков есть нюансы. Первую очередь (1100 квартир) планируется сдать в I квартале 2018 года – ключи новоселам будут выдавать до июня 2018 года. Вторая очередь запланирована к вводу в эксплуатацию в I квартале 2019 года, ключи соответственно до конца II квартала 2019 года, и третья очередь должна быть построена и сдана к III кварталу 2021 года.

Но в офисе продаж менеджер сказал мне, что новоселам первой очереди не придется жить на стройке, поскольку до конца 2018 года девелопер намерен возвести все корпуса, а в оставшееся до сдачи время вести в них внутренние работы и благоустройство. Мне сказали, что на данный момент заливаются котлованы под два оставшихся корпуса – именно их и будут достраивать в течение следующего года. Позже, когда меня катали по стройплощадке, я действительно видела два котлована, а все остальные корпуса имели или уже готовый вид, или стояли в виде «скелетов», то есть конструктив зданий уже возведен.

Разведка в интернете

У ЖК «Гринада» красивый, современный сайт в ярких зелено-оранжевых тонах, но, к сожалению, часть информации там неактуальна, а часть отсутствует. Например, неактуальны цены: студии от 3,9 млн рублей, 1-комнатные от 4,7 млн рублей, 2-комнатные от 6,6 млн рублей – на момент моего визита «однушек» дешевле 5 млн рублей – и это со скидкой – не осталось, а студий не было вовсе.

Но сам факт, что на сайте есть цены, меня очень порадовал, так как многие застройщики и продавцы считают, что стоимость квартир надо маскировать под фразой «узнать цену по телефону», что, на мой взгляд, интрига вчерашнего дня.

Также на сайте фигурирует информация о квартирах с отделкой, там выложен целый буклет с подробным описанием вариантов ремонта. При этом в офисе продаж менеджер риелторского агентства bon ton категорично мне сказал, что таких квартир нет и не будет. На мой вопрос: «Можно ли дозаказать отделку?» – менеджер снова уточнил, что такой услуги не будет, поэтому все, что связано с ремонтом, будущим собственникам придется решать самостоятельно.

Однако когда я позвонила в «Метриум Групп», мне рассказали, что в одной секции отделка предусмотрена, это 4 секция 2 корпуса, и в стоимость жилья она уже включена: это квартиры 40–72 кв. м за 5,9–11,1 млн руб. Застройщик подтвердил эту информацию: «Квартиры с отделкой есть пока только в корпусе Д2, секции 4. Бюджет таких квартир: от 5,5 млн руб. за 1-комнатную квартиру (с учетом скидки)». Скорее всего, у риэлторских агентств разные объемы для продажи.

Из других минусов сайта: мне не хватило конкретики. Какова высотность корпусов? Сказано только, что они разноэтажные. Сколько машино-мест запланировано в проекте? Нет ответа. Какова высота потолков? И снова не ясно. Много рассказано об экологии, перечислены плюсы жизни рядом с лесом, но конкретно про дома информации очень мало.

В целом сайт понятный, навигация проста и удобна: цены на квартиры можно посмотреть как по параметрам, так и на генплане ЖК. Подробно написано об ипотеке, присутствует наглядная табличка с банками и условиями по кредиту, а также раздел с акциями. Есть раздел «История района» с ключевыми датами и рассказом о Северном Бутове. Из этого раздела я узнала, что до НИИ Радиосвязи на его месте действовал Институт пчеловодства, который в 1955 году был переведен в Рязанскую область.  

«Дневник стройки» обновляется 2-3 раза в месяц по корпусам, но web-камер, к сожалению, я на сайте не нашла. Однако главное, конечно, это раздел «Документация», где выложены все проектные декларации по корпусам и изменения к ним, а также разрешение на строительство и положительное заключение экспертизы, договоры страхования, образец ДДУ, договор аренды земельного участка, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации 214-ФЗ. Словом, полный комплект!

На форумах очень много обсуждений о программе реновации – будущих новоселов волнует, не отдадут ли один или пару корпусов для переселенцев. Большая ветка о качестве строительства: люди выкладывают фотографии с экскурсий по стройплощадке, делятся впечатлениями о том, что видят в корпусах, обсуждают как монолитные корпуса, так и панельные, лифты, батареи, придется ли менять входные двери, делать шумоизоляцию и т.д.

Многие сожалеют, что на сайте мало конкретики, приведу один яркий комментарий (орфография и пунктуация сохранены): «Меня вот удивляют люди, ответственные за информацию о проекте. Я надеюсь, что они прочитают это сообщение. Мне как дольщику хочется реальных новостей со стройплощадки, вебкамеры на сайте, направленную на мой дом,  актуального фотоотчета о том, как продвигаются внутренние работы. Вместо этого в фэйсбуке, инстаграме, вконтакте я вижу глянцевую ерунду о том, как в бутовском лесопарке был замечен единорог, попугай и кенгуру (но это не точно). По десятому кругу одни и те же фотки. Кулинарный квартал итд итп. Сейчас прикрутили кнопку гринада ньюс на сайт. И что я вижу там? Информацию о том, как полезно спать с открытым окном? Такое впечатление, что копирайтеры витают где-то в облаках или сидят где-то в условном Ярославле (не хочу никого обидеть, кто живет в этом городе) и, имея минимум информации, осваивают рекламный бюджет, высасывая контент из пальца. Да, картинки красивые, но пользы никакой».

 

Больше всего дольщикам не хватает визуализации: «Ведь деньги уже и так уже были заплачены архитектурному бюро, делавшему проект ЖК, - удивляются покупатели на форуме. - На сайте ЖК «Домашний» такие вещи есть. А здесь при том же девелопере  почему-то и нет ничего».

К слову о визуализации. На сайте есть панорама, но это панорама окрестностей комплекса, самого ЖК здесь не показано. Картинка заканчивается гаражами, в которые я пришла в самом начале своей прогулки. Только если с земли за гаражами корпуса видно, то на панораме понять, что и где – не представляется возможным. Советую вам сориентироваться по панораме ЖК «Гринада» на сайте Новострой-М. На сайте также можно заказать обратный звонок или написать сообщение.

Конечно, на форумах обсуждают надежность девелопера, его аффилированность с Промсвязьбанком и массовый отзыв лицензий у банков (пик таких сообщений пришелся на лето, когда появилось известное письмо аналитика Альфа-банка, наделавшее много шума). Люди волнуются, но верят в лучшее – что проект будет достроен.

Информационная доступность – 7 из 10 баллов

Информативность сайта неплоха, но разработчикам точно есть к чему стремиться. Снижаю оценку на три балла из-за неясности по поводу отделки квартир, а также из-за претензий дольщиков, которым не хватает web-камер (оказалось, что одна камера есть, но кнопки на сайте к ней нет), конкретики по МОПам и вообще технологиям строительства, а также визуализации. Много красивых слов об экологии и зеленом районе, мало цифр и фактов.

Кто строит?

Участников проекта довольно много. Начну по порядку:

- девелопер проекта «Группа ПСН» - «дочка» Промсвязьбанка;

- ООО «Феодосийское» - застройщик ЖК «Гринада»;

- два генеральных подрядчика: панельный корпус возводит ГВСУ «Центр», за строительство монолитных корпусов отвечает АО «СУ-10 Фундаментстрой».

- британское бюро AHR Architects – авторы архитектурной концепции проекта.

- три агентства недвижимости: «Метриум Групп», «Бест-Новострой» и bon ton.

Девелопер – довольно известная на московском рынке недвижимости компания, она строит не очень много, но проекты заметные. Например, Тайный покупатель Новострой-М уже проверял ЖК Sreda и микрорайон «Домашний». Обе новостройки достаточно крупные проекты и сейчас находятся в стадии возведения. Также «Группа ПСН» является девелопером комплекса элитных апартаментов «Полянка/44» и элитного жилого квартала I'M на Садовом кольце, то есть работает девелопер в разных сегментах – от бюджетного до элитного.

ООО «Феодосийское» было создано специально под проект, поэтому искать о нем информацию в интернете бесполезно, это просто юрлицо для стройки, через которое девелопер привлек генподрядчиков и остальных участников проекта. ДДУ заключается именно с ООО «Феодосийское», потому что эта компания отвечает за строительство домов перед дольщиками. «Группа ПСН» не может быть прописана в ДДУ, потому что девелопер ведет проект полностью и целиком, а не просто строит дома и дороги.

ГВСУ «Центр» – это крупная строительная компания, имеющая домостроительный комбинат, где отливаются панели, которые потом монтируются в дом, именно поэтому панельные дома возводятся гораздо быстрее монолитных. В сети я прочитала, что холдинг основан в 1964 году, что уже само по себе рекорд: компания пережила все кризисы и до сих пор работает. За это время она построила более 20 млн кв. м недвижимости. В состав холдинга входит шесть промышленных предприятий и пять строительных организаций. В 2014 году производство было обновлено, и с тех пор холдинг строит панельные жилые дома серии «ДОММОС».

О «СУ-10 Фундаментстрой» я прежде никогда не слышала, но сайт нашелся быстро. Там сказано, что компании уже 11 лет, за это время она построила более 40 объектов (в основном жилые дома). «СУ-10» владеет всем необходимым оборудованием и оснасткой для возведения более 35 тыс. кубометров монолитных ж/б конструкций ежемесячно (опалубка, инструменты, строительные бытовки). На сайте я также нашла информацию, что «СУ-10» выступала генподрядчиком на стройках у ГК «Пионер» и MR Group, так что опыт у компании действительно есть.

О британском бюро AHR Architects в интернете есть информация только на английском языке. Я узнала, что в Екатеринбурге бюро разрабатывало архитектурную концепцию жилого квартала в центре города, а привлекли его именно из-за имеющегося опыта работы с исторической застройкой. Буклет ЖК «Гринада» также сказал, что у бюро 13 офисов по всему миру и 450 сотрудников.

Единственное, что мне осталось непонятно: на сайте, если скачать проектную декларацию, в разделе «О лицах, выполнивших архитектурно-строительное проектирование» фигурирует некое ООО «ТОП-Проект». Их сайт тоже довольно быстро нашелся, я узнала, что это московское архитектурное бюро, которое разрабатывало концепцию ЖК «Четыре Солнца» (в Замоскворечье) и различных коммерческих объектов недвижимости (логистические парки, бизнес-центры). В общем, кто все-таки отвечает за красоту в ЖК «Гринада», неясно.

 

О «Метриум Групп», «Бест-Новострой» и bon ton я писать не буду – они много раз попадали в поле зрения Тайного покупателя Новострой-М, сервис и компетенцию менеджеров по продажам этих агентств мы неоднократно оценивали. Просто скажу, что чаще оценивали положительно или нейтрально.   

Надежность девелопера – 8 из 10 баллов

Надежность застройщика в данном случае оценивать нет смысла, а надежность девелопера я не могу высоко оценить по одной простой причине: на данный момент у него нет ни одного завершенного жилого проекта. Раньше компания строила бизнес-центры, но жилье – это все-таки немного другая сфера. Понять качество строительства по форумам не получается: нет еще ни одного человека, который бы жил в доме от «Группы ПСН», поэтому сохраняю оценку из расследования о ЖК Sreda. В целом же участники, темпы строительства, открытость стройки (пускают людей на экскурсии) позволяют оценивать проект сильно выше среднего.   

Как строят?

К сожалению, на сайте нигде не описана технология строительства, только в общих словах сказано, что ГВСУ «Центр» возводит панельный корпус с помощью универсальной строительной технологии «ДОММОС», а «СУ-10 Фундаментстрой» – по технологии монолитного строительства.

Сейчас панельные дома строят из так называемой новой панели. При проверке другого жилого комплекса – «Мир Митино», где генподрядчиком части корпусов также является ГВСУ «Центр», мне показали информативный ролик, как делают эти самые новые панели. Если коротко, то это такой «сэндвич» (см. фото) – сперва заливается бетон, на него укладывается утеплитель (мне разрешили потрогать – на ощупь пенопласт), потом сверху снова заливается бетон, таким образом и получается панель, обладающая улучшенными тепло- и шумоизоляцией. Высота потолков в таких домах составляет 2,65 метра с учетом стяжки, в монолитных – 2,8 метра.

Потенциальные покупатели, которые (как и я) не нашли на сайте проекта ни слова о технологии строительства, во время экскурсий на стройплощадку измерили капитальные стены в монолитных корпусах: они оказались толщиной 160 мм, а межквартирные стены – 80 мм. На внешние стены монтируется утеплитель, а дальше уже идет облицовка фасада (опять же непонятно чем, такие подробности девелопер не пишет, а менеджеры не хотят вводить в заблуждение, так как сами точно не знают).

Тому, как строят и из чего строят, на форумах посвящено несколько веток, поэтому удивительно, конечно, что на сайте об этом не сказано ни слова. Например, дольщики выяснили, что в жилом комплексе по соседству (отдаленном), который тоже строит ГВСУ «Центр», есть панельные корпуса этой же серии, а в них «текут» балконы. Это повод задуматься, как бы и покупателям квартир в единственном панельном корпусе «Гринады» не пришлось переделывать остекление.

Геометрия жилья

В целом планировки мне понравились, а еще понравилась сама квартирография: в панельном корпусе, например, студий и 4-комнатных квартир нет совсем, а в монолитном, где я «покупала» квартиру, студии были только в секции 3. В основном в квартирографии обоих корпусов превалируют 1- и 2-комнатные квартиры, меньше всего самых маленьких квартир (студий) и самых просторных – 4-комнатных.

Последние, как правило, торцевые, площадью около 100 «квадратов» (от 100 до 108 кв. м) с просторными кухнями и длинными неудобными коридорами. На форумах мне встречались сообщения, что коридоры узковаты.

Геометрия студий мне не понравилась, это типичный «стакан», то есть вытянутое помещение площадью 29 кв. м с окном и балконом в торцевой части, поэтому, боюсь, в этих квартирах будет темновато.

«Однушки» неплохие: в панельном корпусе (№1) площадь кухонь не меньше 10 «квадратов», в монолите гораздо больше. Однако в панельном корпусе встречаются странные варианты, где рядом с комнатой (14,6 кв. м) есть 8-метровая прихожая. И поскольку это панель, то снести стену не получится. Единственный вариант – сделать там большую прихожую/гардеробную. В монолитных домах такой проблемы не возникнет.

Также минус панельного дома в том, что там встречаются «двушки», в которых метраж кухонь меньше 10 кв. метров. Например, линейная 2-комнатная квартира площадью 54,3 кв. метра с окнами на Новобутовскую улицу, кухня 9,2 кв. м. А вот в распашных вариантах площадь кухонь 11-13 кв. метров, два санузла, неплохая прихожая, где можно разместить шкаф-купе – совсем другой расклад, словом.

«Трешки» в панельном корпусе встречаются опять же как с длинными неудобными коридорами, так и более удачно спланированные метражом от 71 до 76 кв. метров. Площадь кухонь начинается от 10,3 кв. м. Совсем другая картина в монолитных домах: тут метраж «трешек» достигает 104,6 кв. метров, площадь кухонь от 14 «квадратов», даже встречаются кухни (не совмещенные с гостиной) метражом 33,58 кв. м! Есть линейные «трешки», есть распашные – планировщики потрудились на славу, выбрать есть из чего.

В каждой секции (и в панельном, и в монолитных домах) по 4-5 квартир на этаже и два лифта: грузовой и пассажирский.

Планировки – 8 из 10 баллов

Возможно, дома, построенные по новой панели, хороши, но ограничения, которые имеет этот тип возведения, видны сразу: кое-где скромные кухни, где-то длинные неудобные коридоры, невысокие потолки. Монолит все-таки более разнообразен и вариативен, хотя и там встречаются длинные коридоры и устаревшего типа студии. В общем, выбрать покупателям есть из чего.     

Пути-дороги

Сайт проекта утверждает, что от метро до жилого комплекса 10 минут пешком. Это действительно так. Выходить из станции метро «Бульвар Дмитрия Донского» нужно в сторону одноименной улицы, впереди вы увидите «Макдональдс», а уже стоя у него можно вдалеке разглядеть верхушки корпусов новостройки. Дальше нужно пройти еще немного вперед, свернуть налево и пройти по дорожке вдоль забора, окружающего стройку.

В итоге вы упретесь в проходную с флагами ЖК «Гринада», однако не обманывайтесь – это не офис продаж, хотя адрес на доме будет тот же (ул. Феодосийская, д. 1, стр. 9). Проходная – вход на стройплощадку, а также на территорию бывшего НИИ Радиосвязи, на месте которого и возводится ЖК. Проходная будет сохранена, а само здание реконструировано, там появится школа на 550 учеников.

Дальше у вас есть два варианта действий: или вы звоните в офис продаж и за вами приезжает брендированная маршрутка, или идете пешком через лесок, где местные жители гуляют с собаками, но это путь для отважных людей в высоких резиновых сапогах. Не ходите в лес, не совершайте ошибку! Дело в том, что для приятных прогулок этот лес совсем не предназначен (см. фото), поэтому я настоятельно рекомендую позвонить и попросить выслать за вами машину. Сделать это можно и на выходе из метро, если вы не хотите гулять и осматривать локацию. 

Автомобилистам нужно съехать на Варшавское шоссе и 33 км МКАДа в сторону области. Потом, примерно через 2 км, необходимо съехать направо, на пересечении Варшавки и Коктебельской улицы следует проехать вперед, дальше вам нужен съезд на Новобутовскую улицу. Через 350-400 метров справа вы увидите яркие цвета офиса продаж, там же находится и гостевая парковка.

К слову о парковках. Как я уже писала, на сайте об этом нет ни слова, поэтому пришлось внимательно изучить проектные декларации. Итак, вот что я нашла: у корпуса 1 (панельного) запроектировано 448 машино-мест, в проектной декларации к корпусу 2 говорится «На открытых автостоянках предусмотрено 303 м/м. Недостающие места компенсируются за счет стоянок Корпуса 1, у которого количество машино-мест предусмотрено выше расчетного на 172 м/м (по расчету 276 м/м, предусмотрено 448 м/м)».

 

Что касается корпуса 5 (вторая очередь), из проектной декларации я узнала, что «запроектирована стоянка вместимостью 490 машино-мест, из них 49 мест для автомобилей МГН». МГН – это маломобильная группа населения. Кстати, в этой же проектной декларации ниже сказано, что «Квартиры, адаптированные к потребностям МГН, проектом не предусмотрены».

Вернемся к парковкам. Итого на три корпуса 1290 машино-мест, тогда как только первая очередь включает 1100 квартир. Проектных деклараций по остальным корпусам нет, поэтому сейчас сложно сказать, хватит ли всем новоселам «Гринады» запроектированных парковок, но что-то мне говорит, что парковки будут в дефиците.

Транспортная доступность – 7 из 10 баллов

Для пешеходов все уже сейчас неплохо, а в будущем будет еще лучше, так как в финале возведения проекта появится дорога, по которой добираться до ЖК будет еще быстрее, чем сейчас (приходится делать крюк). В целом 10-15 минут пешком – это правдоподобное утверждение, новоселам последней, третьей очереди, добираться до метро будет ближе всех остальных. Автомобилистам вроде бы и недалеко до МКАДа (2 км), с другой стороны, всем известны пробки на Варшавском шоссе, поэтому минус три балла из-за пробок и обходных путей в настоящее время.

В офисе продаж

Офисов продаж на самом деле три – выбирайте, какой приглянется. Реализацией квартир в ЖК «Гринада» занимаются агентства недвижимости «БЕСТ-Новострой», bon ton и «Метриум Групп». Я пошла в bon ton, так как, во-первых, уже «покупала» квартиры у «БЕСТ-Новостроя» и «Мериум Групп», а во-вторых, в офисе bon ton было меньше всего людей по сравнению с другими офисами (везде большие окна, поэтому сразу видно количество людей внутри).

Зайдя в офис, я поздоровалась и объяснила, что пришла без предварительной записи. Мне сказали, что это нестрашно, и перенаправили к менеджеру Андрею. Он предложил мне чай, а потом рассказал о проекте в целом. Дальше мы перешли конкретно к выбору квартиры, по легенде я «покупала» однушки и рассматривала «двушки» в ипотеку.

Консультацией я осталась более чем довольна: Андрей компетентен, на плане (в буклете) одной из квартир указал на ошибку, там была нарисована ниша, но оказалось, что в реальности ее нет, там проходят коммуникации. Менеджер также посоветовал вторую очередь, раз квартира мне «нужна» только через год и необходимости заселяться поскорее нет, а цены во второй очереди гуманней, чем в первой. Андрей подробно рассказал мне о схеме покупки квартиры, проследил, чтобы я записала все этапы сделки.

Дальше меня перенаправили к ипотечному менеджеру Даше. Она подобрала мне банк исходя из моих условий покупки, рассчитала и распечатала платежи, чтобы все было наглядно и понятно. Также Даша предупредила меня о страховании заемщика (а это еще плюс 13 тыс. рублей к ипотеке), перечислила, какие документы мне понадобятся, если я решусь на ипотеку, и оставила свои контакты.

Финальным аккордом стала экскурсия по стройплощадке. Андрей проводил меня до брендированной маршрутки, где попросил водителя провезти меня через стройплощадку и рассказать наглядно, что и где возводится. Высадить меня я попросила у проходной, так как еще планировала погулять по району и осмотреть окрестности. Водитель покатал меня по стройплощадке, где я увидела елки и березы, что меня сильно удивило. По словам водителя, сохранить деревья было важной задачей застройщика, «борьба велась буквально за каждое дерево».

Мне показали котлованы под будущие два дома, я убедилась, что внутри стройплощадки не просто кипит работа, а дома действительно почти построены, увидела, на каком расстоянии друг от друга расположены корпуса, и другие нюансы.

В конце нашей поездки водитель высадил меня у проходной, подал руку, когда я выходила из маршрутки, проводил прямо до выхода, где мы с ним любезно распрощались. Работают офисы продаж всех трех агентств очень удобно: с 09:00 до 21:00, есть парковка, есть туалеты (правда, на улице), а вот детских уголков я не видела (только макеты ЖК в разных исполнениях).

Сервис – 10 из 10 баллов

Если честно, я даже не знаю, к чему придраться. Никто не навязывал мне покупку квартиры прямо завтра, что очень важно, так как среди менеджеров по продажам часто встречаются «вампиры», от которых сложно отделаться, и остается тяжелое впечатление, что тебя «взяли в оборот». Компетентность Андрея, Даши и водителя, который комментировал каждый метр поездки по стройплощадке, меня приятно поразила.

Как купить?

Квартиры в ЖК «Гринада» реализуются по 214-ФЗ, с покупателями заключаются договоры долевого участия. Однако сперва нужно будет заключить договор бронирования, дальше на подготовку документов дается до четырех дней (по словам Андрея, это максимальный срок, в реальности хватает и пару дней).

Как только покупатель подписал договор бронирования, он должен заплатить 1% от стоимости жилья. Эта сумма входит в цену квартиры. Дальше в течение двух дней необходимо открыть аккредитив в Промсвязьбанке, куда внести оставшиеся 99% от стоимости квартиры.         

Как только ДДУ (в четырех экземплярах) подписан, он отправляется в Регпалату, деньги на аккредитиве «заморожены» - застройщик получает к ним доступ только после того, как покупателю на руки выдается его зарегистрированный ДДУ. Сделка считается оформленной.

При ипотеке после договора бронирования ипотечный менеджер сам собирает пакет документов и отправляет их в банк на одобрение. По словам Даши, через два дня приходит ответ – одобрен кредит или нет. Если у покупателя нет кредитной истории или она положительная, официальная зарплата, хороший первый взнос и т.д., то кредит одобряют быстро.

Даша исходя из моих условий посоветовала мне банк «УралСиб» со ставкой 9,4%. «Двушка» в монолитном 5-м корпусе (срок сдачи I квартал 2019 года, ключи во II квартале того же года) метражом 54,96 кв. м по цене 6,73 млн рублей с первоначальным взносом 5 млн рублей в кредит на 7 лет обходилась бы мне в 28,2 тыс. рублей в месяц. А 2-комнатная квартира в этом же корпусе, но площадью 63,74 кв. м, на 10 лет обошлась бы мне на тех же условиях в 32,7 тыс. рублей в месяц. Моратория на досрочное погашение нет.

За регистрацию ДДУ, по словам Андрея, дополнительные деньги с покупателя не взимаются, это все входит в цену квартиры. Сколько стоит оформление права собственности, менеджер сказать мне не смог, хотя первая очередь вскоре будет сдана, а летом 2018 года люди получат ключи. «Такой информации нет у нас», – ответил Андрей.

Однако он добавил, что собственность можно будет оформить как самостоятельно, так и через застройщика. Также уточнил, что самостоятельно это теперь делается гораздо проще, чем раньше – через МФЦ, куда нужно приехать с пакетом документов, написать заявление и через какое-то время получить право собственности (на бумаге не выдается с лета 2016 года).

Из дополнительных платежей вам придется написать доверенность на застройщика (менеджер которого будет заниматься оформлением ипотеки и регистрацией ДДУ в Регпалате) – это от 1,5 до 2 тыс. рублей. Также нужна будет бумага от супруга/супруги, что они не против оформления права собственности на вас, или документ, подтверждающий, что вы не состоите в браке. На этом все.

С 26 октября по 31 декабря застройщик предоставляет скидку 5% при покупке в ипотеку или 100%-ю оплату. Покупатель теряет скидку, если приобретает жилье в рассрочку (потому что она беспроцентная). Рассрочка, во-первых, предоставляется только до конца возведения корпуса, в котором вы присмотрели квартиру, а во-вторых, минимальный взнос – 60% от цены квартиры, остаток нужно погасить равными ежемесячными платежами.

Ипотеку предоставляет множество банков:

Банк Ставка Первоначальный взнос Срок кредитования
Промсвязьбанк от 6,99% 15% 25 лет
Сбербанк от 8% 15% 7 лет
ВТБ24 от 9,7% 15% 30 лет
«Возрождение» от 9,99% 15% 30 лет
Дельтакредит от 8,25% 15% 25 лет
Уралсиб от 9,4% 15% 30 лет
Абсолютбанк от 9,74% 15% 30 лет
Россельхозбанк от 9,75% 20% 30 лет
Металлинвестбанк от 12,25% 10% 25 лет
Райффайзенбанк от 9,99% 15% 30 лет
Газпромбанк от 9,5% 20% 30 лет
Связь банк от 10,9% 15% 30 лет
АК Барс Банк от 9,9% 40% 25 лет

 

Схема покупки – 9 из 10 баллов

Покупать квартиру имеет смысл только в 100%-ю оплату или ипотеку, условия рассрочки негибкие, а первый взнос – огромный. С ипотекой все хорошо, большой выбор банков, включая флагманские, застройщик предоставляет скидку, хоть и небольшую, но это приятно. Словом, минус балл только за рассрочку.

Что почем

Цены в ЖК «Гринада» начинаются от 5 млн рублей. В такую сумму вам обойдется 1-комнатная квартира площадью 36,89 кв. м. Студий в проекте на момент моего посещения офиса уже не было в продаже (и на сайте тоже). Отделку дозаказать пока невозможно, будет ли возможно в будущем – неизвестно.

Учтите, что в панельном корпусе квартиры вы получите с предчистовой отделкой  - там будет стяжка, разводка электрики и труб. А в монолитном (кроме вышеупомянутой 4 секции 2 корпуса) просто голые стены без стяжки и даже без стен – лишь несущий пилон, от которого уже можно «плясать», то есть ставить стены на свое усмотрение, а также электрика до щитка. Поэтому к цене квартиры еще нужно закладывать внушительную сумму на черновые работы и на сам ремонт – это минимум 500-700 тыс. рублей для 1-комнатной квартиры в панельном доме и от 1 млн рублей для «однушки» в монолитном.

Интересно, что цены в панельном корпусе и в монолитном не сильно отличаются, а вот в зависимости от этажа цена может варьироваться на 30-50 тысяч рублей. Как и в большинстве других проектов, серединка корпуса в ЖК «Гринада» дороже, а нижние и самые верхние этажи дешевле. В чем логика такого решения, непонятно, ни от одного менеджера по продажам я внятного объяснения не услышала.

 

Цены на «двушки» начинаются от 7 млн рублей, цены на 3-комнатные квартиры от 9,5 млн рублей. Квартир в первом панельном корпусе почти не осталось, мы с Андреем нашли лишь одну 2-комнатную распашную квартиру на 17-м самом верхнем этаже. В остальных домах (во 2-м корпусе первой очереди и в обоих корпусах второй очереди) выбор неплохой.     

Тип Цена (рубли) Площадь (кв. м)
1-комнатная от 5 млн от 36,98
2-комнатная от 7 млн от 60,26
3-комнатная от 9,5 млн от 77,61

 

Интересно, что в продажу ЖК «Гринада» вышел в апреле этого года, на старте продаж купить 1-комнатную квартиру можно было по цене 4,2 млн рублей (107 тысяч рублей за «квадрат»). Сейчас, в середине ноября, минимальный порог для входа в проект – 5 млн рублей. Таким образом, за 7 месяцев цены только на 1-комнатные квартиры выросли примерно на 800 тысяч рублей. Инвесторов, рискнувших приобрести жилье, когда проект только вышел на рынок, можно поздравить – риск уже оправдал себя, а в будущем, возможно, квартиры еще подорожают.  

На форумах мне попадались сообщения потенциальных и состоявшихся покупателей о том, что некоторые присматривались к вторичке в этой локации, но отказались от мысли купить квартиру в уже построенных домах. Основная причина в том, что большинство домов вокруг «Гринады» панельные, построены они уже довольно давно, а цены на квартиры в них сильно кусаются.

Что касается новостроек-конкурентов, то поблизости (в Южном Бутове) есть два строящихся ЖК – это «Эталон-Сити» от ГК «Эталон» и ЖК «Столичные поляны» (читайте расследование Тайного покупателя), который за ГК «Мортон» достраивает ГК «ПИК», после того как поглотил его.

Стоимость квартир во всех этих новостройках примерно одинаковая: 1-комнатные от 5 млн рублей, 2-комнатные от 7 млн рублей, «трешки» от 9 млн рублей. Это не удивительно, ведь характеристики проектов очень похожи: все они от известных девелоперов, это монолитные корпуса, которые возводятся в окружении зеленых зон, поблизости находится станция метро, у конкурентов это «Улица Скобелевская». Разница только в одном – «Гринада» поближе к МКАДу, тогда как «Столичные поляны» и «Эталон-Сити» на 2-3 км подальше.   

Цены – 7 из 10 баллов

Стоимость жилья адекватная, что подтверждает спрос (на момент моего визита покупателей в офисах продаж было много, да и первый панельный корпус уже распродан). Цены растут на определенный тип квартир по результатам продаж, сказал мне менеджер, и, если ему верить, повышение на 2-5 тыс. рублей за квадрат происходит чуть ли не каждый месяц. Тем не менее, конкуренты держат те же цены и  них есть уже сданные корпуса, поэтому максимальную оценку поставить не могу.

Соцкультбыт

В буклете и на сайте сказано, что ЖК «Гринада» возводится в обжитом районе, и это действительно так. Выйдя из метро, я поразилась тому, насколько уютно было гулять по району. Мне встретился «Макдональдс», «ВкусВилл», на первых этажах домов много различных служб быта и коммерческих заведений. Я видела и отделение Сбербанка, ВТБ24, различные салоны красоты, обувные, стоматологии и т.д.

Когда я свернула вглубь и шла по улице Грина, я не могла не отметить чистоту дворов: везде современные резиновые покрытия, детские и спортивные площадки, даже нашла небольшой водоем. Территория рядом с ЖК «Гринада», но только та, где живут люди, производит приятное впечатление, проблем с инфраструктурой и прогулками тут точно не будет.

На сайте в разделе «Инфраструктура» есть карта, наглядно демонстрирующая школы, сады, поликлиники и т.д. Просто зайдите на эту страницу и убедитесь в том, что с медициной и дошкольным, а также школьным образованием тут проблем нет. Или приезжайте и прогуляйтесь по локации, как это сделала я.

Даже если детям новоселов не хватит мест в школе при проекте, то рядом с «Гринадой» есть школы, до которых чуть больше 1 км: это школа № 1174, сразу три учебных корпуса школы № 2114, школа № 2006 и школа № 1356. Аналогично с садиками: судя по карте, в непосредственной близости от ЖК их семь.

С медициной тоже все в порядке, и я имею в виду не только аптеки. У станции метро «Улица Старокачаловская» находится медицинский центр «Добромед», чуть дальше поликлиника №163, а за ней Центр восстановительной медицины. Все неплохо и со спортом: рядом есть бассейн «Олимп», несколько фитнес-клубов и спортивных секций. 

Не забывайте также, что все первые этажи всех корпусов – нежилые, там тоже будут работать различные салоны красоты, службы быта, отделения банков и небольшие магазинчики. Полагаю, за большинством необходимого к метро, к обжитой части района, даже идти не придется – все можно будет купить на территории самой «Гринады».

Инфраструктура – 10 из 10 баллов

Для комфортной жизни все есть уже сейчас, а с появлением собственной школы, садика и объектов малого бизнеса на первых этажах домов будет еще лучше.

Экология

Не могу не сказать пару слов об экологии, так как ЖК «Гринада» позиционируется как проект eco-friendly. Здесь действительно нет поблизости вредных производств, заводов или очистных сооружений. Точнее, карта показала мне лишь завод ОВЭС ЮЗАО, но он находится сильно ниже стройплощадки, у Варшавского шоссе, и вряд ли оказывает какое-то влияние на экологию. 

Сайт проекта и буклет не обманывают: рядом с новостройкой есть Бутовский лесопарк, Качаловский парк с прудами и Ботанический сад ВИЛАР. Огромные массивы зелени, которыми окружена новостройка, отлично видны на панораме ЖК.

С другой стороны, когда я пошла через лесок к офису продаж, я чуть ноги там не переломала. Тропинок нет, лесок очень грязный – кругом валялись пустые бутылки после алко-встреч, какие-то шины, провода, пакеты и другой мусор (см. фото). Хотя на проходной мне сказали «вам осталось всего метров 100 направо пройти, и будет офис продаж». Не ходите эти 100 метров через лес, если вы не в высоких резиновых сапогах.

Но за два часа, что я провела в этой локации, я удивилась тому, насколько чистый там воздух, после центра Москвы дышится в Северном Бутове совсем по-другому, конечно. Очень приятно поразил тот факт, что девелопер с вниманием отнесся к деревьям на стройплощадке, их сохранили, хотя могли бы и вырубить. Но я лично видела и ели, и березы у построенных корпусов – такое внимание к природе как минимум заслуживает похвалы.

Также, по словам менеджера продаж, несмотря на отсутствие подземных паркингов в проекте, рекультивация земель застройщику не понадобилась, так как НИИ Радиосвязи не занималось ничем вредным, а до него тут был Институт пчеловодства, который также вряд ли можно отнести к вредным производствам.  

Резюме

ЖК «Гринада» интересная новостройка. Да, она находится за МКАД (правда, всего в двух км), это отшиб столицы, 35 минут на метро только до «Серпуховской» (до кольца), но если вы хотите квартиру в монолитном современном доме рядом с метро и в обжитом районе – к «Гринаде» определенно стоит присмотреться.

Минусов у проекта, на мой взгляд, три: он далеко, цены в нем быстро растут и необходимо заложить дополнительную неплохую сумму на ремонт. В квартирах не предусмотрены даже подоконники, поэтому люди на форумах обсуждают оптовую закупку стройматериалов для будущего ремонта.

В остальном сплошной позитив: надежный девелопер, который намерен избавить новоселов от долгоиграющей стройки и стремится возвести «коробки» домов как можно скорее. Открытость проекта тоже подкупает: на сайте есть вся документация, квартиры показывают всем желающим. Хорошая экология, метро в пешей доступности и разнообразие инфраструктуры. По совокупности всех факторов ЖК «Гринада» получает твердые 8 баллов.

Людмила Зорко

Дата публикации 28 ноября
Подробнее об оценке
Инфраструктура
10
Надежность застройщика
8
Информационная доступность
7
Транспортная доступность
7
Сервис
10
Планировки
8
Цены
7
Схемы покупки
9
Общий балл
8 из 10
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
Популярно на Новострой-М
Будьте первым, кто отставит отзыв
Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
Оценка ТП*

Спецпредложения от застройщиков в декабре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.3
ООО «Град Инвест»
Строится
Москва, САО
Селигерская (2017)
15 мин.
4 379 981
1-комн. от 32.31 м2
6 949 834
2-комн. от 50.64 м2
9 587 902
3-комн. от 74.48 м2
13 712 860
4-комн. от 104.97 м2
518 квартир
Посмотреть ещё
4.3
Capital Group (Капитал Групп)
Сдан
Москва, ЦАО
Международная
3 мин.
36 629 960
без план. от 74.00 м2
 
Посмотреть ещё
4.3
МАГИ
Строится
Московская область, Павло-Слободское С/П
Нахабино (ж/д)
30 мин.
4 276 140
1-комн. от 43.20 м2
4 895 445
2-комн. от 56.40 м2
8 840 700
3-комн. от 84.20 м2
124 квартиры
Посмотреть ещё
4.1
ООО «Град»
Строится
Есть сданные
Московская область, Нахабино Г/П
Нахабино (ж/д)
20 мин.
1 618 434
Студия от 21.18 м2
1 999 999
1-комн. от 21.33 м2
3 144 279
2-комн. от 52.07 м2
3 883 030
3-комн. от 68.01 м2
303 квартиры

Скидки и спецпредложения от застройщиков