Новые нормы градостроительного проектирования в Московской области, которые должны были вступить в силу в октябре этого года, активно обсуждаются с середины лета. Власти хотят сделать жизнь в Подмосковье комфортной, ограничив высотность домов и предоставив каждой семье по машино-месту. А объемы строительства будут увязывать с численностью населения.
Строить по-новому
Реформу градостроения, которую запланировали власти, участники рынка новостроек Подмосковья восприняли неоднозначно. Очередное ограничение высотности жилых домов принесет девелоперам убытки. Не исключено, что одним из сценариев развития событий станет рост цен на новые квартиры.
Нормативы 2012 года: ограничение по этажности в городах Подмосковья – до 17 этажей, в поселках – до 12 этажей, в сельских населенных пунктах – до трех этажей.
Новые правила градостроения: ограничение по высотности в городах Подмосковья – до девяти этажей (выше – только по решению градостроительного совета региона).
Сегодня себестоимость строительства в Московской области составляет около 35 тысяч рублей за кв. метр; обременения по инфраструктуре увеличивают цифру до 50-60 тысяч рублей. Квартиры в Подмосковье в новостройках для покупателя стоят 70-80 тысяч рублей за кв. метр. Если этажность домов снизят, объем площади, которую сможет продать девелопер, сократится примерно на 1000 кв. метров с 1 га. По мнению коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, расходы застройщиков могут вырасти до 20%. Велика вероятность, что компании будут поднимать цены на жилье, чтобы компенсировать убытки.
Есть и иная точка зрения. Советник генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Александр Краснов уверен: современные технологии строительства позволяют снижать себестоимость квадратного метра практически вдвое по сравнению с целой, которую дают сегодняшние массовые технологии. За счет этого роста цен на квартиры можно избежать.
Застройщикам придется принимать новые условия работы в Московской области и внедрять новые технологии и материалы, используемые в строительстве. Или отдавать рынок более технологичным и конкурентоспособным компаниям, в том числе из Западной Европы.
Александр Краснов
Расчет плотности застройки в населенных пунктах Подмосковья
| Численность населения |
Плотность застройки на 1 га |
| 100 тысяч жителей (города-спутники) |
12 600 кв. метров жилья в многоэтажках 10 500 кв. метров в 5-8-этажных домах 7700 кв. метров в малоэтажных домах |
| От 50 тысяч до 100 тысяч жителей (радиус 30 км от Москвы) |
10 500 кв. метров в 9-этажных домах 9000 кв. метров в 5-8-этажных домах 6300 кв. метров в малоэтажных домах |
При проектировании новых жилых комплексов застройщики должны учитывать нормативы обеспеченности граждан жильем:
средне-, многоэтажные дома: 30 кв. метров общей площади на человека;
малоэтажные и таунхаусы: 35 кв. метров на человека;
индивидуальные дома: 50 кв. метров на человека.
Инфраструктурные сложности
Помимо потерь в прибыли по причине сокращения объемов застройки, девелоперам предстоит решить еще один вопрос: как выполнить нормы по обеспечению граждан инфраструктурой?
Новые власти декларируют новую политику с акцентом на улучшение обеспеченности жителей социально-бытовой инфраструктурой и формирование комфортной городской среды.
Максим Клягин, «Финам Менеджмент»
По новым правилам, каждая семья, которая живет в Московской области, должна иметь место под автомобиль. Кроме этого, каждая новостройка в Подмосковье должна проектироваться с учетом гостевого паркинга на 50 автомобилей. Но, как говорят эксперты, и при нынешних нормативах в 0,3-0,5 места на квартиру покупать места в паркингах люди не спешат. С введением новых норм риски для застройщика повышаются: парковочные места просто не будут продаваться.
Есть сложности с детсадами и школами: законодательные нюансы нередко не позволяют передать построенные объекты на баланс муниципалитетов, и застройщики продолжают содержать их за свой счет. Многие девелоперы пренебрегают выполнением норм по строительству дорог, детсадов и школ, некоторые начинают строительство без согласований. Есть шанс, что жесткая позиция губернатора Московской области Андрея Воробьева по обязательному строительству социальной и транспортной инфраструктуры поставит застройщиков перед необходимостью соблюдать действующее законодательство.
Генплану Подмосковья – быть?
В Подмосковье всего 360 муниципальных образований. На сегодняшний день проекты генпланов представили к рассмотрению 210 из них. Утверждено всего 60. Проекты генпланов Клина, Ивантеевки, Химок, Балашихи, Краснозаводска отправлены на доработку.
На сегодняшний день большая часть городов области уже предоставила проекты генпланов в градостроительный совет при губернаторе Московской области. Почти все они направлены на доработку. Главные претензии к проектам генпланов – недостаточное внимание к строительству объектов социальной и транспортной инфраструктуры, зеленых зон и мест парковки автомобилей.
Александр Краснов
Локальные генпланы не получают утверждения и отправляются на доработку в первую очередь на фоне пересмотра приоритетов развития новой командой региональных руководителей. Основными спорными вопросами остаются жилищное и инфраструктурное строительство.
Максим Клягин
Не устроил градостроительный комитет при губернаторе и еще один момент: в проектах генпланов многих подмосковных городов (в их числе Клин и Химки) было заявлено увеличение численности населения в ближайшие тридцать лет почти на треть. Получить такой прирост можно только за счет притока мигрантов из южных регионов РФ и стран СНГ. Чиновники предложили пересмотреть генпланы еще и для того, чтобы ограничить бесконтрольную миграцию.
В настоящий момент генеральный план развития Московской области не утвержден. Это в первую очередь связано с задержками в разработке генпланов населенных пунктов области. Исходя из текущей ситуации, этот процесс затянется не на один год. И это правильно. Лучше не делать, чем делать плохо. Приятно, что власти Подмосковья думают не о сиюминутной выгоде, а о том, что они оставят нашим детям и внукам.
Александр Краснов
Московская область по объемам строительства из года в год опережала все остальные регионы страны. В этом году ситуация изменилась: если в 2012-м в эксплуатацию ввели 6,9 млн кв. метров жилья, то с января по июнь 2013-го – всего 2,2 млн кв. метров.
Процесс тормозит именно отсутствие четкой программы развития каждого муниципального образования. Судя по всему, процесс территориального планирования Подмосковья не будет завершен и в следующем году, хотя бюджетное финансирование этого направления уже существенно увеличено.
Читайте также:
Как купить квартиру на материнский капитал — подробная инструкция
Как выбрать и купить квартиру на вторичном рынке — подробная инструкция
Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована и свести риски к минимуму
От «стандарта» до элитного: какими бывают классы жилья и важны ли они для покупателей квартир
Как взять ипотеку без первоначального взноса и стоит ли это делать
Дата публикации 02 декабря 2013
