Минстрой утвердил новые правила, согласно которым строящийся объект может быть отнесен к проблемным. Теперь для такого решения у чиновников гораздо больше оснований. Эксперты опасаются, что новые критерии могут привести к резкому увеличению числа обманутых дольщиков. Новострой-М разобрался, что конкретно изменилось для дольщиков и в чем ключевые отличия старых и новых критериев для внесения в Реестр проблемных объектов.

«Вряд ли стоит опасаться резкого увеличения числа обманутых дольщиков» - считает партнер юридической фирмы Via lege Денис Артемов. «Ведь включение в Реестр не является панацеей от недобросовестных застройщиков – вопросы достраивания даже официально признанных проблемных объектов решается годами. К тому же речь идет о включении в это правое поле уже существующих обманутых граждан, которые в силу тех или иных причин не признаны «пострадавшими». В реальности они пострадавшие, а юридически – нет. Однако не стоит  забывать, что такие граждане тоже столкнулись с проблемными объектами, и также пытаются решить возникшую ситуацию - путем обращения в суды, самоорганизации в ЖСК, обращением в местные органы власти. Поэтому органы власти не могут их «не видеть», несмотря на отсутствие в официально Реестре».

Новый приказ «О внесении изменений в критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан» утвержден Минстроем в конце января 2018 года и вступил в силу 23 февраля.

Документ содержит 5 важных изменения относительно старых правил. Итак, теперь дольщик имеет право требовать  включить его в Реестр:

• Если застройщик просрочил сдачу объекта на 6 месяцев. Раньше срок просрочки составлял 9 месяцев. Помимо периода просрочки условием признания гражданина пострадавшим всегда являлось отсутствие прироста вложений в строительство в течение 2 отчетных периодов – сейчас уточнено, что имеются в виду 2 последовательных, следующих друг за другом, отчетных периода.
• Если в отношении застройщика началась процедура банкротства. Причем имеется в виду любая стадия банкротства, включая начальную - наблюдение.
• Нарушение застройщиком требований ГПЗУ и проектной документации не будет являться препятствием для отнесения объекта к проблемным. Для участников долевого строительства данное изменение носит весьма положительный характер. Приходится признать, что нарушение требований ГПЗУ и проектной документации относятся к действиям и инициативе застройщика, на которые участник долевого строительства никак повлиять не может.Поэтому невозможность включения дольщика в Реестр пострадавших граждан по этому основанию нельзя признать правильной – ведь самой целью Реестра является защита граждан от произвола застройщика.
• Если страховая компания, выступавшая страховщиком гражданской ответственности застройщика, или банк-поручитель, не могут обеспечить обязательства застройщика в связи с нахождением в процедуре банкротства. Теперь нет необходимости дожидаться ликвидации страховщика или банка. Как и в случае с застройщиком,достаточно введения в их отношении любой процедуры банкротства. 
• Пятое новшество касается уже исключения гражданина из Реестра. Теперь дольщика могут исключить из Реестра, если он расторг договор долевого участия или уступил права на квартиру другому лицу, или же если проблемная новостройка была введена в эксплуатацию.

С одной стороны - это правильно, так как если гражданин расторг ДДУ или уступил права на квартиру кому-то другому, он уже не является участником строительства и не имеет отношения к «проблемному объекту». А если объект введен в эксплуатацию, его вряд ли можно продолжать считать проблемным.

С другой стороны - как быть с гражданами, которые расторгли ДДУ, но не получили обратно от застройщика вложенных денег? Можно ли исключать их из числа обманутых?

Раньше указанных критериев не было.

К сожалению, новый Приказ не решил две очень важные проблемы обманутых дольщиков:

• Возможность внесения в Реестр пострадавших граждан лиц, заключивших не ДДУ, а какой-либо другой договор о приобретении квартиры в новостройке (ПДКП, ЖСК и прочие). Пункт 2 ст. 2 Приказа в качестве условия признания гражданина пострадавшим по-прежнему относит то, что «привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина - участника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ».
• Возможность внесения в Реестр пострадавших граждан приобретателей апартаментов и некоторых нежилых объектов, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (например, машиномест). Ведь очень часто апартаменты преподносятся в качестве аналога квартир, и многие граждане доверяют этому. Напротив, нововведения как бы подчеркивают разграничение: в подпункте «б» п. 1 ст. 1Приказа слово «объект долевого строительства», подразумевающее широкое толкование в вопросе включения гражданина в реестр пострадавших, заменено на более четкое «жилое помещение».

Зачем строящийся объект включать в реестр проблемных?

Это поможет дольщику надеяться на положительное разрешение ситуации: под контролем Минстроя региональные власти, взяв на учет объект, должны будут составить дорожную карту и каждый квартал отчитываться перед ведомством о том, что они предпринимают для урегулирования ситуации.

В конце 2017 года по данным Минстроя в России на учете состояло 830 проблемных объектов и насчитывалось 36,6 тыс. обманутых дольщиков. В январе 2018 года по данным «Института развития строительной отрасли» в стране было зафиксировано 281 застройщик-банкрот, тогда как в мае 2017 года их было 143. Таким образом, за 9 месяцев количество обанкротившихся застройщиков в России увеличилось почти в 2 раза.

По мнению специалистов института, вторая проблема – это строительные компании, которые находятся в активной стадии банкротства. Их количество за тот же период выросло — с 122 до 246. Объем незавершенного ими строительства показал 70% рост. Эти застройщики не завершили возведение 989 домов (данные на январь 2018 года), что примерно составляет 126 845 квартир совокупной площадью 6 642 359 кв. метров. 

В целом новеллы можно расценить как положительные: они во многом упрощают получение гражданами статуса пострадавших, что дает участникам долевого строительства дополнительные возможности решить вопрос с «проблемной новостройкой» под контролем государства.

Читайте также:

«Как я купил свежий воздух в ипотеку на 15 лет» - рассказ дольщика ЖК «Валь д'Эмероль»

В 2017 году были сданы в эксплуатацию 56% заявленных к вводу новостроек