Новые правила налогообложения: пострадает ли сегмент инвестиционных квартир

С 1 января 2016 года срок владения недвижимостью, после которого не нужно платить налог от перепродажи, вырос с трех до пяти лет. В отношении квартир, приобретенных до этой даты, остается прежний, трехлетний период владения. С момента вступления в силу новых правил прошел почти год, и Novostroy-M.ru решил узнать у экспертов, как это нововведение отразилось на первичном рынке недвижимости.

Инвестиционных сделок на рынке новостроек стало меньше

Новые правила налогообложения прежде всего касаются собственников готового жилья. Если говорить о новостройках, подавляющая часть инвесторов реализует квартиры до ввода дома в эксплуатацию - они заключают ДДУ на стадии фундамента и продают квартиры на высоких стадиях готовности дома. Продажа квартир осуществляется через договор уступки права требования до подписания актов приема-передачи. Таким образом, инвестиционные дольщики платят налог от реализации имущественных прав, а не от продажи недвижимости.

Однако количество подобных сделок на рынке новостроек все же уменьшилось. Как рассказала Ольга Павлова, директор департамента продаж риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»), классических инвесторов вида «купил на котловане – продал после ввода» примерно 15% из общего числа клиентов. Для этого есть целый комплекс причин, и новые налоговые правила – одна из основных. Они удлиняют инвестиционный цикл до 7-8 лет: непостроенная квартира по закону не оформляется в собственность. В условиях неопределенности в экономике это не самые приятные новости. Тем более не каждый проект сохранил доходность на докризисном уровне.

«Сегодняшний рынок - это рынок реального покупателя, поэтому инвестиционные сделки с недвижимостью сейчас не настолько популярны»

Светлана Кондачкова, Trade-in Realty

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», согласна с тем, что количество инвестиционных сделок на рынке недвижимости снизилось. Но, по ее мнению, это связано прежде всего с ситуацией на рынке первичной недвижимости, а не с новыми правилами налогообложения. Увеличить капитал в разы, приобретая квадратные метры, уже не так просто, как раньше. Если в докризисный период на растущем рынке с начала строительства до момента ввода дома в эксплуатацию средняя цена «квадрата» увеличивалась на 40-50%, то сейчас за весь период строительства (1-3 года) стоимость может вырасти в пределах 20-30%.

Таким образом, сейчас среди инвесторов чаще встречаются клиенты, для кого важен не столько доход, сколько сбережение средств. Те же, кто намерен получить прибыль в максимально сжатые сроки, выбирают другие активы.

Срок владения одной квартирой в среднем превышает 5 лет

По мнению экспертов, владельцы недвижимости не сильно пострадают от новых налоговых правил. Основная масса квартир сейчас приобретается в ипотеку, поэтому собственнику, в принципе, не важно, три или пять лет нужно ждать, чтобы не платить налог на прибыль. Те же, кто приобретал объекты для сдачи в аренду или для собственного длительного проживания, тем более не окажутся в накладе. Средний срок владения квартирой в среднем составляет 5-7 лет, но чаще это 10-15 лет и более.

«Основная часть покупок на рынке недвижимости совершается сегодня не с целью дальнейшей перепродажи, а для собственного проживания»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Однако в некоторых ситуациях нововведение, обязывающее ждать пять лет, может сильно усложнить жизнь. Например, если компактная квартира приобреталась как стартовое жилье с целью подкопить средств и обменять ее на более просторную. Или же когда семья планирует увеличить жилое пространство в связи с рождением ребенка и т.д.

Если жизненные обстоятельства все же сложились так, что квартиру нужно продать до того срока, когда не надо будет платить налог, можно уменьшить сумму налога. Как рассказала Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей (то есть из суммы продажи вычесть 1 млн рублей, а уже с оставшейся суммы оплачивать НДФЛ). Еще один вариант: вместо вычета уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму расходов в связи с приобретением квартиры. Расходы надо документально подтвердить. Например, если квартира была приобретена по ДДУ за 6 млн рублей, а продается за 6,5 млн рублей, то налог 13% уплачивается всего с 500 тыс. руб.

Новые правила сократят долю серых схем продажи жилья

Как рассказал Дмитрий Логинов,  руководитель юридического департамента компании «Бон Тон», раньше в России была распространена практика занижения налогооблагаемой базы путем уменьшения официальной («белой») цены продажи квартиры и произведения части расчетов по нерегистрируемым сделкам («черная» часть), например покупки мебели или неотделимых улучшений в квартире. На практике это приводило к заключению сделок с «белой» ценой в 1 млн рублей.

Таким образом, продавцы использовали налоговый вычет в 1 млн рублей и уклонялись от уплаты налога. В соответствии с новыми правилами использование данной схемы невозможно, так как для определения налогооблагаемой базы налоговые органы вправе по своему выбору использовать либо договорную стоимость квартиры (из договора купли-продажи), либо кадастровую стоимость с понижающим коэффициентом 0,7.

«Произошедшие изменения рассчитаны на то, чтобы участники рынка не занижали стоимость квартир при их продаже с целью уменьшения суммы налога»

Владимир Зимохин, «НДВ-Недвижимость»

Отметим, что занижение цены на квартиру – большой риск для покупателя. Как рассказал Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», если в квартире будут выявлены существенные скрытые недостатки, препятствующие нормальному проживанию, или на нее начнет претендовать один из прежних собственников и попытается ее отсудить у добросовестного покупателя, то последнему при разрешении спора о расторжении сделки и возврате денег будет трудно доказать, что он оплатил продавцу больше денег, чем указано в договоре. Кроме того, в этом случае он фактически признается в совершении налогового правонарушения – уклонении от оплаты НДФЛ, что может повлечь не только имущественные, но теоретически даже уголовные последствия для него.

Считаем налоги

Если квартира находится в собственности менее 5 лет, то налогом на прибыль (13% от разницы в цене) облагается сумма более 1 млн рублей. Например, дольщик приобрел жилье за 4 млн рублей, а продает за 5 млн рублей. Он должен заплатить государству налог с 1 млн рублей – 130 тыс. рублей. Если же указанная в договоре купли-продажи сумма сделки ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, то налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7. Обычно кадастровая стоимость жилья ниже рыночной. К примеру, в нашем случае она может равняться тем же 4 млн рублей. 4 000 000*0,7 = 2 800 000. 13% от этой суммы – 364 000 рублей.

По мнению Дмитрия Логинова, порой выгоднее воспользоваться правом уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, потраченных на покупку квартиры. Также продавец вправе воспользоваться налоговым вычетом.

Например, квартира, приобретенная в 2016 году за 3 млн рублей, продается за 5 млн рублей.

Первый  вариант - налоговый вычет:

(5 млн – 1 млн) Х 13/ 100 = 520 000 рублей.

Второй вариант – уменьшение  налогооблагаемой базы на величину расходов:

(5 млн – 3 млн) Х 13/100 = 260 000 рублей.

В зоне риска – инвестиционные квартиры

По мнению экспертов, новые налоговые нормы, в частности база для начисления налога от кадастровой стоимости, существенно повлияют на рынок бизнес- и премиум-класса. В настоящий момент отсутствует грамотная методика кадастровой оценки, поэтому реальная цена продажи зачастую может оказаться ниже кадастровой оценки.

Также есть риск массового ухода инвесторов с первичного рынка. Как считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», сейчас рынок волатильный, сроки экспозиции квартир увеличились, и часть инвесторов будут опасаться не успеть перепродать квартиры до ввода в эксплуатацию. Однако крупные инвесторы останутся, так как при инвестировании в большие объемы на самом старте можно заработать до 30% от первоначальных вложений, иногда больше. Такие инвесторы могут часть объемов перепродавать даже после ввода в эксплуатацию.

«Новые правила не добавляют привлекательности инвестициям в недвижимость из-за слишком долгого срока заморозки активов»

Ольга Павлова, РК «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Также пострадают те покупатели, которые при уступке своих паев в ЖСК вынуждены платить со всей суммы продажи, так как они не имеют прав на применение имущественных вычетов путем уменьшения доходов (от уступки) на сумму произведенных расходов (приобретение пая).

Однако новые нормы вряд ли отразятся на количестве покупателей, приобретающих квартиру для последующей сдачи внаем. Их тоже можно отнести к инвесторам, так как их основная цель – получение прибыли из недвижимости, пусть и растянутой по времени.

Таким образом, новые правила налогообложения, снижение цен на квартиры и резкий рост предложения жилья в новостройках в некоторых регионах существенно сокращают привлекательность инвестирования в первичный рынок. Как отметил Василий Шарапов, в Московской области сейчас наблюдается затоваривание рынка новостроек: жилья строится много, объем ввода бьет рекорды.

Это старые проекты, которые были начаты до начала экономического кризиса и теперь «выстреливают». Если же цены снижаются, те инвесторы, которые рассчитывают на перепродажу прав на квартиры в новостройках, уже не могут получать ту маржу от подобных сделок, которую они имели ранее, когда цены на недвижимость росли.

Государство своими действиями фактически снижает спрос на рынке новостроек, в том числе и за счет того, что держит ключевую ставку по-прежнему на довольно высоком уровне. Это в свою очередь уменьшает для населения доступность ипотечных кредитов. Однако все вышеперечисленное все же имеет существенный плюс – в настоящий момент очень выгодно приобретать квартиру для собственного длительного проживания. Этому способствуют разнообразие предложения и доступные цены на жилье.