Подавляющее большинство квартир в монолитных или монолитно-кирпичных новостройках Москвы и Подмосковья - это квартиры со свободной планировкой. Такое жилье гораздо проще сделать эксклюзивным, но эксперты рынка недвижимости спешат заверить, что свободная планировка не так уж свободна.

Квартиры со свободной планировкой представляют собой единое пространство, огороженное внешними и несущими (межквартирными) стенами, с выделенными зонами санузлов и кухни. Сколько комнат будет в квартире, и как они будут располагаться по отношению друг к другу, решает владелец жилья. Первоначально квартиры такого типа появились в 20-х годах прошлого столетия в США, а в России они вошли в массовый обиход в середине 90-х, когда обеспеченные владельцы квартир начали обустраивать свое жилье в соответствии с собственными предпочтениями, после чего на тенденцию отреагировали застройщики Москвы и других крупных городов. 

«Понятия «свободная планировка» не существует на законодательном уровне, этот термин достаточно условен ввиду ряда ограничений. Под свободной планировкой обычно подразумевают отсутствие внутренних стен»

Борис Леонтьев, «НДВ Проект Концепт» (ГК «НДВ»)

Главным преимуществом покупки квартиры со свободной планировкой является возможность проявить максимум фантазии при организации жилого пространства благодаря минимальному количеству несущих конструкций.

«Достаточно посмотреть на московский рынок вторичного жилья, чтобы понять, как  наши люди любят что-то переделывать в квартирах. Проблема в том, что многие перепланировки не согласованы и порой угрожают жизни и здоровью не только самих владельцев квартиры, но и окружающих»

Павел Лепиш, «Домус финанс»

Между тем, за удовольствие в виде возможности создать индивидуальную планировку придется заплатить высокую цену. Как отмечает заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков, к минусам квартир со свободной планировкой относится тот факт, что их площадь больше за счет отсутствия стен, поэтому и стоят они дороже.

«Затраты на отделку квартиры со свободной платинировкой будут значительно выше, так как обычно ремонт там выполнен в черновом варианте, в них даже нет электрической проводки и не проложены сантехнические коммуникации»

Игорь Сибренков, ООО «Мортон-Инвест»

Неслучайно сегодня свободная планировка наиболее востребована в сегменте элитных новостроек Москвы, где для покупателей вопрос цены играет не первостепенную роль.  Для них важны дизайн и оформление квартиры, поэтому им проще всего организовать  пространство «с нуля». Кроме того, состоятельный покупатель, как правило, уже имеет в собственности другое жилье и может спокойно ждать, когда закончится ремонт в новой квартире. А большинство покупателей в эконом-классе приобретают единственную квартиру, причем, очень часто в ипотеку, поэтому планировать и ремонтировать годами они не готовы.

«Квартиры свободной планировки пользуются популярностью в дорогих сегментах жилья, во-первых, потому что они возможны только в домах монолитной конструкции, а во-вторых, чем дороже квартира, тем взыскательнее клиент и тем более эксклюзивное жилье он хочет получить»

Елена Карпова, Sezar Group

«В последние два-три года в массовом сегменте жилья появилось предложение готовых к проживанию квартир, где возведены не только межкомнатные стены, но и полностью выполнена отделка, - говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. - Но пока такое предложение представлено не более чем в 10% жилых комплексов Москвы и области. В элитных новостройках и ЖК бизнес-класса такие предложения единичны, а основные объемы продаж по-прежнему приходятся на квартиры со свободной планировкой».

Как рассказала директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век» Марина Тимашова, квартиры со свободной планировкой преимущественно приобретают семьи молодого и среднего возраста со средним уровнем дохода и выше, которые ориентированы на покупку жилья класса не ниже комфорт.

Кстати, квартиры в панельных домах не могут  иметь свободную планировку по определению, так как все стены в них являются несущими. При этом возможности перепланировки в таких квартирах ограничены созданием проемов в стенах для объединения комнат.

Квартиры со свободной планировкой в элитных новостройках Москвы и Подмосковья предлагаются, например, в ЖК Manhattan House и в ЖК Wine House. Также они встречаются и в комфорт-сегменте, например, ЖК «Николин Парк». Во многих проектах ГК «Мортон» имеются корпуса с квартирами свободной планировки, которые представлены в основном форматом апартаментов. Апартаменты предусмотрены в микрорайонах «Щитниково» и «1 мая» в Балашихе, «Солнцево-Парк» в Новой Москве и в проекте бизнес-класса «Штаб-Квартира на Мосфильмовской».

На самом деле,  свободная планировка является таковой лишь условно. При обустройстве квартиры все-таки придется учитывать ряд обстоятельств, а именно: расположение сантехники (а соответственно ванной комнаты и кухни) с учетом  вывода коммуникаций и комнат аналогичного предназначения на смежных верхних и нижних этажах; совмещение или перенос вентиляционных блоков; совмещение лоджий и балконов с жилой площадью и т.д.

«Свободная планировка не подразумевает под собой то, что собственник волен делать что угодно. Все, что он сделает, отклоняясь от изначального плана застройщика, придется согласовывать как перепланировку»

Инна Игнаткина, МИЦ-Недвижимость

Несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства является основанием для отказа в его согласовании. Таким образом, при разграничении жилого пространства все равно придется руководствоваться жилищно-бытовыми нормами, иначе узаконить планировку будет сложно или вовсе невозможно.

В частности, согласно жилищно-бытовым нормам запрещено:

• соединять лоджию или балкон с жилой площадью квартиры, а также проводить в них отопление;

• совмещать или переносить вентиляционные блоки;

• «зашивать» в стену трубы, по которым подается газ;

• увеличивать утвержденную жилую площадь квартиры за счет присоединения подсобных помещений и наоборот;

• создавать в квартире комнаты площадью менее 9 кв. м или комнаты без естественного освещения.

Процесс создания индивидуальной планировки усложняет и несовершенство российского законодательства. К примеру, БТИ при обмере квартиры обязано указать границы санузлов и кухни пунктирными линиями, отделив их от жилой зоны. Если площадь обозначенных санузлов (как правило, их два) в общей сложности составляет около 10 кв. м (и это все на квартиру площадью 120-170 кв. м), то любое их увеличение, что логично при таком метраже квартиры, получается незаконным, так как происходит за счет жилой площади. При этом Жилищной инспекции сложно объяснить, что здесь нет коридоров, подсобок и т.д., поэтому расширение санузлов возможно. 

По словам директора департамента  маркетинга  TEKTA GROUP Вартана Погосяна, обычно на полу квартиры со свободной планировкой застройщик делает трассировку – с помощью кирпичей, блоков или мела намечает расположение межкомнатных стен в соответствии с предполагаемой планировкой, уже утвержденной БТИ.  Если покупатель квартиры хочет иную планировку, ему необходимо получить технический паспорт жилого помещения в БТИ, если он не был выдан, и заказать проект перепланировки в проектной организации, имеющей свидетельство о допуске к таким работам. После этого пакет документов передается на рассмотрение в «Службу одного окна» Жилинспекции. На это отводится до 45 дней (обычно в районе 20 дней), затем выдается заключение – разрешение на перепланировку или аргументированный отказ.

«Средняя стоимость проектирования и согласования простой перепланировки «по эскизу», не предусматривающей переноса сантехнических приборов, значительного расширения санузла, замены газовой плиты на электрическую, затрагивания несущих конструкций – около 40-50 тысяч рублей за квартиру, сложная планировка «по проекту» обойдется в 70-80 тысяч рублей»

Вартан Погосян, TEKTA GROUP

Оптимальным с точки зрения временных и финансовых затрат для покупателя является приобретение квартиры с готовой планировкой, которая в полной мере соответствует потребностям и пожеланиям всех членов его семьи.

«В последние годы получила распространение практика, когда строительная компания предлагает покупателям сразу несколько вариантов планировки квартир. Впоследствии выбранные варианты оформляются застройщиком в БТИ, и будущие жильцы после ввода жилого комплекса в эксплуатацию спокойно приступают к ремонтным работам»

Марина Тимашова, «Сити-XXI век»

Выбор между типовой и свободной планировкой сегодня – это, скорее, выбор категории жилья и типа дома. Если покупатель хочет квартиру бизнес-класса  в монолитном здании, то выбирать ему придется преимущественно из квартир свободной планировки. В новостройках Москвы и Подмосковья эконом-класса предлагаются в основном квартиры типовой планировки в панельных домах. Важно понимать, что в квартире со свободной планировкой нет внутренних стен, а значит, их придется возводить самостоятельно и за свой счет. При этом планируя расположение комнат, все равно следует учитывать ряд требования, чтобы БТИ согласовало проект. Таким образом, если нет желания производить масштабные строительные работы и тратить на это кучу времени и денег, лучше найти квартиру с готовой планировкой.