Недвижимость «Новой Москвы»: затишье перед ростом цен?

Презентованная Правительством в июле 2011 года программа расширения Москвы за счет территории Подмосковья вызвала неоднозначную реакцию общества. Получивший название «Новая Москва» проект, по замыслу чиновников, должен упорядочить административно-территориальное деление города, обеспечить тысячи дополнительных рабочих мест и вывести российскую столицу на 6-е место по площади среди крупнейших городов мира (по предварительным данным, после расширения территории жителей в Москве будет не меньше 35 миллионов). Масштабными планами предусмотрен вывод административных учреждений, банков и институтов за МКАД, строительство и реконструкция дорог, запуск новых линий метро, строительство новых офисных и деловых центров, а главное – возведение сотен тысяч квадратных метров жилой недвижимости.

Критики проекта утверждают, что увеличение территории столицы почти в два с половиной раза лишь обострит транспортные и экологические проблемы и не добавит порядка в административно-территориальное устройство. А что касается недвижимости, то на присоединенных территориях цены на нее стремительно вырастут до московских. Словом, мнения разделились, что наглядно подтверждали проведенные в том же июле-2011 соцопросы: 41% тех, кто поддержал проект, 41% противников нововведений, 18% воздержавшихся.

Сегодня, по прошествии времени, уже можно сделать некоторые выводы о ценовой динамике рынка и проанализировать сложившуюся ситуацию. Большинство аналитиков сходилось во мнении, что цены на квартиры в «Новой Москве» поднимутся на 20%-25%. Причем  предполагалось, что рост будет проходить в два этапа: в первый раз – на волне ажиотажа в связи с озвученными планами по расширению, во второй – после того как все нюансы по увеличению территории столицы будут закреплены юридически. В немалой степени рост стоимости жилья обусловит большое количество частных инвесторов, которые рассматривают недвижимость присоединенных территорий как удачное вложение. Купленная по цене ниже московской, квартира в «Новой Москве» имеет все шансы в будущем, после реализации планов по расширению, подорожать до уровня столичной. 

О том, насколько прогнозированный сценарий совпал с реальной жизнью, частично можно судить уже сейчас. Цены на квартиры, в первую очередь экономкласса, в юго-западном секторе Подмосковья выросли на 20% уже к началу осени 2011-го, невзирая на отсутствие рабочих мест и полноценной инфраструктуры во многих подмосковных поселках. После первого подъема цены стали постепенно снижаться. Участники рынка вполне обоснованно ожидали утверждения официального генплана и других документов. Ценовой минимум на недвижимость новых территорий, по данным корпорации ИНКОМ, был зафиксирован в декабре 2011-го, после чего квартиры в «Новой Москве» снова стали дорожать.

Выросли после объявления о планах расширения и цены на земельные участки. В августе 2011-го «сотка» подмосковной земли достигла цены $18 тыс. (тогда как раньше ее стоимость колебалась в диапазоне $8-12 тыс.). Однако уже очень скоро выяснилось, что у девелоперов возникли серьезные трудности с получением разрешений на строительство. На сегодняшний день покупатели земельных участков в Московской области предпочитают выбирать территории, не имеющие отношения к «Новой Москве». Те, кто еще год назад планировал купить дом или участок под застройку на юго-западном направлении, свое решение отложили «до лучших времен». Между тем, из почти восьми десятков поселков, которые вошли в состав «Новой Москвы», половина – участки без подряда. По наблюдениям аналитиков, загородного рынка как такового на Юго-Западе Подмосковья сегодня не существует, и в первую очередь это касается коттеджной застройки.

Потенциальные покупатели справедливо полагают, что приобретать здесь землю до обнародования генплана слишком рискованно. А утверждения генплана, по мнению экспертов, стоит ожидать не раньше, чем через два-три года.

В относительно выигрышном положении находятся владельцы коттеджей и дач, которые попадут в зону новой застройки; они смогут получить за недвижимость приличную компенсацию от девелоперов. Последним же совершенно невыгодно приобретать под застройку подобные участки, ведь объемы затрат на те самые компенсации предсказать довольно проблематично.

Изначально было заявлено, что на присоединенных территориях будет отдаваться предпочтение малоэтажной застройке. С этой точки зрения расширение территории Москвы – хорошая возможность сформировать развитые пригороды по европейскому образцу, с самодостаточной инфраструктурой, комфортабельными малоквартирными домами и таунхаусами, хорошей транспортной доступностью. Вместе с тем, девелоперы уже неоднократно говорили, что возведение подобных поселков в условиях российского рынка чрезмерно затратно. Если за границей в аналогичной ситуации прокладку коммуникаций и строительство объектов социального назначения берет на себя государство, то в России все эти и многие другие заботы ложатся на плечи девелопера.

Строить многоэтажные высотки здесь гораздо выгоднее. Вероятно, именно поэтому на территории «Новой Москвы» сегодня реализуется около двух десятков проектов стандартных высотных жилых комплексов. Например, Первый Московский город-парк, ЖК «Солнцево-парк», ЖК «Олимпийская деревня», ЖК «Квартал А101» и т.д. И, судя по тому, с какой скоростью раскупают квартиры в Первом Московском городе-парке, покупатели уже сегодня понимают, что «Новая Москва» весьма перспективна.

Что касается перспектив, то многие риэлторы уверены: стагнация коттеджного рынка повлечет за собой некоторый рост спроса в других сегментах. Таким образом, продажи квартир в жилых комплексах эконом- и бизнес-класса (а значит, и цены на такое жилье) в «Новой Москве» все же будут расти.