Малоэтажные жилые комплексы: где и что строят в Подмосковье?

Относительно новый для российского рынка недвижимости формат малоэтажного загородного жилья набирает популярность. Помимо таунхаусов и коттеджей в уютных подмосковных поселках, сегодня застройщики предлагают квартиры в малоэтажных домах. Наряду с престижными загородными городками под Москвой строятся и жилые комплексы эконом-класса. Купить квартиру в таком комплексе может себе позволить даже человек с не самым большим достатком – стоимость жилья составляет от 4 до 8 млн. рублей.

Объем предложения по малоэтажным комплексам в последние годы неуклонно растет. По некоторым данным, только за 2011-й доля малоэтажных проектов на рынке недвижимости Подмосковья увеличилась в пять раз. Каждый серьезный застройщик имеет сегодня в активе как минимум один малоэтажный загородный проект. Это может быть как жилой комплекс эконом-класса с необходимым минимумом опций, так и мини-город с полноценной инфраструктурой, абсолютно независимый от внешнего окружения. 

Основное преимущество загородных жилых комплексов – относительная экологическая чистота окружающей среды. Выражаясь проще, здесь и шума нет, и загазованность предельно низкая, и лес с речкой недалеко от новостройки радуют глаз. Малоэтажные новостройки (от 2 до 5 этажей) могут возводиться как в рамках единого проекта жилого комплекса, так и в рамках мультиформатных проектов. В последнем случае не отведенной под строительство территории многоквартирные дома соседствуют с коттеджами и таунхаусами.

О форматах загородного жилья

Сегмент малоэтажного жилья на столичном рынке недвижимости представлен довольно разнообразно, вмещая сразу несколько форматов. Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, отмечает: «Несмотря на то, что к малоэтажному жилью относятся коттеджи, таунхаусы и квартирные комплексы до 4-х этажей, рассматривать в единой связке эти форматы нельзя. Если квартиры и таунхаусы (в первую очередь, в пригородах) приобретаются как первое жилье для постоянного проживания, то коттеджи (особенно в сегменте эконом) – это чаще дачи и дома для временного/сезонного проживания. Бюджеты покупки квартиры и коттеджа на сопоставимых направлениях и расстоянии от Москвы могут различаться в 4-5 раз и более. При этом коттеджи для постоянного проживания представлены преимущественно в поселках элитного и бизнес-класса, а квартиры в малоэтажке – это преимущественно эконом/комфорт».

Согласен с этим и Денис Бобков, руководитель Отдела аналитики и проектного консалтинга компании Еst-a-tet: «Элитный сегмент малоэтажного жилья, как правило, возводится в формате коттеджных поселков, либо поселков таунхаусов. А большинство малоэтажных комплексов сегодня реализуется в классе эконом».

Однако недвижимость, которую по традиции классифицируют, как эконом-формат, на деле может соответствовать гораздо более высоким стандартам. Охраняемая территория, наличие паркингов, детских площадок, прогулочных зон, объектов торговой и социальной инфраструктуры, оригинальные архитектурные решения и нестандартные планировки квартир – все это отличает малоэтажные жилые комплексы от классического жилья сегмента «эконом». Поэтому многие эксперты склонны говорить скорее о доступном комфорт-классе.

Заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость» Ольга Новикова рассказывает: «В основном, все разрабатываемые девелоперами проекты относятся к комфорт-классу, то есть в проектах сочетаются доступные цены с качественными характеристиками, присущими бизнес-классу. Такой формат комфортного жилья является очень востребованным на рынке. Но также популярны и проекты бизнес-класса, например, ЖК «Новые Вешки». Подтверждает эту точку зрения и Тимур Сайфутдинов: «На сегодняшний день в сегменте малоэтажного жилья преобладают предложения комфорт-класса (более 60%), доля эконом-класса составляет порядка 35%. Предложения бизнес-класса малочисленны (не более 5%), все объекты данного сегмента расположены в ближнем Подмосковье, на западе».

Самые востребованные направления

К слову, популярные направления Подмосковья, где строится малоэтажное жилье, заслуживают отдельного упоминания. Если еще пять лет назад загородное жилье такого типа возводилось преимущественно к западу, юго-западу и северо-западу от Москвы, то сегодня купить недвижимость в малоэтажных комплексах можно в более чем двух десятках направлений Подмосковья. Интерес девелоперов простирается далеко за пределы 10-15 километровой зоны. Только на Ярославском и Ленинградском направлении строится порядка 30% от общего объема малоэтажного жилья в Московской области.

«Выделить одно или несколько конкретных направлений Подмосковья, где ведется наиболее активное строительство, сложно, поскольку девелоперами разрабатывается большое количество проектов масштабной застройки, – уточняет Ольга Новикова. – Так, в недалеком будущем ожидается выход нескольких десятков новых проектов, расположенных на расстоянии до 30 км от столицы. В основном, все проекты будут средней или смешанной застройки». Тимур Сайфутдинов добавляет: «Если с точки зрения индивидуальной малоэтажной недвижимости наиболее популярными направлениями являются западные и юго-западные трассы (Новорижское, Киевское и Калужское шоссе), то для квартирных комплексов направление не так важно. Здесь на первом месте удаленность, транспортная доступность (как личным, так и общественным транспортом), близость метро, наличие социально-бытовой инфраструктуры, и, конечно, цена».

Денис Бобков комментирует: «В настоящее время, наиболее активно застраивающимися направлениями являются Ярославское, Горьковское и Новорижское шоссе. Исходя из того, что, по предварительной информации, район «новой» Москвы будет застраиваться малоэтажными объектами строительства, следует предположить, что в перспективе еще более увеличится уровень покупательского спроса на юго-западное направление». 

Новокаширское, Киевское и Дмитровское шоссе характеризуются относительно хорошей транспортной доступностью, что позволяет тратить на дорогу из столицы не более получаса (в том случае если нет заторов). Но многие из тех, кто выбирает жизнь за городом, пересаживаются из личного автотранспорта в электрички – это удобнее, чем ежедневно тратить два-три часа на езду в один конец в пробках. Поэтому повышенным спросом у покупателей пользуются жилые комплексы, построенные вблизи железнодорожных платформ. Пробки, по словам риэлторов, были и остаются одной из главных проблем жизни за городом.

Квартира за городом: цена демократична?

Принято считать, что неоспоримым достоинством квартир за городом является демократичная цена жилья. Но это справедливо в первую очередь в отношении обычных новостроек. Если говорить о загородных малоэтажных  комплексах, градация по ценам зависит от множества факторов. «Самые значимые из них, – говорит Тимур Сайфутдинов – местоположение, соотношение цены и качества, темпы строительства, транспортная доступность, развитость инфраструктуры. В большей степени востребованы предложения в крупных жилых проектах, предполагающих, в том числе, и создание объектов собственной инфраструктуры. К числу крупных проектов малоэтажной застройки можно отнести «Сакраменто» в Балашихе, «Новое Ступино», «Новое Нахабино», «Восточный» в Истре, «Валь д'Эмероль» в Одинцовском р-не».

Ольга Новикова дополняет: «Из всех заявляемых проектов одним из наиболее ожидаемых является микрорайон «Нахабино» – 400 000 кв. м комфортного жилья. Сам проект представляет собой малоэтажные высококачественные дома с оригинальным архитектурным обликом и удачными планировочными решениями. Предусмотрено возведение собственной инфраструктуры (школа, детский сад, центр детского развития). Кроме того, планируется благоустройство набережной. Площади квартир в комплексе варьируются от 24,13 до 83,16 кв. м».

Денис Бобков, перечисляя наиболее масштабные проекты малоэтажной застройки в Подмосковье, упомянул также жилые комплексы «Новые Снегири», «Лебединое озеро». Перспективным, по словам эксперта, может стать проект «ЭКО ПАРК Нахабино». «Он обладает хорошим местоположением, продуманной концепцией и ярко выраженной архитектурой», – уточнил специалист.

Эксперты сходятся во мнении, что на ценообразование в этом сегменте рынка, помимо упомянутых выше факторов, влияют также репутация девелопера и качество стройматериалов. В последнее время в продажу выходит все большее количество недорогих объектов, и средний индекс цен может снижаться. Но в целом за год стоимость квадратного метра увеличилась на 3%-7%, что сопоставимо с уровнем инфляции. Примечательно, что цена квартир в малоэтажных комплексах значительно увеличивается по мере готовности проекта: уже сданные или находящиеся на высокой стадии объекты продаются на 25%-45% дороже, чем проекты на стадии котлована.