Малоэтажное жилье – это город или загород?

«Малоэтажное жилье – это городской или загородный формат жизни?» - так звучала тема IX Аналитических дискуссий, которые состоялись 3 декабря. Обсудить собравшимся действительно было что, ведь в последние годы малоэтажное жилье строится активными темпами в Московском регионе. Более того, присоединяя земли к Москве два года назад, власти заявляли, что Новая Москва будет преимущественно малоэтажной.

Но что такое малоэтажное жилье? Раньше под этим термином понимались коттеджи и таунхаусы – наглядные образцы загородной жизни. Теперь же на рынке недвижимости все чаще появляются обычные многоквартирные дома высотой 4-5-6 этажей. И такой тип жилья девелоперы тоже называют малоэтажным. Появилось оно из так называемых мультиформатных проектов, сочетавших в себе коттеджи и таунхаусы, позже логичным образом к ним добавились и невысокие, но многоквартирные жилые дома.

Сегодня существует много проектов, состоящих исключительно из малоэтажных корпусов. Только в Новой Москве, по данным компании Est-a-Tet, в 2014 году их насчитывается 11, а в Подмосковье – 33 в радиусе 20 км от МКАД. Таким образом можно говорить о формировании отдельного сегмента жилья, выделившегося из мультиформатных проектов. Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, заметила, что в последнее время заметно «выдавливание» коттеджных поселков из 30-километровой зоны от МКАД. Поселки уходят вглубь Подмосковья, все чаще в ближнем поясе Подмосковья девелоперы заявляют возведение малоэтажных проектов. «Но все-таки «малоэтажка» – это загород», подытожила свое выступление Татьяна Алексеева.

Эксперты рынка недвижимости попытались дать определение малоэтажному жилью. По версии Дениса Бобкова, директора аналитического центра компании «ОПИН», малоэтажное жилье – это дома высотой 5 этажей включительно. Никакого участка земли владельцу квартиры в малоэтажном доме, находящимся за пределами столицы, не полагается. И в этом основное отличие от классического загородного жилья – коттеджей и таунхаусов, где собственник всегда может поставить будку с собакой, вскопать грядку и пожарить шашлыки на мангале на небольшом участке земли перед своим домом. Денис Бобков считает, что «малоэтажка» – это городское жилье.

Кстати, про будку с собакой. Юрий Кочетков, аналитик рынка недвижимости, предложил отталкиваться именно от этого критерия, чтобы определиться с вопросом, что же такое современное малоэтажное жилье – это город или загород? По мнению Юрия Кочеткова, ответ прост. Если собственник может поставить будку с собакой перед домом – это загородный формат, нет такой возможности – городской. Потому что собаки в городе живут не в будках перед домом или на лестничной клетке, а в квартире.

Почему «малоэтажка» в тренде сегодня? Отчасти потому, что это жилье с низкой плотностью застройки, что привлекает покупателей, а если есть спрос – будет и предложение. Отчасти потому, что этим летом в Московской области было введено ограничение на высотность жилых комплексов, теперь 9 этажей - это максимум, который можно реализовать в области.

Однако в некоторых районах жилье выше 5 этажей, а порой 4, и даже 3 этажей, просто невозможно построить, о чем рассказал Борис Цыркин, генеральный директор Kaskad Family. По его словам, компания Kaskad Family была вынуждена строить дома высотой 4 этажа в рамках проекта «ЗаМитино» - больше не позволяет статус земли, на которой возводится новостройка. «Конечно, землю можно было перевести в другую категорию, но оказалось, что это слишком дорого, и овчинка не стоит выделки», – объяснил Борис Цыркин. Правило определения этажности проекта простое – чем меньше людей проживает в городском поселении, где планируется стройка, тем меньше этажей будет в жилом комплексе. 

Борис Цыркин также рассказал, кто и зачем покупает квартиры в загородных малоэтажных новостройках. По его словам, основным мотивом является бюджет. У человека просто нет денег на квартиру в Москве, поэтому он смотрит на жилые комплексы в области или в Новой Москве, где цены ниже. Или же есть квартира в столице маленькой площади, но хочется больше, а денег на покупку не хватает. «Да, вы не поставите будку и не вскопаете грядку, - сказал Борис, - но вы получите полноценное жилье со всеми городскими удобствами в проекте с меньшей плотностью застройки».

Про удобства как о еще одном маркере «город vs загород» говорили тоже немало. Ведущая мероприятия Марта Савенко вспомнила, как вызвала однажды скорую помощь на дачу. «Скорая» ехала 2 часа, «за это время я уже выздороветь успела», сказала Марта Савенко. То же самое касается и всей остальной инфраструктуры: школ, детских садов, больниц и дорог.

Если покупатель квартиры в подмосковном малоэтажном жилом комплексе работает в Москве, то ездить в город придется ежедневно, а состояние транспортной инфраструктуры у нас не поспевает за строительством жилья, к сожалению. Возрастает нагрузка и на больницы городского поселения, а также на другие социальные объекты.

Не всегда сады и школы, которые обещает построить девелопер вместе с жильем, появляются одновременно с заселением первых корпусов и становятся государственными. В этом смысле малоэтажные новостройки, пожалуй, пока что скорее загородный, чем городской формат, где вся инфраструктура под рукой.

Вспомнили собравшиеся и коттеджи на Соколе в поселке Художников. Коттедж – самое что ни на есть загородное жилье, но в данном случае оно расположено в Москве. Это город или загород? Безусловно, город, локация говорит сама за себя, хоть и коттеджи.

В общем, вердикт сегменту так и не был вынесен. В конце дискуссий Марта Савенко предложила проголосовать собравшимся. Так, демократическим путем победили те, кто считает, что малоэтажные новостройки – это все-таки городское жилье, хоть и расположено за городом.