Приобретая квартиру в строящемся доме, покупатель должен быть готов к тому, что ее фактическая площадь может отличаться от проектной, а значит, вероятно, придется доплачивать за лишние квадратные метры. Но главная проблема может быть вовсе не в деньгах.

Понятие «лишние квадратные метры» обозначает разницу между проектной и фактической площадью квартиры. Первая указана в договоре долевого участия и используется для расчета между покупателем и застройщиком, а вторая появляется после ввода объекта в эксплуатацию и обмеров БТИ. При этом, лишних метров может оказаться и больше, и меньше, чем обозначено в проекте.

Разница в пределах нескольких квадратных сантиметров наблюдается практически в во всех новостройках Москвы и Подмосковья. Причем даже в типовых сериях домов существуют некоторые нестыковки между проектными данными и результатами обмеров БТИ. Однако точно подсчитать количество таких случаев невозможно. 

«Небольшое расхождение реальной и проектной площади в ходе возведения объекта – это технический нюанс любого строительства, реже - ошибка в проектировании»

Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»

Кстати, расхождение площадей в размере 1, максимум 2 кв. м, как в сторону увеличения, так и уменьшения, считается допустимым, но весьма условно.

«В отношении подобных ситуаций никаких норм, закрепленных на законодательном уровне, не существует. Как показывает практика, обычно речь идет о разнице в диапазоне от 0,1 до 3 кв. м. Если расхождение более существенное, это означает, что застройщик допустил грубую ошибку»

Александр Зубец, ООО «Новые Ватутинки»

«Допустимый процент отклонения от проектной площади обычно указывается в договоре долевого участия, - говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. - При этом застройщик может оговорить, что отклонение фактического метража от проектного на указанный процент не будет оплачиваться сторонами». Таким образом, если застройщик превысит площадь, покупатель останется в выгодном положении, а если площадь квартиры уменьшится – окажется, что дольщик переплатил.

«В настоящее время в большинстве договоров долевого участия прописывается допустимые минимальные и максимальные пределы расхождений между проектной и фактической площадями, а также устанавливается порядок взаиморасчетов»

Евгений Зимин, компания Blackwood

Причины возникновения лишних квадратных метров могут быть разными. Например, в проектной документации застройщик указал, что в доме расположены квартиры с балконами, но БТИ после замера посчитало их лоджиями, которые учитываются в общей площади по более высокому коэффициенту (0,3 – у балкона, 0,5 – у лоджии). И хорошо, если балконы были маленькими. Но существуют серии панельных домов, где подобные помещения имеют довольно существенные размеры – 5-7 кв. м, и в таких случаях площадь квартиры может увеличиться на 1-1,5 кв. м.

«Конечно, многие покупатели воспринимают это «в штыки». Однако важно просто понимать, что данная ситуация - не желание застройщика «развести» будущего собственника на дополнительную сумму, а обычная строительная практика»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

По мнению первого вице-президента группы компаний «ПИК» Артема Эйрамджанца, среди других причин возникновения лишних квадратных метров выделяются следующие:

- При расчетах площади квартир проектный архитектор может округлять полученные цифры до десятых долей, т.е. до второго знака после запятой. Соответственно, какой-то процент квартир в итоге может получиться несколько иной площади. В среднем эта погрешность составляет 0,3-0,4 кв. м.

- Существуют нормативно допустимые отклонения на железобетонные изделия. Согласно требованиям СНиПов допустимые отклонения толщины стен составляют ±5 мм, а отклонения по весу изделия могут достигать не более 7%.

- Допустимые отклонения на монтаж конструкций на строительной площадке составляют до 1 см. В этом случае одна квартира будет немного больше по площади, а соседняя – немного меньше. Но если смещение оси самой конструкции происходит более чем на 1 см – это уже нарушение монтажных работ.

- Неточности со стороны сотрудников Бюро технической инвентаризации. Например, неправильный результат могут дать непрошедшее своевременную техническую проверку измерительное оборудование.

В панельных домах расхождения между проектной и фактической площадями возникают крайне редко, поскольку подобные технологии подразумевают, что все элементы здания, собранные на заводе, имеют жестко заданные размеры. А вот в монолитных домах несовпадения между проектной и фактической площадями встречаются практически всегда. В отличие от панельной, данная технология очень гибкая, а проект монолитного дома может меняться на этапе строительства.  

«Возводя панельные дома постоянно, застройщик уже способен учесть погрешности и разработать наиболее точные планировки. Монолитные и монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам, планировки либо свободные, либо каждый раз разные, поэтому учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

Если явных ошибок со стороны застройщика или специалистов БТИ нет (например, неправильно произведенные математические подсчеты), то у покупателя фактически отсутствуют инструменты, чтобы как-то повлиять на ситуацию. «Все грубые недочеты можно потребовать исправить сразу же, а в остальных ситуациях покупатель может только отказаться от приобретения квартиры», - говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. Те дольщики, которые не согласны с результатами обмеров БТИ, могут обратиться в суд, но для этого им сначала необходимо оформить право собственности, то есть принять квартиру и доплатить разницу, возникшую в результате расхождения между проектной и фактической площадями.

«При расхождении размеров квартиры с оплаченным по договору метражом составляется акт и дополнительное соглашение к договору, - поясняет Ирина Доброхотова, - согласно которому он должен погасить разницу либо ему будут возвращены переплаченные средства. При этом возмещение происходит по цене, указанной в договоре на дату его подписания».

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева советует принять квартиру, доплатив сумму в соответствии со стоимостью квадратного метра по договору, если различие в площади квартиры несколько больше 1 кв. м., и размер доплаты составляет меньше 100 тыс. рублей.

«Если реальная площадь квартиры отличается от проектной более чем на 1 кв. м, и требуется более существенная доплата, то это можно расценивать как  несоответствие объекта условиям договора и не принимать у застройщика квартиру, требуя возврата уплаченной суммы»

Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»

К сожалению, возникновение конфликтных ситуаций из-за расхождения между проектной и фактической площадями на этапе заключения договора предотвратить нельзя. Конечно, в ДДУ можно указать максимальный размер доплаты, но, как признаются эксперты, такое встречается редко. Чаще застройщики прописывают в договоре следующее условие – если после обмера БТИ разница между проектной и фактической площадями окажется в пределах, например, 0,5 кв. м, то стороны не будут производить перерасчет.

Таким образом, покупка квартиры в строящемся монолитном или монолитно-кирпичном доме всегда связана с риском получить квартиру меньшей или большей площади, что может отразиться на ее конечной стоимости. В лучшем случае, расхождение между проектной и фактической площадями будет допустимым, в иных ситуациях данный факт свидетельствует об ошибках застройщика или сотрудника БТИ.