Ипотеку в России выдают в среднем на 18-20 лет. Поэтому ипотечный заемщик чаще всего предполагает, что его взаимоотношения с выбранным банком расписаны на годы вперед. Однако каждый может внезапно столкнуться с таким явлением, как продажа ипотечной закладной. Банки проводят такие сделки, не предупреждая заемщиков. Новострой-М публикует историю читательницы, которой пришлось пережить это на собственном опыте.
Да, если вы ипотечный заемщик, в один прекрасный день вы можете получить SMS примерно такого содержания: «Уважаемый клиент! Такого-то числа ваша ипотечная закладная была продана банку Икс. Условия вашего договора не меняются. Подробности вы можете узнать по телефону».
Первая реакция: шок. «Что я сделала не так?!» Ведь если банк избавляется от клиента, то, вероятно, он что-то натворил? Пропускал платежи? Не удостоверился, что деньги поступили на ипотечный счет, и случайно допустил просрочку?
На самом деле, ничего драматичного. Банки довольно часто продают и покупают ипотечные закладные, для рынка ценных бумаг это обычная практика. Кстати, одной из причин продажи закладной может стать то, что клиент гасит ипотеку досрочно и большими траншами: банку это невыгодно, ведь он-то рассчитывает на получение процентов в течение следующих 15-20 лет, на которые оформлен кредит. Скорее всего, в моем случае сыграл именно этот фактор: после покупки квартиры в новостройке я выплачивала кредит исправно и уже через полгода начала вносить большие досрочные взносы, сокращая регулярный платеж. И вот: через два года мой банк решил, что такой клиент ему неинтересен.
Алгоритм действий
Итак, как действовать, если вы вдруг стали клиентом банка, который вы не выбирали?
Первое, что вам нужно сделать: пойти в свой новый банк, завести личный кабинет заемщика, узнать, можно ли гасить ипотеку в мобильном приложении, как и когда лучше вносить платежи – в общем, всю важную для вас как ответственного ипотечника информацию.
Мне не очень повезло с новым банком. С прежним (назовем его для удобства банк А) не было никаких проблем: я в любое удобное время вносила средства через кассу или банкомат, следила за списанием ипотечного платежа в приложении, вот только досрочные платежи требовали заблаговременного подписания бумажного заявления в отделении банка. В новом (назовем его банк О) на создание личного кабинета и выпуск карты – оказалось, что без этого мобильный банк не работает – ушло часа два.
Интересный момент: мне не предложили переподписать кредитный договор или составить дополнительное соглашение к старому. Оказывается, в случае продажи закладной в сам документ ставится штамп об этом событии. Ведь гасить закладную и выдавать справку о полном закрытии ипотечного кредита будет уже новый банк-правопреемник, таким образом, в Росреестре увидят всю историю взаимоотношений сторон. Но в целом история выглядит странновато: кредитный договор у вас с банком А, а справка о погашении кредита – от банка О. Как в таком случае поступают обладатели электронных закладных – сказать не берусь. Очевидно, в них вносят какие-то поправки в цифровом виде.
Удобства и неудобства
Мои взаимоотношения с банком О складывались не безоблачным образом. Да, кое-что оказалось более удобным, чем в банке А: например, заявление на досрочное погашение стало возможно отправить сразу в мобильном приложении и там же указать, что нужно сократить – срок или ежемесячный платеж. И с первой же досрочкой вышел промах: вместо платежа мне сократили срок кредитования. Я подала заявление в чат поддержки. Первые 10 дней банк просто молчал, «рассматривая» мое обращение. В результате на решение вопроса ушел, кажется, месяц, и то не обошлось без личных связей в ипотечном отделе моей компании-работодателя.
С внесением денег и через кассу, и через банкомат постоянно выходили какие-то проблемы. То операционист не мог понять, на какой счет надо внести деньги (ведь договора с банком О у меня по факту не было!), то банк вдруг вводил комиссию за внесение суммы через кассу, то банкомат намертво проглатывал карту. В общем, все говорило о том, что ипотеку в этом банке мне нужно погасить полностью как можно быстрее.
Чужой? Потерпишь
С полным досрочным погашением тоже было не все гладко. Те клиенты банка О, кто изначально являлся ипотечным заемщиком этого банка, после погашения ипотеки обладали привилегией: их закладная погашалась автоматически, не нужно было ехать в МФЦ с доверенностью или представителем банка, чтобы снимать обременение с ипотечной квартиры.
«Пришлые» клиенты банка О вроде меня должны были сами пройти эту процедуру. В результате, погасив полностью ипотеку в конце августа, я сняла обременение с квартиры только в октябре. Куча времени ушла на погашение кредита, получение справок о полном его закрытии (даже при заказе справки через приложение получить бумагу можно только через 14 дней в отделении), на получение собственно закладной с письмом банка ушел, кажется, месяц.
Кредитный договор, ДДУ, закладная и справки банка отправляются через МФЦ в Росреестр, на документах ставят соответствующие отметки, а заемщику выдают свежую выписку из ЕГРН, где обременение в пользу банка уже отсутствует.
Выводы и размышления
Первое время мне было настолько неудобно в новом кредитном учреждении, что я уточнила в банке А, не могу ли я к ним каким-то образом вернуться? Оказалось – могу. Например, путем рефинансирования ипотеки. К тому, в принципе, были предпосылки: я оформляла кредит еще в 2016 году по ставке 11,2% (на тот момент это была низкая ставка по первой господдержке). К 2019-2020 годам, когда произошло заметное снижение ставок и смягчение условий кредитования, было вполне реально оформить рефинансирование, например, под 8%.
Если бы остаток по кредиту был большим, вероятнее всего, я бы занялась этим вопросом. Но я планировала внести остаток в течение года, поэтому смысла заморачиваться рефинансированием уже не было. Но, возможно, эта информация будет полезна кому-то еще, чью закладную выкупили, а выплачивать жилищный заем остается еще лет 5 или дольше. Кстати, сравнить условия разных банков вы всегда можете, используя ипотечный калькулятор.
Читайте также:
Как взять ипотеку без первоначального взноса и стоит ли это делать
Пошаговая инструкция: как купить квартиру в новостройке
Как правильно купить квартиру в ипотеку: подробная инструкция
От «стандарта» до элитного: какими бывают классы жилья и важны ли они для покупателей квартир
Автор: Ангелина Христофорова
Дата публикации 19 октября 2021
