Что делать заемщику, который не в состоянии внести очередной платеж по ипотеке? И чем грозит собственнику просрочка?
Согласно статистике, лишь 10% от общего числа людей, которые задерживают выплаты по кредиту, поступают так без уважительной причины. Остальные же попросту оказываются в сложной жизненной ситуации, когда обстоятельства оборачиваются не в их пользу. Утрата работы, срочный отъезд, серьезные проблемы со здоровьем – эти причины вполне объективны для того, чтобы заемщик мог избежать жестких санкций со стороны банка.
И эксперты утверждают, что у клиента в большинстве случаев есть возможность уладить проблемы на основании заключенного с банком кредитного договора. Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», советует: «Если возникли материальные проблемы, и вы понимаете, что не в состоянии гасить заем, необходимо либо договориться с банком об иных условиях оплаты кредита, осуществить так называемую реструктуризацию долга (все переговоры необходимо подтверждать бумажным носителем и иметь копии заявлений и ответов из банка), либо продать квартиру с участием банка».
Ипотечные заемщики, пожалуй, относятся к самой серьезной «группе риска» в сфере кредитования: размеры займов здесь весьма существенны, а риск утратить залоговое имущество (квартиру) слишком велик, чтобы относиться к таким вопросам легкомысленно. Олег Сухов рассказывает: «Совсем недавно в Московском областном суде рассматривалось дело по заявлению «Альфа-Банка», который обратился в суд с иском к заемщику. Банк просил о взыскании задолженности по кредитному договору, за счет вырученных от продажи квартиры средств, указывая на то обстоятельство, что с заемщиком был оформлен кредитный договор, выдана необходимая сумма для приобретения квартиры. По истечении года получения заемных средств, должник перестал гасить кредит. Суд требования удовлетворил».
Но даже если дело обходится без судебных разбирательств и продажи квартиры, просрочка по выплатам может бесповоротно испортить кредитную историю, и в будущем такому заемщику будет отказано в выдаче кредитов. При этом трудности, ставшие причиной просрочки, могут носить временный характер. В первую очередь, это ситуации, связанные с болезнью, необходимостью срочного отъезда, разного рода технические ошибки. По договоренности с банком данные о просрочке отзываются из Бюро Кредитных Историй (БКИ), и ситуация никак не сказывается на возможности для заемщика в будущем взять очередной кредит.
Случается и так, что клиент попросту забывает внести очередной платеж. Если просрочка не превышает пять дней, последствий такая забывчивость иметь не будет. Если же пятидневный срок истек, а выплаты так и не произошло, то данные о просрочке поступают в БКИ, а заемщик платит банку штраф и пеню.
К слову, информация о размерах пени в таких случаях всегда есть в кредитном договоре. Для того чтобы не забыть о дате очередной выплаты, специалисты рекомендуют подключить систему смс-уведомлений с напоминанием о том, что приближается срок платежа. Обладатели банковского счета могут настроить автоматический перевод определенной суммы к указанной дате на счет банка-кредитора.
Что делать в случае, если финансовые проблемы заемщика достаточно серьезны, и возникает риск того, что он не сможет в ближайшей перспективе выплачивать оговоренную сумму? Прежде всего, говорят специалисты, не паниковать. Любое банковское учреждение охотно идет на контакт с заемщиком, который не намерен скрываться и хочет добровольно в двустороннем порядке решить возникшую проблему.
Как правило, банки в таких случаях предлагают несколько вариантов действий. Можно отсрочить платеж на несколько месяцев, увеличить срок кредита (этот механизм получил название пролонгация) или продать заложенную квартиру, чтобы досрочно погасить займ. Некоторые банки применяют механизм своего рода амнистии, списывая с заемщика часть процентов или штрафы, в случае полного погашения задолженности.
Следует помнить, что для банка продажа квартиры из-под залога не является привлекательной схемой действий, поэтому реструктурировать долг в большинстве случаев может любой заемщик, который намерен в дальнейшем выплачивать кредит, но на данный момент не в состоянии провести оплату своевременно. При увеличении срока кредита уменьшается размер выплат; этот вариант оптимален для заемщиков, доход которых снизился, но остался стабильным.
Так, при пролонгации 5- и 10-летнего кредита до двадцати лет размер платежа может сократиться почти вполовину. Помимо пролонгации кредита, банк может предложить так называемый льготный период, в течение которого заемщик будет выплачивать только проценты или только основной долг, а затем изначальная схема выплат восстановится. Такая схема больше подойдет тем, чьи материальные трудности являются временными. В некоторых ситуациях валютный кредит может быть переоформлен в рублевый, что избавит заемщика от проблем в период роста курса.
Если другого выхода из сложившейся ситуации нет, остается продать заложенную квартиру. Чем быстрее она продастся, тем меньше будет долг заемщика перед банком по процентам, и тем меньше будут штрафы. Олег Сухов напоминает: «Если квартира куплена за счет ипотечного займа и собственник нарушает договорные отношения с банком, банк вправе изъять жилое помещение, находящееся в залоге. Покупка квартиры за счет ипотечных средств обременяется в пользу банка, без участия которого ее нельзя продать, а в случае возникновения долга, такой долг погашается за счет продажи ипотечной квартиры. От проданной стоимости банк заберет оставшуюся сумму задолженности, остальные средства передаются заемщику».
Итак, для продажи квартиры, являющейся залогом, необходимо согласие банка. Следует отметить, что схема продажи из-под залога вовсе не означает, что кредитная история заемщика пострадает. «Если вы приобрели по ипотеке квартиру, кредит необходимо оплачивать в полном объеме и в установленные сроки, иначе не избежать огромных неустоек и продажи жилого помещения в обеспечении возникшего долга», – добавляет Олег Сухов.
По словам же руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Владыкина, проблем с выплатами по ипотеке можно успешно избежать, если заранее соизмерять свои возможности с взятыми на себя обязательствами. «Заемщикам стоит оставлять себе определенную сумму про запас, чтобы вносить платежи заранее, а также не набирать кредитов с платежами на сумму, превышающую 50% от среднемесячного дохода семьи», – резюмирует эксперт.
Дата публикации 02 мая 2012
