Энергоэффективность и новостройки: удастся ли сэкономить на оплате ЖКХ?

Минстрой РФ готовит поправки к постановлению правительства от 2011 года об энергетической эффективности многоквартирных домов. По новым правилам застройщики будут обязаны классифицировать новостройки в России по критерию энергоэффективности.

Как видно из таблицы, дома высших категорий будут потреблять наименьшее количество энергии на водоснабжение, вентиляцию и отопление. Поэтому собственники квартир смогут экономить на оплате коммунальных услуг, что и является целью нового проекта.

Классы энергетической эффективности

Источник: Минстрой России

Конфликт интересов

В Московском регионе застройщики уже начали уделять внимание энергоэффективности своих объектов. Особенно это касается коммерческой недвижимости, где есть прямая зависимость между эксплуатационными расходами арендаторов на офисные помещения и параметрами самого здания. Но и в строящихся жилых домах утепляются фасады, устанавливаются современные радиаторы, стеклопакеты, энергосберегающие лампы и датчики движения – большинство сегодняшних проектов не опускается ниже границ класса D.

Однако повышение энергоэффективности жилого дома не всегда выгодно застройщикам. Во-первых, новые технологии значительно дороже типовых решений. Во-вторых, с точки зрения последующей эксплуатации происходит сокращение прибыли – нередки случаи, когда застройщик оставляет на объекте свою управляющую компанию.

 «Чем меньше люди потребляют энергии – тем меньше они [УК] будут зарабатывать»

Георгий Николаев, «Андерсен» и «Остров Эрин»

Застройщики, рекламируя свои объекты, часто вообще не заостряют внимание на энергоэффективности. Данное понятие обычно закладывается в общую группу требований к экологичности новостройки. Как рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, основными критериями здесь являются экологическая безопасность среды обитания, отсутствие вредных для человеческого здоровья факторов, а также максимально широкое использование энергоэффективных технологий и материалов в строительстве.

В любом случае, сама идея разделения домов по классам энергоэффективности признается специалистами правильной. Она может стать инструментом, с помощью которого потребители будут воздействовать на застройщиков, поскольку захотят жить в более энергоэффективном жилье.

Энергоэффективность vs стоимость жилья

Большинство экспертов единодушны в том, что вступление в силу новых правил энергоэффективности повлияет на стоимость жилья. По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», класс энергетической эффективности должен быть заложен застройщиком еще на стадии проектирования здания. Реализация потребует применения новых технологий и современных строительных материалов. Это, безусловно, окажет влияние на себестоимость объекта и увеличит его итоговую рыночную стоимость, тем более что некоторые приборы и комплектующие будут закупаться за рубежом.

«Интеграция энергоэффективных технологий делает дороже каждый квадратный метр на 5-10 тысяч рублей»

Дмитрий Иванов, «САПСАН»

Однако в тех проектах, где уже внедрены новые технологии, в случае принятия классификации не ожидается сильное повышение стоимости квадратного метра. Стоит также учесть, что и сама энергоэффективность бывает разная: можно просто использовать материалы с чуть более высокими показателями по теплопроводящим характеристикам.

И все же некоторые специалисты уверены, что новые правила серьезно не повлияют на стоимость жилья. По мнению Сергея Крючкова, директора по проектированию компании Rose Group, в условиях нарастающей конкуренции и снижения платежеспособного спроса более высокий уровень экономичности жилья будет способствовать сохранению интереса к проекту. Это может повлиять на динамику продаж, но не на цену. Ведь для того, чтобы сохранить лояльность покупателей, застройщикам придется вводить дополнительные бонусы, в том числе и более высокий показатель энергоэффективности.

Трудно не согласиться с этими доводами – в сложных экономических реалиях клиенты вряд ли будут готовы переплачивать за возможную экономию энергоресурсов в будущем. Им нужна хорошая цена на квартиру здесь и сейчас.

Стоит также отметить, что чем выше уровень энергоэффективности, тем больше он потребует дополнительных вложений. А в массовом строительстве вряд ли появятся дома с уровнем энергоэффективности B и выше – жилым комплексам данной категории соответствуют классы D и C. Нет смысла устанавливать систему «умный дом» в эконом-классе, поскольку такой продукт не будет востребован рынком из-за высокой стоимости энергосберегающих технологий при качестве строительства «без излишеств».

Таким образом, если в доме используется уровень энергоэффективности класса D, волноваться о высоких ценах на квадратный метр не стоит. А вот уровни А+, А и В – это жилье минимум бизнес-класса и выше, где стоимость квадратного метра закономерно высокая как на этапе продаж, так и во время эксплуатации. Что касается объектов категории А++, то их в ближайшей перспективе вряд ли будут активно строить даже в элитном сегменте, считает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

Отложенная выгода – вторичный критерий для покупателей жилья

На сегодняшний день на первичном рынке недвижимости покупательский спрос обеспечивают традиционные критерии. Это месторасположение объекта, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры, разнообразие планировок, выгодные условия покупки. Энергоэффективность дома и будущая экономия на «коммуналке» для покупателей пока вторичны. Только лишь при схожей цене потребитель выберет лучший продукт. Немаловажную роль в этом играет низкая культура энергопотребления среднестатистического россиянина:  большинство покупателей просто не знают и не думают о теплопотерях, энергоемкости и других подобных понятиях.

«Пока вопрос энергоэффективности занимает те же позиции, что и вопросы клиентов о материале фасада дома, толщине перекрытий и прочем»

Эмиль Захаряев, Rezidential group

По словам Евгении Акимовой, генерального директора IKON Development, пока у клиента нет четкого понимания, что же ему дают улучшенные характеристики фасадов или самые современные фильтры на воду. Он воспринимает данные новшества как приятный бонус, а не реальную выгоду.

Между тем при строительстве домов с высокими классами энергоэффективности используются передовые технологи и недавно изготовленное оборудование. А это, по мнению Александра Трудникова, генерального директора «СтройКом», говорит о том, что при правильном монтаже срок их службы будет выше, чем у оборудования и материалов, произведенных ранее, то есть до ввода требований.

Эксперты сходятся в одном: пока новшество не будет введено повсеместно и покупатель не оценит финансовую выгоду от приобретения квартиры в домах того или иного класса энергоэффективности, данная характеристика не будет сильно влиять на спрос.

Однако что касается центра столицы, то здесь локация всегда будет играть решающую роль. Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой»: «Если дом с низкой энергоэффективностью находится где-нибудь на Покровском бульваре (а их там подавляющее большинство), я очень сомневаюсь, что их станут меньше покупать».

Как повысить интерес к энергоэффективным домам?

Мгновенно изменить менталитет покупателей невозможно. Нужны мощные пиар-кампании с популяризацией экологичного образа жизни и разумной траты ресурсов, большая разъяснительная работа со стороны застройщиков. Если клиенты будут понимать, что в квартире дома с низкой энергоэффективностью их ждут высокие коммунальные расходы, то они начнут считать: а не выгоднее ли им переплатить на этапе покупки, но зато потом экономить?

Конечно, можно применить жесткие меры, такие как сильное увеличение оплаты услуг ЖКХ в обычных домах. Но это может вызвать массовое недовольство, тем более, если учесть, что большинство соотечественников живет как раз в домах с низкой энергоэффективностью.

В сравнении с европейскими странами российские тарифы гораздо доступнее. И сегодня покупатель оплачивает услуги ЖКХ по расценкам, к которым он давно привык, не задумываясь об энергоэффективности и возможной экономии в перспективе новой классификации. Поэтому усиление интереса к энергоэффективному жилью – дело будущего.

Постепенное повышение культуры энергопотребления, возможный пересмотр тарифной сетки на услуги ЖКХ, внедрение и адаптация новых технологий в домах эконом-класса сделают мысль об экономии ресурсов привычной для россиян. А нынешняя инициатива Министерства строительства России, считает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», в итоге станет «невидимой рукой рынка» и приведет к востребованности в первую очередь тех классов домов, где стоимость обслуживания будет ниже.