В последнее время на рынке новостроек Москвы и области все чаще стали появляться проекты с эксплуатируемыми кровлями. Иногда на них обустраивают детские площадки, иногда паркинг, а иногда зимние сады и даже кафе. Novostroy-M.ru решил узнать, приживется ли на рынке этот тренд и как покупатели жилья относятся к новинке.

Как большинство веяний в строительстве, тенденция обустраивать эксплуатируемые кровли пришла на рынок недвижимости Московского региона из Европы. Там в условиях дефицита земельных участков застройщики привыкли очень рационально использовать каждый квадратный метр. Москва тоже уже давно столкнулась с нехваткой земли под масштабное строительство, поэтому застройщики позаимствовали пример своих европейских коллег, и в последние несколько лет новостройки с эксплуатируемыми кровлями все чаще стали встречаться на рынке.

«Эксплуатируемая кровля позволяет увеличить инфраструктурную составляющую объекта без расширения территории застройки»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Необычность и эргономичность эксплуатируемых кровель первыми оценили застройщики элитного жилья, они же и стали включать их в свои проекты. «Как правило, эксплуатируемая кровля – это атрибут элитной недвижимости, - считает Ольга Тараканова, генеральный директор ORDO Realty. - Последние несколько лет застройщики премиум- и бизнес-класса тоже активно внедряют этот элемент, чтобы повысить привлекательность своего объекта и сделать его более конкурентоспособным по сравнению с аналогами на вторичном рынке в том же ценовом сегменте». С ней согласна и Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость», которая добавляет, что в основном на рынке новостроек Москвы такой вид кровли преобладает в домах бизнес и элитного сегмента, где предлагаются квартиры с террасами. 

Прежде всего, это объясняется тем, что эксплуатируемая кровля – дорогое удовольствие. Если сравнивать себестоимость обычной кровли и эксплуатируемой, то разница может достигать 25%, уточняет руководитель социальных и коммерческих проектов жилых комплексов «Андерсен» и «Ирландский квартал» Елена Соболева и добавляет, что, во-первых, в данном виде кровли используются специальные мембраны, которые сами по себе очень дорогостоящи, а во-вторых, на рынке существует ограниченное число компаний, которые могут качественно установить подобную кровлю.

ЖК Re:Form

По мнению руководителя отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксении Цаплиной, в последние годы появление зданий с эксплуатируемыми кровлями связано с усилением конкуренции среди застройщиков, появлением большого числа новых проектов, которые вынуждены бороться за покупателя посредством уникальных, не повторяющихся у других преимуществ и с растущим дефицитом свободной земли в Москве, в связи с чем общественные пространства перемешаются с придомовых территорий на крыши.

«Идеальная эксплуатируемая кровля – та, которая изначально задумывалась эксплуатируемой. Все остальное уже компромисс»

Дмитрий Котровский, «Химки Групп»

Однако не каждую плоскую крышу можно превратить в эксплуатируемую. Как замечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», необходимо, чтобы застройщик изначально запланировал размещение на крыше не технических систем, а организовал пространство для дальнейшей ее эксплуатации собственниками. «В принципе, если девелопер еще на стадии проектирования учтет все нюансы, никаких сложностей с обустройством эксплуатируемой кровли не возникнет, - считает эксперт. - К ним относится, к примеру, уклон крыши не более 15 градусов. Или необходимость использования специальных гидроизоляционных материалов, состоящих из негниющих волокон. Кроме того, необходимо обеспечить специальную систему водоотведения, подогрева и вентиляции, чтобы кровлей можно было полноценно пользоваться». 

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», добавляет, что большую роль играет и безопасность: ограждения на такой крыше должны на 100% исключать возможность случайного падения. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», согласно нормам технической безопасности, эксплуатируемые крыши должны иметь ограждение не менее 1,2 метра, а для больших по площади крыш должны быть оборудованы два эвакуационных выхода. «Если крыша просто плоская – это еще не значит, что ее можно эксплуатировать, а если и можно – то не для любых нужд», - подчеркивает Дмитрий Котровский.

В качестве примеров объектов с эксплуатируемой кровлей Мария Литинецкая приводит такие жилые комплексы: Barkli Residence, «Утесов», «Английский квартал», «Парк Мира», «Николаевский дом», Clerkenwell House, Loft Factory, «Николин Парк», Royal House on Yauza.

Эксперт рассказывает, что в ЖК Barkli Residence есть пентхаусы, имеющие выход на эксплуатируемую кровлю и просторные террасы, площадью до 300 кв. метров. В ЖК «Утесов», предусмотрены эксплуатация и озеленение крыши стилобатной части здания, которая объединяет корпуса данного ЖК. На крыше будет создана прогулочная аллея с летним кафе и детскими площадками. В комплексе апартаментов бизнес-класса Petrovsky Apart House оборудована эксплуатируемая кровля (открытая терраса в стиле лэнд-арт). В ЖК «Английский квартал» продаются видовые пентхаусы с эксплуатируемой кровлей. В комплексе апартаментов NEVA TOWERS на стилобатной части появится эксплуатируемая кровля с собственным садом, прогулочными зонами и декоративным ландшафтом.

«Тренд крупных мегаполисов – сады на крыше. Использование озеленения на кровлях позволяет повысить эстетические качества застройки и обогатить ландшафт города»

Леонид Капров, «Галс-Девелопмент»

Елизавета Гудзь выделяет ЖК Re:Form, отмечая, что в этом комплексе с апартаментами предусмотрены террасы с 5 этажа. Ольга Тараканова замечает, что в ЖК «Академия» для удобства жителей лифт поднимается прямо на крышу, поэтому принести кастрюлю с шашлыком и все остальные принадлежности никакого труда не составляет. Доступ имеют все жители дома и их гости по договоренности.

«Например, в проекте «Сады Пекина» на Маяковской мы запроектировали эксплуатируемую крышу с элементами озеленения и различными зонами отдыха, чтобы жители получили дополнительное пространство для отдыха, рассказывает Леонид Капров, старший вице-президент «Галс-Девелопмент». - Такое решение актуально для объектов, строящихся в самом центре столицы и не имеющих собственной большой территории. Но само по себе наличие такой крыши ничего не добавляет к стоимости квадратного метра, это «фишка» проекта».

Специалист также рассказал, что в комплексах «Театральный дом» и Wine House апартаменты на верхних этажах имеют собственную открытую террасу на крыше. «Эксплуатируемые крыши-террасы в составе пентхаусов продаются как обычные метры, но по законодательству, с понижающим коэффициентом 0,3, - уточняет Леонид Карпов. - Количество таких квартир в каждом из проектов составляет 7-10% – это эксклюзивное предложение, которое реализуется в первую очередь».

По словам Ксении Цаплиной, в ЖК «Дыхание», который строит ФСК «Лидер», запроектировано 2 вида эксплуатируемых крыш: приватная и общественная. К приватной части доступ получат жители квартир последних этажей, а в общественной зоне будет декоративный бассейн, зона отдыха различного функционала и озеленение.

Ирина Доброхотова добавляет, что в последнее время эксплуатируемые кровли стали появляться в новостройках за МКАД, где борьба за клиента жестче, поэтому девелоперы стараются обязательно привнести в свои проекты какую-либо фишку, характерную для более дорогого жилья. Например, в ЖК «Опалиха О3» (Urban Group) кровли нижних этажей будут служить террасами покупателям квартир верхних этажей.

Однако, как отметили практически все опрошенные Novostroy-M.ru специалисты, в комфорт-классе эксплуатируемые кровли – это редкость. Причин тому не только дороговизна обустройства такого вида кровли, но и существенные расходы на обслуживание. «Все, конечно, зависит от того, что и в каких масштабах на кровле есть – озеленение, бассейн, элементы подсветки, но в целом такие затраты, как правило, не превышают 5-10% от общих затрат на эксплуатацию» - замечает Ксения Цаплина. Ирина Доброхотова добавляет, что чем больше площадь крыши, тем выше расходы, что тоже не способствует всеобщему согласию собственников.

Важный момент: имеют ли доступ к таким крышам все жители комплекса или лишь часть квартир. По словам Марии Литинецкой, на рынке встречаются ситуации, когда эксплуатируемая кровля является частью общедолевой собственности, и цена дополнительной «фишки» ложится на плечи всех покупателей. «Собственник не может отказаться от эксплуатируемой кровли, так же, как вы не можете отказаться от холла или подъезда, - объясняет эксперт. - В данном случае действует тот же принцип. В итоге стоимость квартир может быть увеличена на 8-10%. Учитывая многомиллионные бюджеты, сумма получается немалая».

Общее владение эксплуатируемой кровли может обернуться и ссорами с соседями, предупреждает Елена Соболева, ведь неясно, кто имеет право туда выходить, в какой очередности, по каким дням и часам и т.п. «Возможные конфликты между соседями объясняются российским менталитетом и отсутствием опыта проживания в подобном пространстве», - считает специалист.

«Этот элемент life style используется застройщиками вполне успешно, как особенная фишка, призванная приятно удивить искушенного покупателя»

Ольга Тараканова, ORDO Realty

Останутся ли эксплуатируемые кровли прерогативой проектов бизнес- и элит-класса? Участники рынка по-разному ответили на этот вопрос. Например, Ольга Тараканова считает, что эксплуатируемая кровля – не лучший вариант для нашей климатической зоны. Дмитрий Котровский среди плюсов видит и красоту, и полезную площадь, и общественное пространство (и для дворового комьюнити, и для отдельно взятой семьи), способное стать точкой притяжения, местом общения, занятий спортом, отдыха. «Доводов «против» два: безопасность и климат, - подчеркивает эксперт. - Перспектива протечек, систематической уборки снега и последствий дождей с плоской крыши пока заставляет россиян и при индивидуальном строительстве, и при строительстве многоквартирных домов, делать выбор в пользу скатных крыш».

По мнению Ксении Цаплиной, массового появления эксплуатируемых крыш ожидать не стоит, т.к. этот вид крыш требует соответствующих видов, поэтому чаще всего эксплуатируемые кровли являются визитной карточкой жилья дорогих сегментов и даже здесь такие предложения являются исключением, а не правилом.

А вот Мария Литинецкая считает, что, несмотря на все сложности, многофункциональная кровля всегда дает преимущество и в продвижении объекта на рынке. «В результате, это приносит денежную выгоду девелоперам, задача которых в условиях растущей конкуренции – создавать уникальные объекты в сегменте дорогого жилья, где покупатели с каждым днем становятся все требовательнее, поэтому, вероятно, такие объекты продолжат появляться на рынке и дальше, но это предложение будет ограничено».