Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина рассказала порталу Novostroy-M.ru, зачем Москве нужна застройка у МКАД, в рамках которой появится 5 млн кв. метров жилья, как этот объем изменит рынок первичного жилья и сильно ли подешевеют квартиры в новостройках столицы.
Рынок неоднозначно отреагировал на появление информации от столичных властей о масштабном строительстве жилья и коммерческой инфраструктуры на территориях у МКАД. Как вы считаете, зачем столичным властям этот проект? В чем его смысл?
В Москве свободных участков очень мало, поэтому власти пытаются вовлечь в градостроительный оборот любые подобные площадки. Сейчас территории вокруг МКАД либо вообще не используются, либо используются неэффективно с точки зрения градостроительной политики (там расположены склады, логистические комплексы). Следовательно, попытка застроить зоны возле МКАД – это попытка повысить эффективность использования земель в Москве. На данный момент в планах властей построить на этих территориях 10 млн кв. м недвижимости, 5 из которых будут жилыми.
Сейчас, если не ошибаюсь, на рынке новостроек Москвы в продаже находится 3 млн кв. м недвижимости. Такого не было никогда. Грядет реновация, в рамках которой появится еще 23 млн кв. м. Зачем городу еще 10 млн кв. м? Сможет ли он их «переварить»?
На первичном рынке Москвы в «старых» границах в реализации находится 2,84 млн кв. м жилья, а с учетом присоединенных территорий предложение составляет 3,4 млн кв. м. В столице за последний год предложение выросло более чем в полтора раза - на 1 млн кв. м. Такие показатели для Москвы рекордны, причем мы видим, что каждый месяц предложение только увеличивается. Например, в первом полугодии 2017 года не было ни одного месяца, когда объем жилья на первичном рынке показал бы отрицательную динамику.
Сейчас власти заявляют, что к концу года будет разработан проект планировки территории, в следующем - проекты отдельных участков, а строительство начнется в 2019 году. К этому моменту в активную фазу войдет программа реновации. Следовательно, добавятся два новых канала поступления объемов на первичном рынке. В результате мы рискуем получить на рынке затоваривание такого уровня, когда не очень удачные проекты будут вообще не распродаваться и стоять пустыми.
По предварительным прогнозам, предложение в Москве после запуска как программы реновации, так и застройки зон вокруг МКАД может достигнуть внушающей цифры в 5 млн кв. м. А такой объем жилья в новостройках переварить рынку будет практически невозможно, учитывая, что предложение будет постоянно пополняться. В этом случае даже доступная ипотека или улучшение экономической ситуации принципиально не скажутся на положении дел.
Если говорить объективно, то не очень понятно, зачем именно сейчас запускать проект застройки территорий вокруг МКАД, в то время как власти должны максимально сосредоточиться на реновации - это проект такого уровня важности и сложности, что именно на нем должны быть сконцентрированы все градостроительные силы.
Не могу не спросить – кто все это будет покупать? Ведь уже сегодня застройщики прикладывают большие усилия, чтобы заполучить покупателя. Или вся надежда только на дешевеющую ипотеку?
Жилье, которое будет строиться непосредственно около МКАД, будет конкурировать прежде всего с новостройками в ближней зоне Московской области и в меньшей степени с новостройками внутри МКАД, на небольшом удалении. В этом случае есть только один выход, чтобы продать квартиры в новостройках возле МКАД, – демпинговать и выходить на рынок с минимальными ценами. При этом мы видим, что уже сейчас минимальный бюджет покупки в «старых» границах МКАД достиг отметки в 2 млн рублей – это апартаменты в проекте Nord. Следовательно, чтобы быть конкурентоспособными, проекты придется выводить на пределе маржинальности.
Отмечу, что на данных территориях будут выводиться, скорее всего, проекты эконом-класса, так как тратить средства на дополнительные качественные характеристики проектов, в то время как их в любом случае придется выводить на минимальных ценах, нецелесообразно.
Так как жилье будет низкобюджетным, среди покупателей будут как молодые семьи, приобретающие первое жилье, жители дальнего Подмосковья, которые хотят перебраться поближе к месту работы, так и приезжие из регионов, причем и те, кто уже живет в столице несколько лет, но до этого не было возможности приобрести недвижимость. Доля москвичей в структуре сделок таких проектов будет минимальна.
Цены уже падают. Есть вероятность, что с увеличением объема предложения из-за реновации и застройки территорий у МКАД они упадут еще больше. Вы согласны с этим? Насколько сильным будет падение?
За год средневзвешенная цена в «старых» границах Москвы снизилась на 5% и достигла показателя 192,7 тыс. руб. за кв. м, при этом вплоть до июня на протяжении 10 месяцев показатель колебался в диапазоне от 192 до 194 тыс. руб. за кв. м. Средневзвешенная цена в 192,7 тыс. руб. за кв. м стала рекордно низкой за последние три года. При этом, что интересно, внутри сегментов мы наблюдаем рост цен, а средневзвешенная цена снижается за счет переориентации первичного рынка на массовый сегмент.
Выход значительных объемов предложения как в рамках программы реновации, так и в рамках застройки территорий вокруг МКАД, безусловно, приведет к снижению средневзвешенной цены. Можно предположить, что запуск программ приведет к снижению средней цены примерно на 10-15% через 3-5 лет.
Внутри сегментов мы также увидим снижение цен, так как новые проекты у МКАД будут выходить с рекордно низкой стоимостью квадратного метра. Скорее всего, внутри сегментов можно прогнозировать снижение цен примерно на 5%.
Вторичный рынок, не секрет, практически при смерти. Что с ним будет при таких объемах нового жилья?
Ситуация на вторичном рынке будет намного сложнее, чем сейчас. Продажи на первичном рынке растут значительными темпами, в то время как на вторичном рынке мы наблюдаем своеобразное затишье. Мы видим, что в текущем году показатели спроса, согласно данным Росреестра, превышают показатели за аналогичный период прошлого года более чем в 1,5 раза. В течение первого полугодия в Москве и Новой Москве было куплено по ДДУ более 23 тыс. квартир, что на 66% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Фактически каждый месяц 2017 года (кроме января) показывал бурный рост по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. В марте 2017 года был поставлен абсолютный рекорд по количеству заключенных ДДУ – более 5 тыс. договоров.
К тому же вторичный рынок не может столь оперативно реагировать на рыночные изменения, каждый владелец квартиры держится за свою недвижимость, считая ее уникальной, и с трудом соглашается на дисконт. На фоне этого многочисленные акции и скидки, рассрочки, отсрочки, совместные программы застройщиков с банками на первичном рынке привлекают все большее количество клиентов.
Отмечу еще тот факт, что сейчас предложение на первичном рынке можно найти практически в любом районе. Например, всего 1,5 года назад были районы, где новостроек не было совсем, и в них вторичка пользовалась огромной популярностью, хотя предложение в Москве росло. Сейчас же многим проще немного подождать сдачи дома, чем значительно переплачивать за квартиру на вторичном рынке, к тому же условия по ипотеке для новостроек выгоднее, а в части из них предлагаются еще и выгодные условия по совместным программам застройщиков и банков.
Сейчас на вторичном рынке количество альтернативных сделок только растет, порой доходя до 80%. Цепочки альтернатив становятся все длиннее.
Наши читатели в группе в Facebook пишут, что квартиру у дороги сложно продать без 20%-го дисконта. Это так? Можно ли назвать жилье, которое появится в рамках этой программы, ликвидным?
Жилье около МКАД будет ликвидным только в случае минимальных бюджетов покупки. На рынке есть успешные проекты около МКАД. Например, жилой комплекс «Мещерский лес», расположенный непосредственно у МКАД, является лидером в Москве по количеству заключенных договоров долевого участия – в первом полугодии 2017 года продали почти 1 тыс. квартир. Дисконт по отношению к рынку новостроек, которые немного удалены от МКАД, должен будет составить 10-15%.
Так ли необходимо возводить жилье в этих локациях? Возможно, имеет смысл ограничиться коммерческой недвижимостью?
Во-первых, строительство жилья в Москве более прибыльно по сравнению с коммерческой недвижимостью. Во-вторых, коммерческая недвижимость сейчас находится в упадке. Согласно отчетам, в 2017 году в Москве было введено всего 2 торговых центра, во II квартале не было введено ни одного офиса. Поэтому невозможно себе представить, что будет введено 10 млн кв. м коммерческой недвижимости.
Учитывая, что территории расположены около МКАД, строительство офисов нецелесообразно, а возведение огромного количества исключительно торговой инфраструктуры при существующей экономической ситуации тоже неоправданно. Таким образом, только строительство жилья гарантирует окупаемость.
Не могу не затронуть транспортный вопрос. МКАД известна своими пробками. Не встанет ли дорога окончательно, когда люди заселятся в новое жилье, а арендаторы займут новые коммерческие помещения?
Все верно, когда будет построено новое жилье около МКАД, нагрузка на существующую дорожно-транспортную сеть увеличится, понадобятся дополнительные съезды, новые маршруты общественного транспорта. Так как в большинстве локаций около МКАД пока нет станций метро, жители новых домов будут стремиться приобрести автомобили, следовательно, автомобильный поток будет расти.
Москва, которая всегда славилась дороговизной жилья, в последнее время стремительно меняется. Как вы считаете, тренд на доступность столицы – правильный?
В свое время недвижимость в столице была сильно переоценена, а девелоперы привыкли к сверхприбылям. Долгое время спрос значительно превышал предложение, что давало девелоперам возможность диктовать свои правила на рынке. Сейчас же складывается нормальная рыночная конкуренция, когда приходится бороться за покупателя, улучшая качественные характеристики, предлагая новые продукты и пр.
Сейчас в связи со снижением бюджета покупки, ростом доступности ипотеки появляется возможность приобрести недвижимость у тех, кто даже и не мечтал об этом. Раньше бюджет покупки на первичном рынке начинался от 5-6 млн рублей, сейчас – от 2-3 млн рублей.
Каким вам видится развитие Москвы (и в старых границах, и Новой Москвы) в ближайшие полгода? Что бы вы посоветовали потенциальному покупателю, который приценивается к рынку новостроек? Подождать дальнейшего падения цен или покупать сейчас?
Одним из приоритетных пунктов является строительство новых станций метрополитена, которые подтолкнут развитие всех остальных сфер. Например, сам факт появления метро в Новой Москве сразу же отразился на спросе – в некоторых проектах были зафиксированы очень высокие показатели спроса. Скорее всего, развитие как Москвы, так и присоединенных территорий будет связано в основном с проектами массового сегмента.
Стоит ожидать очередного удешевления ипотеки - власти заявляли, что к концу года ставки будут еще пересмотрены и есть предпосылки для дальнейшего, пусть и незначительного, снижения. Вслед за этим можно ожидать снижения ипотечных ставок по базовым продуктам. Вполне вероятно, что уже к концу 2017 года или в начале следующего базовые программы со ставкой ниже 10% будут нередки.
Я очень часто говорю, что последние полтора года крайне удачное время для покупателя – огромное предложение на рынке, выгодные ипотечные ставки, всевозможные скидки, акции и программы лояльности от застройщиков. К тому же сейчас застройщики предлагают покупателям очень широкий выбор вариантов оплаты – рассрочки, процентные и беспроцентные, отсрочки, совместные программы с банками, так что любой покупатель сможет найти подходящие условия именно для себя.
В том случае, если сейчас совсем нет средств, даже на первоначальный взнос, то есть время подкопить и вернуться к вопросу о покупке квартиры в 2018 году. Я уверена, что и далее у нас на рынке будет сохраняться столь же привлекательная картина для покупателя.
Дата публикации 02 августа 2017
