Договор уступки прав требований или как его часто называют «переуступка» - очень распространен на первичном рынке недвижимости. Заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по продажам Яна Сосорева рассказала Novostroy-M, можно ли в рамках этой схемы продать квартиру, купленную в ипотеку.
Что такое уступка прав требования на рынке новостроек?
Как известно, до регистрации прав собственности объекта недвижимости как такового не существует, поэтому жилье в недостроенных домах реализуют не по договору купли-продажи, а с помощью договора уступки прав требования. Это разновидность сделки, при которой в обмен на денежные средства продавец передает покупателю права и обязанности, имеющиеся у него перед застройщиком.
Распространена или нет эта схема сегодня на рынке строящегося жилья? Часто ли ее используют?
Эту схему используют физические лица, которым необходимо по разным обстоятельствам перепродать купленную квартиру, не дожидаясь завершения строительства дома. В среднем так поступают 15-20% покупателей, причем большинство из них составляют инвесторы (почти 70%), зарабатывающие на росте стоимости строящейся недвижимости.
Дело в том, что налоговые обязательства возникают после оформления права собственности на жилье. Вот инвесторы и стараются реализовать квартиру в новостройке до того, как начнется оформление недвижимости в собственность. Остальные 30% - это люди, которые изменили свой выбор в пользу другого объекта. Приобретенную квартиру они продают, а на вырученные деньги покупают другое понравившееся им жилье.
На любом ли этапе строительства новостройки можно продать квартиру по уступке?
Согласно 214-ФЗ заключить договор уступки можно до подписания акта приема-передачи квартиры, то есть в любой момент и на любом этапе строительства. После того как свидетельство о регистрации прав собственности получено, оформляется договор купли-продажи.
Как нужно действовать дольщику, если он решил продать жилье по этой схеме?
Дольщики, решившие продать жилье в недостроенном доме, обращаются к риэлтору с просьбой помочь найти покупателя на квартиру. Далее подписывается договор между физлицами и производятся расчеты.
Какое участие в сделке купли\продажи по уступке прав требований принимает застройщик?
Застройщик занимается согласованием уступки, проверяет, оплачена ли квартира, вносит нового покупателя в реестр продаж. Задача риэлтора заключается в том, чтобы организовать рекламу продаваемого объекта, найти покупателя и реализовать саму сделку быстро и комфортно для покупателя.
Есть ли какие-то «подводные камни» в этой схеме?
Я бы не сказала, что в этой схеме есть какие-то «подводные камни». Единственное, что можно порекомендовать покупателям – это проверить, не «висят» ли какие–либо недоплаченные суммы по квартире. Иными словами, узнать состояние взаиморасчетов между продавцом права и застройщиком, чтобы впоследствии не возникло никаких претензий касаемо оплаты недвижимости.
Можно ли так продать жилье, если оно покупалось в ипотеку или рассрочку?
Продать жилье, купленное в рассрочку или с помощью ипотеки, можно по договору уступки прав требований. В первом случае 214-ФЗ предусматривает возможность переуступать квартиры, не оплаченные полностью, так что долг на себя принимает новый владелец квадратных метров. По ипотеке также можно переуступить жилье - просто обязательства по кредиту переходят покупателю квартиры.
Отмечу, что переуступку невозможно осуществить без согласия банка, у которого был взят первоначально кредит, поэтому обязательно необходимо получить одобрение сделки у кредитной организации. Также бывает, что продавцы сначала закрывают свой кредит, а потом уже переуступают квартиру.
Возможна ли продажа по уступке прав требований, если новостройка реализуется не по ДДУ, а по ЖСК?
Такая продажа возможна при оформлении уступки пая. Лицо, желающее продать квартиру, выходит из кооператива и перепродает новому покупателю свой пай, что решается на общем собрании членов ЖСК.
Что бы Вы посоветовали человеку, который собирается продать или купить квартиру по уступке? На что обратить внимание?
В первую очередь нужно обратить внимание на то, оплачена квартира или нет, чтобы предупредить возможные недоразумения.
Какой прогноз развитию этой схемы на рынке новостроек Вы бы дали? Станет ли она более популярной или нет?
Эта схема будет востребована в будущем так же, как и сейчас. Во-первых, за счет большого числа инвесторов, которые вкладываются в жилье на ранней стадии строительства дома, а потом перепродают квартиру. Во-вторых, всегда будут покупатели, которые передумают приобретать недвижимость из-за изменившихся жизненных обстоятельств.
Дата публикации 24 мая 2013
