Константин Сергеев, руководитель департамента аналитики E3 Investment, рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, какие факторы будут определять спрос на недвижимость в 2016 году, в каких сегментах и на сколько может снизиться цена, как вести себя покупателям новостроек и инвесторам в текущих непростых экономических условиях.
Константин, сейчас очень много говорят о зависимости всех сфер российской экономики и доходов граждан от цен на энергоресурсы. Насколько это актуально для сектора недвижимости, и в частности новостроек?
Начало 2016 года ознаменовалось дальнейшим снижением стоимости нефти – основного товара российского экспорта. Вслед за этим и правительство, и независимые экономисты заговорили о дальнейшем сокращении российской экономики вместо прогнозируемого ранее небольшого восстановительного роста. Процентные ставки по кредитам и переток капитала между странами – те факторы, которые определяют глобальный спрос на недвижимость. Проще говоря, из-за сокращения денежных поступлений от продажи ресурсов на мировом рынке в отечественную экономику поступит значительно меньшее количество денежных средств, которые теперь в меньшем объеме будут аккумулироваться в российской недвижимости.
Недостающие от продажи ресурсов средства не будут перераспределены уже внутри страны, что скажется на падении доходов граждан. Сокращение расходов домохозяйств, в свою очередь, отразится на потреблении и негативно повлияет на все секторы экономики. Недополученные же в бюджет доходы от налогов и сборов с нефтегазовой отрасли не смогут быть использованы государством для стимулирования экономического роста и поддержания доходов граждан. В таких условиях неизбежно дальнейшее сокращение спроса на российскую недвижимость.
Какие сегменты рынка недвижимости острее реагируют на текущие изменения?
Сектор коммерческой недвижимости в периоды экономического роста, как правило, оказывается более доходным, чем жилой. В периоды же спада реагирует острее. Во всех сегментах (офисная, складская, торговая) рынка коммерческой недвижимости можно ожидать сокращения цен (особенно арендных ставок) из-за перепроизводства. Мы в E3 Investment оперируем данными, согласно которым каждый процентный пункт прироста ВВП России приводил к увеличению спроса на офисные площади в Москве на 150-200 тыс. кв. метров, по всей России еще на 200-250 тыс. кв. метров. Сейчас, когда ВВП продолжает сокращаться, а на рынок выводятся все новые объекты, запроектированные еще в благополучные 2012-2014 гг., предложение значительно превышает спрос. Это справедливо и для торговой недвижимости, ведь объемы потребления за 2015 год сократились на 11%. Заполняемость складских помещений не может также расти в условиях падения объемов розничной и оптовой торговли.
Можно ли выделить какие- то точки роста в секторе коммерческой недвижимости?
Перспективным направлением выглядит сегмент апартаментов, но не из-за роста спроса на подобную недвижимость, а из-за переформатирования проектов строительства общественно-деловых комплексов под формат апартаментов для проживания граждан, который сейчас более востребован. Являясь по документам коммерческой недвижимостью, апартаменты, по сути, обладают характеристиками и воспринимаются потребителями как жилье. Если не будут применены какие-то новые законодательные ограничения, мы сможем наблюдать дальнейшее распространение практики возведения апартаментов на землях зон общественно-деловой застройки на месте планируемых ранее бизнес-центров, автосалонов, торговых центров.
Что ожидает рынок жилых новостроек?
Падение платежеспособного спроса граждан неминуемо приведет к дальнейшему сокращению спроса на новостройки. Ситуация может измениться вслед за изменением тренда нефтяных котировок с падения на рост, но перераспределенные через бюджет и финансовый сектор средства от продажи энергоресурсов зарубежным потребителям дойдут до простых россиян - покупателей жилья сегмента масс-маркет через значительный промежуток времени. Если сравнивать с ажиотажным для рынка жилых новостроек 2014 годом, когда россияне пытались сохранить свои рублевые накопления от обесценивания в квадратных метрах, в прошлом 2015 году спрос упал на 35-40%, за инвестиционным бумом естественным образом последовал спад.
Падение рубля в начале 2016 года уже не вызвало бурного роста спроса на недвижимость – многие граждане, расценивающие недвижимость как самое лучшее средство сохранения сбережений от инфляции перевели свои рубли в квадратные метры еще в 2014 году. Другой причиной можно назвать удержание правительством и ЦБ инфляции в 2015 году на приемлемом уровне, что успокоило наиболее пессимистично настроенных потребителей, ожидавших многократного падения курса рубля. Рынок недвижимости сейчас в ситуации, когда оба фактора, традиционно подстегивающих спрос: положительный – рост доходов жителей, и противоположный – ожидания со стороны инвесторов и владельцев рублевых накоплений резкого обвала курса российской валюты, не приводят к росту.
Как падение спроса отражается на ценах на жилье в новостройках?
Падение спроса в 2015 году привело к тому, что при сохранении номинальных цен на квартиры в новостройках, реальная их стоимость снизилась. На протяжении 2015 года рублевые цены на квартиры в новостройках Москвы и Санкт-Петербурга балансировали около нуля, их динамика отставала от инфляции: в первой половине года наблюдалось небольшое снижение, во второй половине – еле заметный рост. При инфляции в рублевой зоне в 12% в год и более, нулевой рост цен на недвижимость приводит к фактическому обесцениванию реальной стоимости недвижимых активов на те самые 12% в год.
Вслед за падением спроса застройщики вынуждены сокращать предложение. Но из-за невысокой эластичности предложения на рынке недвижимости темпы его сокращения значительно отстают от падения спроса. По данным E3 Investment, в 2015 году на рынок новостроек «старой» и Новой Москвы не было выведено в продажу более 1,5 млн кв. м от ранее планируемых объемов (около 13%), в Санкт-Петербурге не были открыты продажи квартир в жилых корпусах суммарной площадью около 800 тыс. кв. м, что составляет примерно 15% от ранее планируемых застройщиками объемов. По обстоятельствам выводятся в продажу новые очереди уже запущенных жилых комплексов, многие крупные проекты откладываются на неопределенный срок из-за необходимости больших капитальных вложений на начальном этапе с далекими перспективами окупаемости. Но спрос, напомним, упал на 35-40%. Достижение баланса падающего спроса и более медленно сокращающегося вслед за ним предложения будет характеризоваться переходом к росту рублевых цен на недвижимость на уровне инфляции. Но достижение этого баланса возможно только при стабилизации уровня реальных доходов населения и переходу к их медленному росту. И здесь вновь прослеживается зависимость состояния рынка новостроек и цен на энергоресурсы, от которых критически зависит экономика России и доходы граждан.
Какие прогнозы можно озвучивать на 2016 год?
Мы в E3 Investment полагаем, что при среднегодовой цене на нефть в $25-35 за баррель количество сделок по покупке квартир в новостройках в 2016 году сократится на 20-30%. Если сохранятся низкие цены на энергоресурсы, это неминуемо приведет к дальнейшей девальвации рубля, росту потребительских цен, сокращению доходов бюджета и ухудшению ситуации на рынке труда. Все это негативно скажется на покупательской способности и снизит спрос на квартиры. Если же вдруг цены на нефть ко второму полугодию укрепятся в пределах $45-55 за баррель, то количество сделок на рынке новостроек может остаться на уровне прошлого года, а затем к 2017-2018 гг. начнется плавный рост спроса.
Какие еще факторы повлияют на ситуацию на рынке первичной недвижимости?
Вторым по значимости фактором, определяющим ситуацию с новостройками, является уровень ипотечных ставок. По информации аналитического отдела E3 Investment, приобрести недвижимость без ипотеки, рассрочки или без продажи предыдущего жилья могут всего около 3% граждан России. В настоящее время практически половина квартир в новостройках приобретается с использованием ипотечных кредитов, в сегменте массового спроса этот показатель достигает уже почти 65%. Именно поэтому ключевое для ситуации на рынке значение имеет решение правительства относительно продления программы субсидирования ипотечных ставок.
Выгодная для потенциальных покупателей жилья, остро необходимая для застройщиков, и нужная банкам программа господдержки ипотеки позволяет зафиксировать ставку на уровне 12-13% годовых. Таким образом, при уровне инфляции в 12% и более ипотечный заемщик не платит банку почти ничего сверх инфляции, покупатель квартиры не отдает банку часть своих будущих доходов, а лишь выплачивает реальную стоимость полученного от банка на приобретение жилья капитала. Темпы инфляции в 2016 году едва ли снизятся. Если российская экономика будет развиваться по оптимистичному сценарию, рост доходов населения и восстановление инвестиционной активности после 2017 года будут стимулировать потребление и инфляцию, а при пессимистичном сценарии девальвация рубля также ускорит рост потребительских цен.
Продление программы субсидирования ипотечной ставки позволяет избежать самого негативного для строительной отрасли сценария, который, вероятно, останется лишь в кошмарных снах руководителей и сотрудников строительных компаний: дальнейшее снижение доходов населения при цене нефти – основной источник денежных поступлений для российской экономики в $25-30 за баррель, при неподъемных ставках кредитования на покупку жилья в 15% годовых и более обрушило бы продажи новостроек на 50% и более по отношению к прошлому 2015 году. Продление программы субсидирования позволит рассчитывать на базовый сценарий – спрос на уровне 2015 года минус 10-30%.
Что делать частным инвесторам в новостройки в условиях падения спроса?
Инвестиции в недвижимость традиционно признаются большинством россиян лучшим способом сохранения сбережений от обесценивания во времена «экономических штормов». Но текущий кризис показал, что вложение средств в готовое жилье с целью получения рентного доходов является не самой выгодной стратегией, так как доход от сдачи жилья в аренду едва ли может покрыть даже уровень инфляции и сохранить реальную стоимость объекта. Ситуация изменится, когда общий уровень цен на недвижимость возобновит рост, и купленная готовая недвижимость будет дорожать вслед за инфляцией. В таких условиях получаемый от аренды доход будет плюсоваться с ростом цены на актив вслед за инфляцией, что сделает инвестицию в покупку вторичной недвижимости более выгодной.
Вложения в новостройки по-прежнему могут принести хороший доход. Спросом будет пользоваться то, что необходимо для личного проживания, удобные квартиры с современными планировками в местах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, а также противоположный вариант - самый дешевый сегмент новостроек эконом-класса, для тех, кто будет вынужден экономить при покупке жилья. Можно обратить внимание на качественное курортное жилье для размещения оставшихся на Родине отдыхающих, а также удачно расположенные комплексы апартаментов в крупных городах. При этом кризис может предоставить дополнительные возможности для заработка, например, шанс быстро выкупить квартиру на дне рынка, а также заработать на бартерных схемах взаимодействия застройщиков и субподрядчиков, чем активно занимается наша компания.
Недвижимость по-прежнему остается наиболее понятным инструментом вложения средств для массового частного инвестора и отличной альтернативой банковским вкладам. Ставка банковских депозитов с трудом покрывает уровень инфляции, не вызывает доверия у большинства частных инвесторов и российский фондовый рынок: обладая высокой волатильностью, как на прочих развивающихся рынках, в настоящий момент он не обещает соответствующей повышенной доходности вложений. Не стоит забывать, что недвижимость рано или поздно отыгрывает временное снижение стоимости и является лучшим инструментом долгосрочных вложений.
Дата публикации 29 февраля 2016
