«В реновации промзон самое важное – улучшить транспортную доступность» (видео)

Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью MR Group, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, почему компания сосредоточилась на реализации проектов в промзонах Москвы, какой эффект был от перевода апартаментов в квартиры и где самые лучшие виды из окон.

У компании MR Group достаточно много проектов на территории бывших промзон. Это сознательно выбранная тактика или так получается, что в интересных для вас локациях находятся только промзоны?

Если посмотреть на общую стратегию развития Москвы последних нескольких лет, основная доля проектов развивается как раз на территории бывших промзон, и здесь MR Group не исключение, мы следуем этому тренду, и все площадки у нас действительно развиваются на территории бывших промзон. Это и проект «Фили Град» – первый проект Большого Сити, который фактически уже реализован, и «Водный», который реализуется на территории бывшей промзоны «Братцево», и «Савеловский Сити». Есть некий стандарт, которому мы следуем, когда планируем все наши объекты. Во-первых, это многофункциональность – и для города, и для девелопера важно, когда несколько функций сосредоточено в рамках одного проекта. Мы говорим здесь, в первую очередь, про жилье, причем жилье доступного уровня, комфорт-класса, а также про бизнес-центр с рабочими местами. Например, в проекте «Фили Град» у нас около 9,5 тыс. рабочих мест, в «Водном» 14 тыс. рабочих мест. Торговая инфраструктура – очень важная составляющая – людям нужно в пешей доступности иметь все необходимые магазины (супермаркеты, развлечения, кинотеатры). Все это предусматривается на уровне концепции проекта, поэтому можно сказать, что все они между собой похожи. Похожи не только форматом, реновацией промзон, но и многофункциональностью.

Какая промзона была первой? К чему вы готовились перед работой над проектом? В итоге ожидания оправдались?

У нас площадки достаточно старые, мы изначально планировали строить на них объекты коммерческой недвижимости, было это еще до кризиса 2008 г. Тогда компания MR Group в основном занималась коммерческой недвижимостью – строили офисы и продавали их блоками. Сейчас у нас тоже осталось несколько проектов коммерческой недвижимости с такой же стратегией реализации, но, начиная с 2008 г., портфель начал пополняться проектами жилой недвижимости. Это было абсолютно осознанное решение, потому что рынку нужно было жилье доступного уровня, и тогда как раз у нас начали появляться проекты «Водный», «Фили Град» и «Савеловский Сити». Была проведена полная реконцепция, и из объектов полностью офисных они превратились в многофункциональные, с офисной долей, но все-таки с акцентом на жилье, и с торговой инфраструктурой, безусловно.

Все проекты примерно в одно и то же время вышли, в 2012 г. начали строительство, первая очередь «Фили Града» и вторая очередь «Водного» были сданы в 3 квартале 2015 г. Дальше планомерно у нас продолжится рост объема проектов жилья, в том числе и в рамках реновации промзон, появляются другие площадки, где мы также строим жилье со всей сопутствующей инфраструктурой, в принципе, стратегия не меняется. Наоборот, на всех следующих площадках мы этой стратегии следуем.

А коммерческих проектов стало меньше с тех пор, как стали строить жилье?

Да, акцент в нашем портфеле сместился больше на жилые проекты, потому что они более востребованы, на рынке не хватало жилья комфорт-класса. Кроме того, мы были одними из первых, кто предложил рынку формат апартаментов. В 2013 г. у нас стартовали продажи апартаментов в «Фили Граде» и в «Водном». Рынок на тот момент слабо себе представлял, что это такое. Все привыкли, что апартаменты – это все-таки сегмент дорогой, и люди не думали, что можно купить апартаменты и жить там, как в обычной квартире. Мы пришли к выводу, что разницы между квартирами и апартаментами нет, по крайней мере, в наших проектах. Апартаменты проектируются для проживания, они имеют понятные планировки.

На заре появления апартаментов в комфорт-классе очень много говорили о социальной инфраструктуре. Что же будет с такими проектами, ведь у застройщиков нет обязательств делать эту инфраструктуру. Но мы с самого начала увидели и спрогнозировали, что объекты не будут продаваться, если не будет реализована социальная инфраструктура. У нас появились и детские сады, и центры обучения, и частные поликлиники. Без социальной инфраструктуры данные проекты не будут востребованы. И люди увидели, что апартаменты покупать выгодно – они экономят, получая все то же самое, что и в квартире.

В проектах есть и квартиры, и апартаменты, то есть не все апартаменты удалось перевести. Почему?

Здесь все очень просто – вопрос инсоляции. Все, что проходят по инсоляции – это квартиры. Все, что не проходит по инсоляции, – это апартаменты. В остальном это идентичные форматы.

А вообще в промзонах формат апартаментов неизбежен?

Объектов на рынке много, они все разные. Иногда девелоперы заявляют, что бывший офисный комплекс или бывший гостиничный комплекс приобрел формат жилья, но при этом планировки не предназначены для постоянного проживания, например, квартиры в форме коридоров, с большой глубиной. Чтобы жилье было комфортным, вне зависимости от того, какой статус оно имеет, необходимо, чтобы оно было правильной формы. И здесь очень важный момент – что изначально планировал застройщик. Если это перевод уже существующего здания в жилую функцию, есть риск, что сам продукт будет некомфортным для постоянного проживания. Мы с проектировщиками обсуждали этот вопрос на этапе создания формата апартаментов в комфорт-классе – что же должно быть с планировками. Очень долго объясняли, что разница между апартаментами и квартирами для покупателей только в отношении налогов, а в остальном все то же самое.

Ваша компания была первой, кто массово перевел апартаменты в квартиры. Уже сейчас можете сказать, повлияло ли это на продажи? Стали ли покупатели больше интересоваться квартирами?

Мы уже несколько лет продаем апартаменты, и видим, что изменилось сознание покупателя – знаний стало больше, люди лучше поняли продукт, и сейчас такой критичной разницы между квартирами и апартаментами нет. Конечно, однозначно должна быть разница в цене, потому что есть некие нюансы. Например, регистрация, в апартаментах она возможна на 5 лет, хотя не каждого покупателя этот момент беспокоит.

У нас есть некая финансовая модель, по которой проект живет, есть план продаж, и мы видим, что у нас в равной степени пользуются спросом и апартаменты, и квартиры. Зависит все от того, кто к чему привык. Если более консервативный взгляд, то выбор падает на квартиры. Ну и важный момент – что это по назначению. Если гостиничное помещение и налоговый коэффициент 0,5, то, конечно, это комфортно. Если офисное помещение, то налог уже выше, у нас таких проектов, к счастью, нет.

Имея опыт реновации нескольких промзон, вы какие-то для себя общие правила или принципы выявили?

Да, однозначно мы видим, что важно для людей и города. Город, в первую очередь, заинтересован в том, чтобы вывести промзоны из Москвы, потому что это территории, которые находятся зачастую в прекрасных районах. Так вот при реновации промзон самое важное – улучшение транспортной доступности. В связи с этим в каждом проекте мы создаем транспортную инфраструктуру. В проекте «Фили Град» построили новую дорогу, которая связала два проезда – от Шелепихинского моста до Берегового проезда, там всегда была огромная пробка. Сейчас проезд четырехполосный, с активным движением. Мы видим, что им пользуются не только жители комплекса, но и люди, которые перемещаются по этому району. Также два новых проезда сделали в рамках проекта «Водный». В «Савеловском Сити» построили новую дорогу, которая связала Складочную и Новодмитровскую улицы. Раньше это была тупиковая зона, сейчас практически выезд на ТТК.

Второй важный момент – создание самой среды проживания людей – благоустройство территории. Настал летний период, устанавливаются детские площадки, проводится озеленение, притом в ряде проектов мы озеленение проводим больше, чем было запланировано, например, в «Фили Граде». Людям это нравится, им стало комфортно гулять, проводить время во дворе. Во второй очереди «Фили Града» у нас запланирована инновационная концепция благоустройства при участии бюро Wowhaus, которое делало «Музеон», Парк Горького и множество других проектов. У них опыт создания городской среды огромный, все лучшее, что видели в уже реализованных проектах на Западе и в Москве, они применяли в рамках нашего комплекса. В результате создана специальная эстакада, где дети могут играть, бегать, это совершенно безопасно, так как во дворе нет машин. Также мы там сделали уличный кинотеатр. Все очень современно и знакомо для тех, кто любит такие городские пространства.

Третий момент – планировки. Над планировками мы очень долго работали, потому что покупатель сейчас грамотный, все знает, очень тщательно выбирает объекты. У компании SPEECH, которая разрабатывала очень много наших объектов, есть определенные стандарты по метражам, по конфигурации квартир, по планировкам. Мы делаем сам план квартиры и несколько вариантов меблировки, чтобы метражи комнат были адекватными и комфортными. Когда человек покупает не 200 кв. м, а 40 кв. м, у него каждый метр должен работать на 100%, иначе он просто теряет деньги. Каждый метр коридора, гостиной или спальни должен максимально использоваться.

Четвертый момент – первые этажи комплекса. Мы с самого начала их проектировали под инфраструктуру, не отдавали под жилье, потому что первые этажи в жилых комплексах – не самый ликвидный продукт. Ну и ко всему прочему, людям нужна инфраструктура – магазины, кафе, булочные, детские студии, не полноценный детский сад (это само собой разумеющееся), а какие-то языковые курсы или спортивные секции. Когда мы составляем список инфраструктуры, спрашиваем клиентов, что они хотели бы видеть в комплексе, и, в зависимости от этого, формируем тот самый перечень услуг.

Одно из несомненных преимуществ ЖК «Фили Град» – прекрасные виды из окон – на «Москва Сити», Филевский парк, Москву-реку. В промзонах Москвы хорошие видовые характеристики – это редкость?

Все зависит от промзоны. В принципе, «Водный» у нас обладает не худшими видовыми характеристиками, чем «Фили Град». Там виды на Химкинское водохранилище. Конечно, со всех высоких этажей виды на Москву красивые практически из любой точки. С этой точки зрения самый привлекательный проект – «Савеловский Сити», потому что там высотность 47 этажей! Целевая аудитория там самая молодая. Таким покупателям очень нравится концепция небоскребов. Ну и виды – видно и Дом правительства, и Кремль, хотя, казалось бы, это ТТК.

На ваш взгляд, москвичи в принципе привыкли смотреть из окна квартиры на ТЭЦ, заброшенную промзону и т.д. или все же трепетно относятся к виду?

Видовые характеристики исторически были плюсом или минусом квартиры, поэтому чем красивее вид, тем лучше. Но видовые квартиры и стоят дороже. Если из вашего окна открывается потрясающий панорамный вид, естественно разница в цене будет. Но здесь есть такой момент – некоторые люди в принципе предпочитают окна, выходящие во двор, потому что там тихо и спокойно. Хотя сейчас вопрос шумоизоляции так остро не строит, все решается с помощью качественных окон.