«Территория ЗИЛа – исключение из правил»

Валерий Забелин, управляющий «ЛСР. Недвижимость-Москва», рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, почему на ЗИЛе не будет апартаментов и стоит ли бояться плохой экологии на бывших промышленных территориях.

Валерий, скажите, на каком этапе сейчас находится процесс редевелопмента ЗИЛа?

В настоящее время утвержден проект планировки, есть решение градостроительно-земельной комиссии. Полным ходом идет процесс проектирования новых и сноса старых зданий.  Демонтаж уже произведен на всей территории для строительства первой очереди. Также мы освобождаем земельные участки, чтобы передать их городу, те, которые положены по договору.

В перспективе какие объекты появятся на данной территории?

Согласно утвержденной градостроительной документации здесь будет построено около 1,5 млн кв. м, из них 950 тыс. кв. м – жилые помещения, 260 тыс. кв. м – нежилые. Кроме того, на территории появится очень много социальных объектов, досуговых.

Когда будет введен в эксплуатацию первый жилой дом?

Первый жилой дом появится здесь в 2017 году. Тогда же мы намереваемся сдать первую очередь, а это ни много ни мало 150 тыс. кв. м.

К тому моменту, когда будет построен первый жилой дом, какими объектами инфраструктуры смогут пользоваться новоселы?

Им будут доступны детские сады, школы, которые мы также планируем сдать к вводу первых домов. Также жители смогут пользоваться инфраструктурой, предусмотренной в рамках первой очереди – магазины, мелкая торговля и т.д.

Какие объекты инфраструктуры построит город?

К 2017 г. будет произведено строительство дорожной инфраструктуры, набережной – это то, что город будет строить параллельно с нами.

В промзонах часто появляются апартаменты, то есть коммерческая недвижимость, иначе девелоперу приходится менять разрешенный вид использования земли, а это довольно затратно. В случае с ЗИЛом как было? Почему вы отказались от апартаментов в пользу квартир?

Вы абсолютно правы, однако строительство апартаментов в больших объемах – это, конечно, в определенной мере лукавство со стороны девелопера, потому что как известно для данных объектов нет необходимости строить социальную инфраструктуру. Мы пошли другим путем – попросили убрать из нашей застройки апартаменты, а вместо них сделать жилье. В свою очередь взяли на себя дополнительные обязательства – построить за свой счет всю необходимую социальную инфраструктуру – шесть детских садов и школу. Город откликнулся на нашу просьбу.

То есть ЗИЛ стал фактически неким исключением из правил?

Думаю, да. Эта территория вообще – исключение из правил. И по масштабу территории, и по проектам, которые мы здесь реализовываем, и по замыслу в целом.

Промзоны Москвы представляют интерес для всех девелоперов или только для определенных компаний, например, вертикально интегрированных или с опытом редевелопмента?

Освоение промзоны – это очень сложный процесс – затратный и многогранный. На мой взгляд, только крупные компании, имеющие мощный финансовый ресурс, способны освоить подобные участки.

Кстати о мощном финансовом ресурсе. Если взять два одинаковых проекта, например, такие, как вы реализуете на ЗИЛе, но один – в промзоне, а другой – «в чистом поле», то насколько дороже обойдется реализация проекта на бывшей промышленной территории?

Реализация проекта в промзоне обойдется дороже, по крайней мере, на величину затрат на снос, которая может достигать несколько сотен миллионов рублей, затрат на рекультивацию грунтов, перекладку и вынос магистральных сетей с участка застройки, существенно более высоких затрат на оплату изменения вида разрешенного использования участка и других расходов. Строительство «в поле» также имеет ряд особенностей, которые могут увеличить стоимость проекта, например, подключение к инженерным сетям, создание улично-дорожной сети «с нуля» и так далее. Все проекты индивидуальны, но, на мой взгляд, строительство в промзоне и сложнее, и, как правило, дороже.

На территории промзон большой вопрос вызывает экологическое состояние, потому что, возможно, там было вредное производство. Каким образом девелоперы будут решать этот вопрос? Насколько это может изменить экономику проекта?

Вопросы, связанные с экологией, с тем, чтобы сделать бывшую территорию промышленного предприятия пригодной для жизни, конечно, всегда сопряжены с большими затратами. При этом город тщательно следит за соблюдением нормативов и правил при редевелопменте. Я не думаю, что будущим жителям любых промзон Москвы стоит чего-то бояться. Обязанность любого девелопера – провести полный комплекс экологических и геологических изысканий, которые определяют зараженность территории и четко регламентируют дальнейшие мероприятия – вывезти зараженный грунт, рекультивировать землю, а затем провести комплекс озеленения. Я думаю, никаких проблем нет ни на одной площадке, которая отдана под редевелопмент.

На территории ЗИЛа также были проведены все необходимые  исследования, геологические и экологические изыскания, и четко определены параметры тех работ, которые мы должны выполнить. Это весьма затратные мероприятия. После строительства зданий территорию ожидает полный комплекс озеленения. Так что для будущих жителей проблем не будет никаких.

То есть вы считаете, что на выбор покупателя тот факт, что дом построен на территории, где раньше, например, был металлургический завод, никакого влияния не окажет?

Сложно говорить о всех площадках, которые находятся сейчас в процессе редевелопмента. Я просто повторюсь, что правила строги, они стандартизированы, система работает. Думаю, людям нечего бояться.

С какими проблемами помимо плохой экологии может столкнуться девелопер в промзоне?

Во-первых, многие предприятия нужно выводить за пределы промзоны и организовывать производство на новых площадках. По крайней мере финансировать этот процесс. Во-вторых, проводить тот комплекс мероприятий, о которых мы только что говорили по рекультивации земли. В-третьих, нужно работать в тесном сотрудничестве с городом, потому что обычно в промышленных зонах страдает транспортная доступность, и без помощи города в строительстве пересадочных узлов и дорог девелоперу будет сложно освоить территорию.

Насколько город принимает активное участие в этих проектах?

Город принимает участие практически во всех проектах освоения промзон, усилия направлены в том числе и на улучшение транспортной доступности. Город также проявляет интерес к созданию социальной инфраструктуры в той или иной степени – на каждой площадке по-разному. Я думаю, что эта работа будет проводиться и в дальнейшем на новых территориях.

Вы сказали, что девелоперу необходимо выводить предприятия за пределы промзоны. Разве этим не занимается город? Вы подобную работу на ЗИЛе проводили?

Необходимость вывода предприятия на новую площадку определяется целями и задачами собственника этого объекта. Если стоит цель сохранить производственный цикл, и застройщик согласен эту процедуру выполнить, тогда вывод целесообразен.

На нашем участке ЗИЛа подобной задачи ни перед бывшим собственником сооружений, ни перед нами не стояло.

Планируете ли вы какие-либо проекты в других промзонах Москвы? Какие из них кажутся вам наиболее интересными?

Мы не просто планируем, у нас в настоящее время в работе находится другая площадка по редевелопменту и освоению промышленной зоны в Солнцево. Там также уже проходит процедура согласования, утверждается проект планировки. Это очень интересная площадка, мы в ближайшее время выйдем на нее.

Ранее там было производственное предприятие «Взлет», в настоящее время планируется большой микрорайон со всей необходимой социальной, инженерной, транспортной инфраструктурой.

Территорий по площади сравнима с той, что мы осваиваем на ЗИЛе, будет построено порядка 940 тысяч кв. метров недвижимости.

Нестабильная экономическая ситуация может затормозить процесс редевелопмента промзон? Какие проекты могут оказаться в зоне риска?

Я думаю, что проблемы, которые существуют в настоящее время, могут повлиять на процесс редевелопмента, потому что, как я уже говорил, это весьма затратно. У компаний возникают риски вложения таких больших средств. Однако здесь есть еще и вторая сторона медали, об этом мы тоже сегодня говорили – инфраструктура, которую город строит за счет бюджета. Когда не очень стабильная экономическая ситуация, мэрия может сократить свои программы, что опять же создает дополнительные риски для девелоперов. Сокращение программ по инженерной или транспортной инфраструктуре может негативно отразиться на редевелопменте промзон.