Генеральный директор агентства недвижимости «Лидер» Софья Старкова##

Ипотека и рассрочка – два основных способа, к которым сегодня прибегают покупатели жилья в новостройках Москвы и Подмосковья. О том, как рассчитать свои финансовые силы и сделать правильный выбор в пользу того или иного способа, Novostroy-M рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Лидер» Софья Старкова.

Как бы Вы охарактеризовали первичный рынок Московского региона на сегодняшний день? Какие заметные события произошли с начала года?

Оглядываясь на завершившийся весенне-летний период, можно сказать, что в целом рынок недвижимости преодолел его с  хорошими показателями. Несмотря на нестабильную ситуацию с ценами летом, которые то замирали, то вновь начинали расти, покупательская активность в период традиционных отпусков была нетипично высокой. При этом внимание не ограничивалось просмотрами, клиенты делали брони, выходили на сделки, оформляли ипотечные кредиты. Сейчас рынок относительно стабилен и демонстрирует средний рост цен на уровне 1,5% в месяц. 

Если говорить об основных событиях, произошедших в этом году, то я вряд ли буду здесь оригинальной. В уходящем году, без преувеличения, произошли два значимых события, которые косвенно или напрямую повлияли на развитие рынка новостроек в Москве и Московской области – это назначение нового губернатора Московской области и расширение территории Москвы.

Ваша компания сама строит и реализует жилье. Какими способами оплаты сегодня могут воспользоваться покупатели?

Агентство является структурным подразделением финансово-строительной корпорации «Лидер», и основной нашей задачей является реализация собственных объектов холдинга. Приобрести жилье можно не только с помощью популярных сегодня ипотечных программ и различных вариантов рассрочки платежа. Мы  также реализуем квартиры  по совместным ипотечным с банками программам,  что дает нам возможность аккредитовать объекты на низкой стадии готовности. 

Работает наше агентство и с субсидиями, предоставляемыми в рамках городских программ по улучшению жилищных условий очередников - так мы реализуем квартиры в Московском регионе, Калуге, Геленджике. Кроме того, наша компания в качестве оплаты за приобретённую квартиру принимает материнский капитал.  Услуги «trade in» у нас нет, хотя взаимозачет в рамках одного объекта можем сделать.

Что популярней у покупателей – покупка жилья в новостройке с помощью ипотеки или рассрочки?

Достаточно сложный вопрос, поскольку оба вида оплаты пользуются спросом у наших покупателей. Все зависит от материальных возможностей человека. Если у потенциального клиента есть возможность расплатиться до окончания строительства объекта, он, конечно же, предпочтет рассрочку. В обратном случае, когда накоплений недостаточно, люди берут ипотечные кредиты. Ипотека, безусловно, популярна. Могу с уверенностью сказать, что сегодня приобретать жилье с помощью ипотечного кредита стали чаще, чем в прошлые годы.

Данные официальной статистики рынка ипотечного кредитования говорят об увеличении объемов выданных ипотечных кредитов по сравнению с тем же периодом 2011 года практически на 50%. Эти цифры подтверждаются и всеми крупными застройщиками, в том числе и нашей компанией. В рамках продаж наших жилых комплексах, в первую очередь в микрорайоне «Новое Измайлово» и ЖК «Западное Кунцево», число ипотечных сделок по состоянию на конец сентября  2012 года возросло. Если в середине прошлого года только 40-50% покупателей рассматривали ипотеку, то в первом полугодии 2012 года их доля увеличилась уже до 70%. Как в прошлом, так и в нынешнем году банки дают положительный ответ более чем в половине случаев. В 2011 году в нашей компании порядка 20% квартир от общего объёма проданного жилья было реализовано с помощью ипотечных сделок, а сегодня через ипотеку проходит около 40% продаж.

Какие варианты рассрочки предоставляет ваша компания?

Мы своим клиентам предоставляем несколько вариантов приобретения квартиры в рассрочку. К примеру, в микрорайоне «Новое Измайлово» наша компания предлагает рассрочку под 1,5 % в месяц, при первоначальном взносе не менее 30%. При первоначальном взносе 50% мы предоставляем беспроцентную рассрочку на три-шесть месяцев при условии погашения всей суммы равными платежами за этот период.  Ну, а если сумма первоначального взноса составляет 70%, то мы предоставляем беспроцентную рассрочку на пять месяцев. В жилом комплексе «Западное Кунцево» условия приобретения квартиры в  рассрочку в принципе похожи.

Насколько популярна ипотека как инструмент покупки жилья в новостройке? Со многими ли банками вы сотрудничаете?

Покупать жилье при помощи ипотечного кредита, конечно же, сегодня удобно. Наша компания реализует два объекта, которые уже находятся на хорошей стадии готовности – это микрорайон «Новое Измайлово», где минимальная стоимость квадратного метра составляет 58 000 рублей, и жилой комплекс «Западное Кунцево», стоимость квадратного метра от 71 300 рублей. В настоящий момент выгодно приобретать квартиры в этих жилых комплексах с привлечением ипотеки, поскольку объекты находятся на хорошей стадии готовности, а приемлемая стоимость, удачное расположение по отношению к Москве, развитая инфраструктура и хорошая экология положительно отличают их на фоне других проектов.

Наша компания сотрудничает со многими банками, каждый из которых предлагает что-то интересное. Например, в КБ «МИА» есть программа «Второе Жилье». По условиям этой программы покупатель квартиры может отдать в залог банку свою старую квартиру, стоимость которой будет являться первоначальным взносом. На оставшуюся сумму банк выдает кредит. Минимальная процентная ставка в данном случае составляет 12%, и зависит от срока кредитования и размера ипотечного кредита. Программа действительна для покупателей, решивших приобрести квартиру в Москве или Московской области.  

Интересный ипотечный продукт, которые называется «Переезд», сегодня вывело на рынок ОАО «АРИЖК». Эта программа предоставляет покупателю возможность улучшить свои жилищные условия, купив квартиру в строящемся доме с использованием краткосрочного займа, предоставленного АРИЖК. Обязательным условием участия является наличие собственного жилья, которое покупатель передает в залог АРИЖК в качестве обеспечения по выданному займу. Имеющаяся квартира покупателя может находиться в ипотеке на момент ее передачи в залог АРИЖК, в этом случае она передается агентству в последующую ипотеку. Жилье, находящееся в залоге, покупатель впоследствии реализует, и за счет полученных от продажи средств гасит заем. Размер займа составляет до 80% от текущей рыночной стоимости залога и оформляется на срок до двух лет.

Банк ВТБ 24 предлагает беспрецедентную для рынка российской ипотеки программу «Победа над формальностями». При первоначальном взносе не менее 35% от стоимости квартиры банк в максимально короткие сроки (1-2 дня) рассматривает платежеспособность заемщика по двум документам – паспорт гражданина РФ и заграничный паспорт (или водительское удостоверение).

Кроме того, сегодня большинство крупных банков (Сбербанк, Промсвязьбанк, ВТБ 24, Возрождение) предлагают ипотечные кредиты на новостройки при первоначальном взносе 15-20% от стоимости квартиры. Это очень приемлемые условия для покупателей квартир наших объектов «Новое Измайлово» и «Западное Кунцево», где сумма минимального первоначального взноса в денежном эквиваленте будет составлять от 450 000 руб. до  650 000 руб.

У некоторых банков первоначальный взнос меньше 15%, так, например, банк «Балтика» кредитует заемщиков с минимальным первоначальным взносом от 10%. Не стоит забывать и о том, что, например, ВТБ 24 работает с материнским капиталом, который идет в оплату первоначального взноса и позволяет приобрести квартиру покупателям, не имеющих «живых денег».

Какие квартиры приобретают с помощью ипотеки, а какие с помощью рассрочки?

В рамках одного сегмента провести градацию, на мой взгляд, практически невозможно. Скорее правильней будет провести такое деление в различных сегментах. Квартиры в жилых комплексах эконом-класса покупают преимущественно с помощью ипотечного кредита, а более дорогое жилье – с помощью рассрочки.

С помощью рассрочки или ипотеки жилье приобретают исключительно для себя или больше все же в инвестиционных целях?

Инвестиционных квартир, которые приобретаются при помощи ипотечного кредита очень мало. Это невыгодно. Конечно же, значительно больше частных инвесторов на рынке новостроек, которые покупают квартиры в рассрочку.

Случалось ли, что покупатель переоценил свои финансовые силы и с какого-то момента больше не мог выплачивать рассрочку или ипотечный кредит. Как решается такая проблема?

Прежде чем брать ипотечный кредит или рассрочку, человеку необходимо трезво оценить свои возможности – это первое и главное правило, которому стоит следовать. Если же у человека возникли сложности с регулярными выплатами платежей, то не стоит бегать от кредитора. И банки, и застройщик всегда пойдут клиенту навстречу и предложат альтернативные схемы погашения задолженности или расторжение договора. Все решаемо.

Что бы Вы посоветовали человеку, который собирается купить квартиру в новостройке, и не может определиться: рассрочка или ипотека.

Человек в первую очередь должен понимать, если рассрочка покажется для него тяжелым бременем, лучше взять ипотеку, тем более что банки предоставляют возможности досрочного погашения без каких-либо штрафных санкций.

Какие основные факторы сдерживают развитие первичного рынка в Московском регионе? 

Если говорить о Московской области, то, на мой взгляд, ничего не сдерживает. Сейчас все возможности для развития первичного рынка созданы, благодаря гибкой ценовой политике застройщиков и различным ипотечным программам, которые предлагают банки, сегодня практически каждый может позволить себе приобрести квартиру в Московской области. Другой вопрос, что не все хотят переезжать за МКАД, хотя бы потому, что добираться до Москвы будет сложнее.

Если же говорить о Москве, то сегодня предложения на московском рынке новостроек ограничено. В последнее время количество новых жилых объектов, вышедших на столичный рынок, можно пересчитать буквально по пальцам, их единицы, но новые проекты по-прежнему продолжают выходить, хоть и не в прежнем объеме. Вот, к примеру, в ближайшем времени ФСК «Лидер» выводит на рынок новый жилой комплекс комфорт-класса M-House.