«Снижение доходов приводит к тому, что клиенты ищут самые дешевые квартиры»

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, что из себя представляют квартиры евроформата в новостройках Москвы и Подмосковья, чем они отличаются от стандартного жилья и будут ли они популярны у покупателей.

Как бы вы охарактеризовали современную квартирографию? Какие планировочные решения сегодня популярны у застройщиков?

Наверное, основным отличием современной квартирографии от того, что было 5-6 лет назад является повсеместное распространение студий и появление квартир евро-формата. Данные тенденции объясняются изменением экономической ситуации – снижение реальных доходов граждан приводит к тому, что клиенты ищут наиболее доступные варианты покупки, а застройщики в своих комплексах проектируют квартиры меньших площадей, чтобы стимулировать продажи.

На данный момент средняя площадь однокомнатной квартиры в массовом сегменте в Москве составляет 39 кв. м, двухкомнатной квартиры – 62 кв. м, трехкомнатной квартиры – 84 кв. м.  Интересно то, что если сравнить среднюю площадь однокомнатной квартиры в сегменте эконом и комфорт, то разница минимальная – всего 1 кв. м. Встречаются случаи, когда площадь однокомнатной квартиры в новостройке экономкласса даже больше, чем площадь однушки в доме комфорт-класса. Дело в том, что в сегменте эконом возводятся стандартные панельные новостройки с ранее запроектированными площадями и планировками, а при проектировании монолитных домов застройщики опираются на покупательское поведение, в экономически непростые периоды реагируя снижением площадей квартир.

На данный момент в столице доля однокомнатных квартир и студий в совокупном предложении составляет порядка 40%, двухкомнатных квартир – 39% и трехкомнатных – 18%. Остальные 3% приходятся на многокомнатные квартиры. За последние пару лет доля студий и однокомнатных квартир несколько возросла, так как застройщики стараются пересмотреть квартирографию в сторону снижения возможного бюджета покупки.  В Новой Москве и Московской области доля однокомнатных квартир занимает еще более значительную долю – 52%.

Также обязательно стоит отметить, что некоторые застройщики, преимущественно крупные, вводят в своих проектах квартиры евроформата. В общей структуре предложения евро-квартиры занимают не более 3-4% предложения. При этом порой застройщики могут предлагать в проекте евродвушки, но не предлагать евротрешки, или наоборот. Таким образом, определенных закономерностей в выводе данного продукта нет.

Квартиры евроформата не так давно пришли на рынок и сразу вызвали интерес у покупателей. Объединение кухни и гостиной подходит всем или есть покупатели, которые не рассматривают такие планировки?

Все зависит от потребностей и состава конкретной семьи. Например, молодые пары или холостяки часто, присматривая однокомнатную квартиру, могут в итоге выбрать евродвушку. Как раз молодым парам такой формат очень удобен – есть и изолированная комната, и кухня с открытым гостевым пространством, что улучшает комфортность проживания, например, позволяя принимать гостей, иметь зону для отдыха.

При этом семье с детьми формат евродвушки совершенно не походит, так как необходимы изолированные комнаты как для родителей, так и для детей. Правда, пара с детьми при наличии возможностей может присмотреть вариант евротрешки. В этом случае и у родителей, и у детей будет собственное пространство, а также зона для совместного отдыха. Опять-таки если в семье разнополые дети, и родители стремятся организовать свое пространство каждому ребенку, то необходимо приобретать традиционную трехкомнатную квартиру.

Какие квартиры евроформата сегодня наиболее пользуются спросом?

По сути, однокомнатная квартира евроформата – это большая студия площадью, как минимум, 30 кв. м. Студии, безусловно, пользуются наибольшим спросом ввиду того, что это минимальный по стоимости лот. Но цена квадратного метра в такой квартире, скорее всего, будет выше, чем в стандартной однокомнатной квартире. Многие застройщики в квартирографию вводят только еврооднушки, при этом не вводя, например, евродвушки или евротрешки.

Еврооднушки, как и студии, – это попытка сэкономить, если не хватает средств на стандартную однокомнатную квартиру. Такое жилье зачастую является первой собственностью у клиента, а при появлении возможностей они планируют улучшить жилищные условия.

Если говорить о востребованности среди покупателей, то евро-трешка становится наиболее оптимальным вариантом для семьи с детьми, так как это является альтернативой полноценной трехкомнатной квартире, так как есть и общая зона отдыха, и изолированные комнаты. То есть комфортабельность проживания повышается для всех членов семьи.

Можно тут отметить и средние площади квартир евро-формата: метраж евро-двушки зачастую составляет 44-50 кв. м (на 8-10 кв. м меньше чем в квартире стандартной планировки), евро-трешки – около 60 кв. м, что уже значительно меньше площади обычной трехкомнатной квартиры. 

В Московской области застройщики более активно включают квартиры евро-формата в состав комплексов, доля таких квартир может уже составлять не несколько процентов, а весьма весомую долю в общем предложении.

Сколько сегодня стоят квартиры евроформата?

В зависимости от локации и от класса проекта цены на квартиры евро-формата будут сильно колебаться. К тому же и площади квартир также могут довольно значимо разниться. Можно привести конкретные примеры – в проекте комфорт-класса «Поколение» в районе Отрадное евротрешка площадью 64 кв. м предлагается покупателям за 9,2 млн рублей, а стандартная трехкомнатная квартира площадью 74 кв. м за 11,3 млн рублей.

В проекте «Римского-Корсакова, 11» евродвушка (площадь 45,5 кв. м) стоит 6,2 млн рублей, а стандартная двухкомнатная квартира (площадь 63,2 кв.м) предлагается за 8,2 млн рублей.

А вот в проекте «Митино О2» разница в площадях между евроформатом и стандартной квартирой минимальна, следовательно, и разница в стоимости также – за евродвушку 43 кв. м придется отдать 4,2 млн рублей, а за двушку 48 кв. м – 4,5 млн рублей.

Отличаются ли цены на квартиры традиционной планировки и евроформата?

Тут дело исключительно в площади, чем больше площадь квартиры, тем большее ее стоимость. При этом в квартирах евро-формата стоимость квадратного метра будет выше, чем в стандартных квартирах.

Можно ли при желании поставить стену между кухней и гостиной в квартире, где изначально эти два помещения были объединены? Это будет считаться перепланировкой?

Конечно, такую перегородку поставить можно, но перепланировкой это считаться не будет. Перепланировка подразумевает внесение изменений в существующую конструкцию, а в этом случае изменения не вносятся, а только добавляется стена.

В новостройках какого типа чаще проектируют квартиры евроформата?

В современных панельных сериях также могут быть заложены квартиры евроформата, например, в проекте от ГК ПИК «Варшавское шоссе» панельного типа предлагаются как евро-однушки, так и евродвушки и евротрешки.

В целом же монолитное и монолитно-кирпичное домостроение позволяет экспериментировать с планировками по своему усмотрению, поэтому в этом плане застройщики более свободны с выбором.

ЖК  «Варшавское шоссе» 

Жилье традиционной планировки конкурирует с евроформатом? В рамках какого сегмента?

Во-первых, отмечу, что квартиры евро-формата распространены именно в массовом сегменте, в новостройках бизнес-класса предлагаются либо стандартные квартиры, либо квартиры свободной планировки. Евроформат – это некий переходный вариант, который позволяет увеличить комфортабельность проживания, если нет средств на покупку стандартной квартиры.

Безусловно, можно сказать, что в массовом сегменте квартиры традиционной планировки конкурируют с евроформатом, но не во всех случаях. Как я уже говорила, для одной категории покупателей евро-формат является прекрасным вариантом комфортабельного проживания, а для других неприемлемым.

Займут ли в будущем квартиры евро-формата большую долю на рынке новостроек Москвы и области? Или так и останутся изюминкой?

Сейчас на квартиры евроформата приходится порядка 3-4% от совокупного предложения на рынке. Скорее всего, данные квартиры будут пользоваться постоянным спросом, но вряд ли их доля на рынке в среднесрочной перспективе будет более 5% от совокупного предложения.