«Пока вода мутновата, но мы научились понимать, сколько в ней рыбы, по кругам на поверхности»

В чем заключается работа аналитиков? Откуда берутся средние цены на новостройки в Москве? Чем отличается сообщение для СМИ от материалов для девелоперов? Об этом на «Аналитических дискуссиях» REPA рассказал руководитель отдела аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе.

Было бы интересно рассказать не только о цифрах, но и о механизмах, о том, откуда эти цифры берутся и какие из цифр используются, чтобы подготовить аналитику.

Мы в компании «БЕСТ-Новострой» фактически работаем на два рынка: b2b и b2c. Это подразумевает разные задачи для департамента аналитики и консалтинга. Одно дело — то, что выходит во внешнюю среду и СМИ. Эти сообщения призваны в первую очередь информировать, а во вторую очередь — подчеркнуть какую-то интересную тему или тенденцию. И только в третью — показать по-настоящему правдивую и интересную информацию.

Другое дело — та же самая информация, но уже подготовленная для сегмента b2b, то есть для девелоперов и крупных инвесторов. Зачастую девелопер хочет видеть информацию, сформированную определенным образом с важными для него акцентами. Например, у девелопера есть земельный банк, который он собирается развивать, или большой проект в разных очередях. Ему нужно понимать, какие риски ожидают его на рынке, на какую доходность он может рассчитывать и какие механизмы действуют на рынке.

Расчет происходит примерно так. У нас есть лоты — масса предложений на первичном и вторичном рынке, которые формируют средневзвешенную цену. Взяв весь массив данных, которые мы смогли получить и проверить с помощью прозвонов, тайного покупателя, инсайда или с помощью открытых источников, которыми сейчас принято делиться и которые сейчас начинают раскрывать, мы выясняем, что диапазон цен на рынке достаточно большой.

Для Москвы, если мы не берем ЦАО, он составляет, например, от 120 тысяч до 180 тысяч за кв. метр. Ориентироваться только на меньшее и большее значения нельзя, нужно понять, в каком диапазоне находится основное предложение на рынке.

Другими словами, у нас есть десять абрикосов по 90 рублей за килограмм и 100 абрикосов по 100. Фактически, как только купят десять абрикосов по 90, у нас остаются 100 абрикосов по 100 — средневзвешенная цена абрикосов составит около 98 рублей.

В массиве предложения квартир есть некий большой объем, который имеет самый значительный вес в формировании цены. Сейчас по Москве, по нашим оценкам, средневзвешенная цена кв. метра — порядка 171 тысяч рублей.

Но исключительно цифровая аналитика на рынке не совсем справедлива, так как у нас есть и качественные показатели, которые очень сильно влияют на ситуацию.

Кроме средневзвешенной цены мы можем также показать объем экспозиции и, например, соотношение проектного объема и экспозиционного объема.

То есть, если заявляется о выходе на рынок проекта в 300 тысяч метров, а сейчас они выставляют 30 тысяч метров и мы понимаем, что темпы обновления экспозиции — от 1-2 тысяч в месяц, мы можем с определенной долей вероятности прогнозировать объемы, которые будут появляться на рынке в течение года в этом проекте. Зная все проекты в городе, мы можем сделать прогноз ситуации на рынке в целом.

При этом никто не дает гарантии, что мы точно понимаем, как этот объект продается.

Пример — объект в Одинцовском районе. Если судить только по интервью с их продающими агентами, с объектом все хорошо. Но если начать исследовать характер изменения экспозиции со старта продаж, картина другая. Расчеты показывают, что  половина квартир в нем продана, половина остается нереализованной долгое время. Вполне вероятно, что вначале была оптовая сделка, какие-то взаимодействия с банками, инвесторами, партнерами — но этот объем квартир на розницу не выйдет.

Когда мы готовим экспертную оценку рынка или кластера для инвестора, анализ становится более факторным. Мы даем сравнительный анализ как по качественным параметрам, так и по количественным. Помимо того, что мы сравниваем какие-то качественные характеристики – конструкцию, стадии готовности, наличие ипотечных сценариев и рассрочки, мы проводим SWOT-анализ по локациям конкурентов, анализируем их примерные объемы. В результате мы примерно представляем себе, сколько метров по какой цене может продаваться в определенной локации, как на спрос повлияют конкуренты, каким  будет этот спрос.

В принципе, у первой пятерки компаний, публикующих аналитику, разница по ценам и объемам колеблется в пределах 5%. То есть можно говорить, что все использую примерно одинаковые механизмы, понимание о проектах примерно одинаковое, и разница состоит только в глубине проникновения и глубине изучения информации. Естественно, на общем уровне абсолютная точность и не нужна, ведь, чтобы бороться за эти 5%, необходимо значительное увеличение ресурсов. Рост ресурсов происходит в геометрической прогрессии, и компаниям не очень выгодно раздувать штат аналитики для того, чтобы дать эту точность.

На мой взгляд, есть один способ оценить правдивость аналитики. Если бы у нас был единый портал, где сами агенты и застройщики смогли публиковать свою политику ценообразования в едином формате, и аналитики могли бы весь этот массив данных взять и проанализировать, тогда бы могли получить правдивую картину. Пока же вода мутноватая, но мы научились понимать, сколько в ней рыбы, по кругам на поверхности.