Рейтинг@Mail.ru

«Имущественный пакет дает возможность получить не только квадратные метры, но и источник дохода»

Недавно на рынке недвижимости был анонсирован новый продукт - имущественный пакет покупателя. Новострой-М попросил независимого эксперта Екатерину Румянцеву, председателя совета директоров Kalinka Group, прокомментировать выход новинки на рынок новостроек.

Элитный жилой комплекс «Вавилово», построенный по индивидуальному проекту архитектора Эразма Пепаняна, расположился на юго-западе Москвы, в одном из самых экологически чистых и зеленых районов столицы. В состав этого многофункционального комплекса входят как жилые помещения премиум-формата, так и офисная часть, доход от ее аренды будет источником для погашения затрат собственников квартир на эксплуатацию комплекса.

«Имущественный пакет покупателя» - беспрецедентная для России программа, реализованная только в этом проекте. Покупка жилья дает хозяину право стать держателем акций управляющей компании – открытого акционерного общества «Вавилово», реализующего проект этого жилого комплекса. Общее количество акций компании эквивалентно жилой площади здания. Каждый покупатель получает пакет акций, пропорциональный площади приобретенной квартиры. Таким образом, весь уставной капитал управляющей компании распределен между собственниками квартир, которые смогут получить не только квадратные метры, но и источник дохода для погашения текущих затрат на эксплуатацию комплекса. А при благоприятной конъюнктуре на рынке офисной аренды и приличный дополнительный доход, который со временем (в зависимости от рыночной конъюнктуры срок может составить от 30 лет) может превысить затраты на покупку «имущественного пакета покупателя», то есть исходные затраты на покупку квартиры.

Будет ли «имущественный пакет» внедряться другими застройщиками? В чем преимущество этого предложения, есть ли минусы?

Идея сделать собственников квартир акционерами управляющей компании не нова, она обсуждается на рынке уже несколько лет. Однако пока успешного опыта ее реализации не было. В чем заключаются основные риски распределения акций между жителями дома? На мой взгляд, можно выделить три потенциальные проблемы.

Во-первых, когда помещениями владеет большое количество людей, договориться об управлении непросто. Право получать доход связано с необходимостью исполнять определенные обязанности. Велика вероятность, что владельцы квартир, ставшие акционерами своей управляющей компании, получат дополнительное серьезное занятие в свое свободное время. Им придется участвовать в собраниях, принимать решения о размере арендной ставки, сдаваемых площадях, согласовывать кандидатуры арендаторов. Эффективность такой работы предугадать сложно, высока вероятность убытков.

Неудивительно, если для части собственников квартир затраты времени и сил не будут оправданы получаемыми доходами. Тогда они решат отказаться от нагрузки и продать свои акции. В этом случае не исключено, что через год или больше в жилом комплексе установится традиционная схема управления.

Во-вторых, на начальном этапе строительства всегда существует соблазн продать нежилые помещения, потому что они стоят дорого. В первые месяцы реализации проекта сложно предугадать, как может измениться финансовая ситуация застройщика, каким будет спрос, и как будут идти продажи. При неблагоприятной конъюнктуре благое начинание может и не дожить до завершения строительства. Экономическая необходимость может оказаться сильнее маркетинговой концепции.

И, наконец, отказ от реализации офисных площадей означает, что застройщик не получит часть доходов, не компенсирует значительную долю своих затрат. Естественно, он захочет вернуть эти деньги, увеличив стоимость кв. метра. Последствия такого решения предсказать сложно, но наверняка не все захотят переплачивать за квартиры из-за (пусть и неявной, но вполне реальной) «нагрузки» в виде акций УК, кто-то усомнится в успешности данного начинания. Как следствие, могут возникнуть сложности с реализацией, придется искать способы их преодолеть. Если застройщик объявит о скидках, это, скорее всего, ухудшит получаемую прибыль.  Между такими потенциальными проблемами ему необходимо будет найти баланс.

Будет ли пакет пользоваться спросом у покупателей элитного жилья?

Точно оценить экономическую привлекательность участия в акционерном обществе, управляющем жилым комплексом, достаточно сложно. Из открытых источников известно, что площадь офисных площадей в ЖК «Вавилово» составляет 10 500 кв. метров, а средняя арендная ставка - 21 тыс. рублей за кв. метр в год.  В комплексе 257 квартир, - допустим, что таково число акционеров, тогда валовый месячный доход в среднем составит 71,5 тыс. рублей в месяц на одного акционера. Из него надо вычесть налог на прибыль и расходы по содержанию помещений, что может уменьшить итоговую величину в два раза или еще больше. Кроме того, неясно, с какой части сдаваемых площадей акционеры будут получать доход, - возможно, полезная площадь, сдаваемая в аренду, будет меньше.

Тем не менее, несмотря на все потенциальные сложности и подводные камни, стоит отметить, что, если «имущественный пакет покупателя» продемонстрирует свою жизнеспособность, он почти наверняка будет использован и другими застройщиками.

Читайте также: 

После покупки недвижимости траты не заканчиваются. Сколько стоит содержать дорогую квартиру в Москве

Дата публикации 18 сентября
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
Популярно на Новострой-М

Спецпредложения от застройщиков в декабре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.3
Capital Group (Капитал Групп)
Сдан
Москва, ЦАО
Международная
3 мин.
36 429 960
без план. от 74.00 м2
 
Посмотреть ещё
4.1
Скидка 10,1% на квартиры
ГК «А101»
Строится
Москва, Сосенское С/П
Теплый Стан
20 мин.
2 454 585
1-комн. от 20.10 м2
4 653 660
2-комн. от 47.00 м2
6 248 846
3-комн. от 65.00 м2
9 489 843
4-комн. от 103.90 м2
1 193 квартиры
Посмотреть ещё
4.6
Проверено Новострой-М
Скидка на квартиры 4%
AFI Development (АФИ Девелопмент)
Строится
Москва, СВАО
Ботанический Сад
7 мин.
8 046 112
2-комн. от 53.80 м2
11 496 260
3-комн. от 78.10 м2
16 250 640
4-комн. от 109.20 м2
623 квартиры
Посмотреть ещё
4.5
Скидка 15% на квартиры
ОАО «7-й таксомоторный парк»
Сдан
Москва, ЦАО
Улица 1905 Года
13 мин.
17 448 753
1-комн. от 45.57 м2
30 127 608
2-комн. от 75.17 м2
41 845 632
3-комн. от 108.83 м2
47 909 043
4-комн. от 139.23 м2
41 квартира

Скидки и спецпредложения от застройщиков