Ольга Денисова, директор департамента маркетинга компании «Магистрат» (риэлтор объектов ГК «ИНТЕКО»), рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, зачем АИЖК покупает у «ИНТЕКО» апартаменты в ЖК «Лайнер», появилось ли у москвичей четкое понимание формата апартаментов, есть ли смысл переводить апартаменты в квартиры, а также как чувствует себя данный сегмент в условиях кризиса.
В 2016 году многие девелоперы констатируют снижение спроса на жилье. В сегменте апартаментов ситуация та же?
В высококлассных сегментах в I полугодии 2016 года, по оценкам аналитиков компании «Магистрат», снижения спроса не произошло ни на квартиры, ни на апартаменты.
При этом можно отметить, что если спрос на квартиры элитного и бизнес-класса в январе-июне 2016 года остался примерно на уровне докризисного I полугодия 2014-го, то для апартаментов он даже существенно вырос. В частности, в элитном сегменте, в целом по рынку, объемы реализации за первые шесть месяцев текущего года увеличились относительно января-июня 2014-го почти в шесть раз: с 15 до 85 сделок.
В сегменте апартаментов бизнес-класса мы также наблюдаем рост покупательской активности. Например, в нашем комплексе «Лайнер», строящемся на Ходынском поле, в I полугодии 2016 года было продано 350 апартаментов, что вдвое превышает число сделок за январь-июнь 2015 года (176 сделок) и почти втрое – результат февраля-июня докризисного 2014-го (121 сделка, объект вышел на рынок в феврале 2014 года).
Другое дело, что покупатель на рынке апартаментов, как и на рынке квартир, становится все более требовательным. И спрос растет не на все объекты, а только на самые интересные с точки зрения локации, в высокой стадии готовности. Естественно при этом объект должен быть качественным, от застройщика с хорошей репутацией.
Какие события влияли на рынок апартаментов в этом году?
Безусловно, как и на весь рынок недвижимости, на рынок апартаментов оказывали влияние, прежде всего, макроэкономические факторы: постепенный рост стоимости нефти и курса рубля, снижение ставки ЦБ, относительная политическая и экономическая стабильность.
К позитивным внутренним факторам рынка можно отнести наличие максимально гибких условий для покупки апартаментов: уровень скидок в отдельных проектах в высокобюджетных сегментах достиг 25%; на рынке активно работает большое количество разнообразных, удобных для покупателя схем приобретения недвижимости.
С другой стороны, происходит достаточно быстрый рост объемов предложения. В частности, в элитном сегменте, за два последних года оно выросло на 86% – с 425 до 790 лотов. При этом средняя площадь элитных апартаментов, представленных на рынке, уменьшилась относительно 2014 года примерно на 15%. Не менее уязвимы рынки бизнес- и комфорт-классов, где имеет место существенное превышение предложения над спросом.
Также можно отметить более, чем 15%-й рост средней стоимости элитных апартаментов, 15%-е увеличение относительно I полугодия 2014 года доли апартаментов стоимостью до 50 млн рублей и появление спроса на самые дорогие в данном сегменте лоты – дороже 300 млн рублей.
Как известно, ипотека с господдержкой на апартаменты не распространяется. Каким образом вы решаете эту, так скажем, проблему в своих апартаментных комплексах?
Помимо ипотечных продуктов от ведущих банков (ставка от 13% годовых) мы стараемся предоставить нашим клиентам достойные альтернативные схемы приобретения недвижимости.
Так, например, в «Лайнере» у нас действует совместная программа с компанией «ВТБ24 Лизинг», в рамках которой можно получить беспроцентную рассрочку сроком на год. Кроме того, к услугам клиентов целая линейка рассрочек от застройщика, действующих до окончания строительства комплекса.
Для покупателей апарт-резиденций в элитарных комплексах Balchug Residence и Balchug Viewpoint также доступна беспроцентная рассрочка от «ВТБ24 Лизинг» сроком до 20 месяцев. Могут они воспользоваться и рассрочкой от застройщика – беспроцентной, предполагающей индивидуальную схему платежей.
Кроме того, мы регулярно проводим акции на выборочные лоты во всех наших комплексах, в рамках которых можно купить подходящий апартамент или апарт-резиденцию по очень выгодной относительно рынка цене. В частности, цены на некоторые лоты в «Лайнере» на сегодняшний день начинаются с 4,6 млн рублей. Цена для недвижимости столь превосходной локации – в центре Москвы, на Ходынском поле – просто уникальная.
Важную роль в высоком спросе на апарт-резиденции в Balchug Residence и Balchug Viewpoint, помимо их превосходных качественных характеристик, в I полугодии 2016 года сыграла специальная акция «Вы в курсе? Компенсируем разницу в курсе!», позволившая покупателям с валютными сбережениями компенсировать произошедшее с начала весны снижение курса доллара.
В прошлом интервью с вашей компанией мы говорили о тенденции – застройщики начали переводить апартаменты в квартиры. Но, оказывается, сами покупатели тоже могут это делать в каждом отдельном случае. Расскажите, что вам известно об этой процедуре? Есть ли какие-то ограничения для перевода и насколько это вообще целесообразно?
Перевести апартаменты в статус жилья можно, если они отвечают действующим строительным нормам и правилам, предъявляемым к жилым помещениям (по планировкам, безопасности, инсоляции, нормам обеспечения социальными объектами, машиноместами, и т. д.). Большинство апарт-комплексов высокого класса возводились по нормативам, соответствующим жилым строениям и, скорее всего, данную «переаттестацию» пройдут без проблем. Однако нужно понимать, что сам продукт при этом фактически не изменится – только его правовой статус.
Целесообразно ли это – большой вопрос. Скажем, для покупателя элитной недвижимости вопрос «квартира» или «апартаменты» как правило, вообще, не критичен – в частности, таких покупателей мало заботит наличие прописки и гарантии, которые она предоставляет. Зачастую у них уже есть постоянное жилье и, соответственно, регистрация.
В то же время для покупателей массового сегмента вопрос статуса апартаментов и возможности перевода их в жилье актуален. Закон позволит им перевести апартаменты в построенных комплексах в статус жилья (при условии соответствия определенным требованиям). Данная информация подогревает спрос на рынке апартаментов – ведь для покупателя складывается уникальная возможность «обмануть рынок» – купить недвижимость по цене апартаментов, а на выходе получить квартиру стоимостью на 10-20% выше (в зависимости от сегмента).
Еще пару лет назад очень много говорили о том, что апартаменты не имеют инфраструктуры, это их главный минус и т.д. Но вот сейчас немало проектов с собственными инфраструктурными объектами, причем не только какими-нибудь торговыми центрами, а с детсадами и даже стадионами. Застройщики поняли, что инфраструктура все равно нужна?
ГК «ИНТЕКО» во всех своих проектах использует комплексный подход к освоению территории, предполагающий наличие разнообразной и продуманной инфраструктурной составляющей. В принципе, мы, как застройщики, сами заинтересованы в создании интересной конкурентоспособной инфраструктуры, ведь это становится важнейшим ключевым преимуществом наших объектов, позволяющим привлечь покупателей, повысить спрос и уменьшить срок экспозиции апартаментов.
В комплексе «Лайнер» в каждом из корпусов будет тихий, зеленый и безопасный внутренний двор, свободный от автомобилей. Предполагается их благоустройство, включающее озеленение, использование элементов ландшафтного дизайна и установку малых архитектурных форм. На первых этажах корпусов разместятся всевозможные коммерческие помещения. Жители комплекса получат разнообразные сервисные услуги – дом быта с приемным пунктом химчистки/прачечной, ремонтом обуви, металлоремонтом, детский клуб и др. Просторные подземные паркинги будут оборудованы современными системами пожаротушения и охраны.
В проектах элитарного клубного квартала Balchug Residence и комплексе апарт-резиденций Balchug Viewpoint предусмотрены: зеленая и безопасная внутренняя территория, великолепно оформленные общественные пространства и удобный, полностью технически оснащенный подземный паркинг. Под размещение всевозможных коммерческих и социальных объектов будет отведен первый этаж. Кроме того, в комплексе Balchug Residence под коммерческую инфраструктуру предусмотрен отдельный особняк.
Теперь о ценах. Разница в цене между квартирами и апартаментами по-прежнему сохраняется? В среднем, сколько процентов?
В среднем по рынку цены на апартаменты ниже, чем в аналогичных жилых комплексах примерно на 10-20% в зависимости от класса объекта и его локации.
Учитывая, что коммунальные платежи в апартаментах выше, за какой период «окупится» эта разница в цене? Вы не просчитывали подобные схемы?
Прежде всего, коммунальные платежи в апартаментах не сильно превышают затраты на коммуналку в квартирах.
Давайте рассмотрим апартамент в комплексе «Лайнер» площадью порядка 45 кв. м. Стоимость коммунальных платежей для него (для двух проживающих), по расчетам наших партнеров из УК «Юнисервис», будет дороже, чем для аналогичной квартиры, всего на 500 рублей в год. Согласитесь – разница не критичная.
При этом (вопреки расхожему мифу) налог на недвижимость на данный апартамент окажется ниже, чем для похожей квартиры в данной локации, что компенсирует даже эту несущественную разницу.
Судите сами. Средняя кадастровая стоимость апартаментов в комплексе «Лайнер» составляет порядка 62 тыс. рублей за 1 кв. м. Средняя кадастровая стоимость квартир в районе локации комплекса – около 250 тыс. рублей за 1 кв. м. Исходя из этого, можно рассчитать, что налог на апартамент в комплексе «Лайнер» площадью порядка 45 кв. м окажется ниже налога на квартиру аналогичной площади в данной локации примерно на 1,1 тыс. рублей.
А покупатели, которые к вам приходят, они выбирают между квартирами и апартаментами или четко понимают, что хотят именно апартаменты? Приходится ли вам им разъяснять все плюсы и минусы?
На сегодняшний день формат апартаментов уже прочно утвердился на рынке и знаком практически всем покупателям. Однако иногда приходится объяснять тонкости сегмента и, в частности, развеивать негативные мифы об апартаментах, которые в реальности оказываются не такими уж и страшными. Сюда, прежде всего, относятся: невозможность постоянной прописки, более высокие налоги и коммунальные платежи, отсутствие инфраструктуры, невозможность воспользоваться ипотекой и прочими современными схемами покупки недвижимости.
Инфраструктурную составляющую, коммунальные платежи и налоги мы уже обсудили.
Теперь относительно прописки. В апарт-комплексах с гостиничным назначением (как, например, «Лайнер») можно получить временную регистрацию по месту пребывания. Закон позволяет делать ее на пять лет, а затем продлевать. Это полноценная регистрация, позволяющая определить ребенка в школу или детсад, оформить больничный, получить права, поставить машину на учет, оформить ИНН и т.д.
Ну, и практически все современные ипотечные и квазиипотечные схемы платежей для покупателей апартаментов сегодня стали доступными. В частности, при покупке апартаментов в комплексах «Лайнер», Balchug Residence и Balchug Viewpoint, как уже говорилось, клиенты могут воспользоваться ипотекой от банков-лидеров ипотечного кредитования, рассрочками от застройщика, а также длительной беспроцентной рассрочкой от «ВТБ24 Лизинг».
Не стоит также забывать, что у формата апартаментов есть несколько неоспоримых плюсов по сравнению с квартирами.
Как уже отмечалось, цены на них ниже. При этом большинство апарт-комплексов имеют очень удачную локацию, зачастую уникальную – ведь возник этот формат недвижимости, прежде всего, как ответ девелоперов на дефицит участков под жилую застройку в центральных районах города. В таких проектах часто встречается дополнительный сервис, в том числе, гостиничного уровня. Кроме того, для данного вида недвижимости намного легче согласовать проект перепланировки.
В целом, по вашим ощущениям, отношение к апартаментам за последние годы изменилось? Со стороны чиновников, покупателей и т.д.
Да, отношение явно меняется в лучшую сторону. Покупатели поняли, что апартаменты во многом очень выгодный для них вариант решения жилищной проблемы или же объект для инвестирования, и стараются воспользоваться возможностями, которые предоставляет им в данном отношении рынок.
Чиновники также работают вместе с девелоперам, чтобы грамотно отрегулировать данный рынок, в частности, четко прописать его законодательные основы, поскольку понимают – это выгодно и продавцу, и покупателю, и городу. Ведь не секрет, что апарт-комплексы помогли и помогают столице решить сразу несколько задач: насытить и разнообразить предложение площадей, пригодных для проживания, сделать их более доступными, а кроме того, освоить солидную часть территории (посредством редевелопмента или нового строительства).
ЖК «Лайнер», 25.09.2015 г.
АИЖК покупает у «Интеко» апартаменты в ЖК «Лайнер». За последнее время это уже второй подобный случай на рынке. Власти таким образом решают проблему переизбытка апартаментов на рынке?
Конечно же, нет. Решается совершенно иная, гораздо более важная, глобальная задача – создать в России цивилизованную альтернативу «серому» рынку аренды жилья.
К преимуществам такого цивилизованного рынка будут относиться: полная прозрачность аренды жилья и машиномест, возможность получения жителями качественного комфортного жилья, а также дополнительных сервисов, единый стиль оформления и дизайна помещений, современные новые стройматериалы, коммуникации и многие другие факторы. Люди въезжают в полностью отремонтированную, меблированную квартиру с необходимой бытовой техникой. Также они защищены договором аренды, который в 90% случаев отсутствует на рынке «серой» аренды.
Со своей стороны, застройщикам подобные методы продаж позволят нарастить темпы и объемы реализации недвижимости. По сути, для нас это оптовая продажа – особенно выгодная в нынешних условиях, когда локальный спрос на жилье зачастую оказывается меньше предложения.
Получается, в одном комплексе будут жить люди, которые дешево снимают жилье, и люди, которые за немалые деньги, пусть даже в ипотеку, купили эти апартаменты. Не боитесь ли вы, что таким образом отпугнете покупателей, пусть не всех, но некоторых? Может ли это негативно сказаться на социальном составе комплекса?
В «Лайнере» под аренду выделена секция со отдельным подъездом. Так что апартаменты под аренду расположены компактно. Но рынок «серой» аренды жилья в России все равно существует. И никто никому не может гарантировать, что соседняя квартира не будет сдана в аренду представителю иного социального класса или просто не очень приятному жильцу. Он практически не поддается законодательному регулированию, что часто приводит к конфликтам и проблемам юридического и бытового характера. Создание цивилизованного и прозрачного, регулируемого государством рынка, напротив, может хорошо отразиться на жителях – как на арендаторах, так и на собственниках жилья. К тому же понятие «дешевая аренда» мало применимо к району, в котором расположен «Лайнер»: арендные платежи здесь сопоставимы с платежами по ипотеке.
На ваш взгляд, нужно ли в Москве делать из апартаментов арендное жилье? Получит ли данная практика продолжение?
Во всем цивилизованном мире рынок аренды жилья по объему существенно превосходит рынок продаж. В России у него также большой потенциал, и те застройщики, которые первыми этим направлением займутся, получат важный опыт и определенные преимущества.
Дата публикации 18 июля 2016
