Представители ведущих компаний недвижимости обсудили вопросы, связанные с апартаментами: в чем их преимущества и недостатки для покупателей и застройщиков, могут ли апартаменты полностью заменить квартиры в Москве, появится ли в будущем возможность перевести апартаменты из статуса «гостиничной недвижимости» в категорию жилья? Обсуждение прошло в рамках «Урбанистических дебатов» – первого мероприятия в преддверие премии Urban Awards 2013, информационным партнером которой является Novostroy-M. Мы публикуем выдержки из этой беседы.
В дебатах приняли участие:
- коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов;
- директор по продажам KR Properties Александр Подусков;
- директор по продажам MR Group Дмитрий Цветков;
- директор департамента рекламы и маркетинга ГК «ГРАС» Петр Кирилловский;
- руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet Денис Бобков.
Дмитрий Цветков, MR Group; Петр Кирилловский, ГК «ГРАС»; Денис Бобков, Est-a-Tet
Директор по продажам KR Properties Александр Подусков
Основная угроза развитию города со стороны апартаментов эконом-класса – в том, что апартаменты станут подменой жилья. Апартаменты — это все-таки помещение для временного нахождения, и люди, которые там покупают, должны четко понимать, что социальной инфраструктуры на них не запланировано, они становятся дополнительной нагрузкой для инфраструктуры района. Если смотреть вдаль, то отсутствие социальной инфраструктуры означает будущее гетто в этом районе.
 |
|
Александр Подусков, KR Properties
|
На наш взгляд, оптимальный вариант для центра Москвы — переоборудование старых зданий, которые сейчас используются под офисные центры (как правило, это бывшие промышленные помещения). И лучшее с точки зрения градостроительства — это переоборудовать их в апартаменты. Люди не приезжают сюда в пробках, а наоборот: когда офисные сотрудники уже уезжают из центра, то приезжают жители апартаментов.
При этом загрузка таких апартаментов составляет 30-50% при 100-процентной реализации проекта. Остальные живут кто за городом, кто за границей, кто по бизнесу летает. Для покупателей такой формат означает свободные парковочные места вечером, отсутствие часа пик. Для города - отсутствие миграции спальных районов в центр. А вместо апартаментов на окраине лучше строить офисы, это будет более полезно.
Директор по продажам MR Group Дмитрий Цветков
На самом деле сейчас, при нынешнем развитии рынка, нельзя говорить о полном отсутствии инфраструктуры. Дело в том, что, если ты не делаешь нормальной инфраструктуры для людей, ты сам губишь свой проект. MR Group никто не заставляет, но мы строим детские центры и сады, в офисной части есть рабочие места, магазины, рестораны, фитнес.
В рамках МФК проектируется не только машино-места и магазины, но и рабочие места. Таким образом многие жители апартаментов могут ходить на работу в офисный центр, снижая нагрузку на транспортную сеть города.
Камнем преткновения часто становится невозможность постоянной регистрации по месту жительства. Но в гостиничных апартаментах возможна временная регистрация до пяти лет, и я не вижу проблемы раз в пять лет обратиться в управляющую компанию за продлением этой регистрации.
Руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet Денис Бобков
Не секрет, что в последние два года объемы строительства резко сократились, и если бы не апартаменты эконом-класса, то сейчас был бы жуткий дефицит на рынке именно в этом сегменте, цены бы росли, и квартиры в новостройках Москвы стали бы недоступны для многих покупателей. Поэтому само появление этого формата является хорошим знаком. А то, что девелоперы, строящие апартаменты, продумывают всю инфраструктуру, понимая, что они не обязаны этого делать, но делают для привлечения покупателя, – положительный тренд.
 |
| Алексей Белоусов, Capital Group |
Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «ГРАС» Петр Кирилловский
Если следовать логике Александра Подускова, то любой жилой объект ухудшает транспортную ситуацию в городе, особенно если он находится в центре. Но такая логика неверна, нужно оценивать маркетинговую привлекательность объекта и то, как на него реагирует рынок.
Мы имеем уже полуторагодовой опыт продаж апартаментов комфорт-класса и достаточно хорошо понимаем их аудиторию. Я бы не назвал ее «эконом». Это все-таки люди, которые не покупают панель в Москве и не покупают в Подмосковье. Это люди достаточно состоятельные. По нашему опыту, 80% из них живут в том же районе, то есть у них уже есть жилье неподалеку. Таким образом, апартаменты нисколько не перегружают инфраструктуру, а скорее улучшают жилищные условия людей, которые уже имеют там недвижимость.
А люди получают возможность купить жилье за меньшие деньги в своем любимом районе.
Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов
В моем понимании апартаменты – это та недвижимость, о которой в справке БТИ написано: «нежилая», «гостиничная». Сюда не попадают никакие варианты, условно говоря, офисные или лофты – это отдельная история. Несоответствие между тем, что, с одной стороны, это нежилое помещение, а с другой – предназначенное для жилья, хотя бы для временного, тянет за собой ряд социальных проблем. Расскажу на примере первых комплексов апартаментов, которые реализовывались в Москве. Это были: «Остров фантазии» в Крылатском, «Город яхт» и панельный дом на Ярославке от ПИК. Итак, проект реализован, продан, основная проблема в том, что из-за неопределенности статуса кто-то купил эти площади для временного проживания, а кто-то – как нежилое помещение. Условно говоря, одни люди здесь жили, а другие использовали соседние апартаменты как офис.
Я боюсь, что в эконом-классе бороться с такими последствиями неопределенного статуса крайне тяжело.
Мы столкнулись с такой проблемой в «Сити», хотя, начиная продажи, мы подчеркивали, что это помещения для проживания, хоть и временного. На сегодняшний день активно судимся с владельцами, использовавшими апартаменты как офисы, и последний суд выиграли. И в «Сити» на прошлой неделе мы закрыли последний офис.
Но, подчеркну, эта проблема должна решаться как минимум на городском уровне.
Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «ГРАС» Петр Кирилловский
Действительно, некоторая неопределенность в этом формате мешает и нам, и городу, и покупателям. Недавно главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов сказал, что об этом формате уже задумались и будут рассматривать возможность придания ему какой-то легитимности.
Мы знаем, что перевести апартаменты в жилой формат гипотетически возможно, и есть такие примеры на рынке. И именно поэтому мы проектируем апартаменты в том числе с соблюдением, например, норм инсоляции — чтобы у покупателя была опция в будущем, если появится такая возможность, перевести перевести эту недвижимость из разряда апартаментов в статус жилой квартиры.
Дата публикации 14 июня 2013
