«По итогам 2015 года средние цены на квартиры в новостройках вырастут на 10-15%»

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», рассказал порталу Новострой-М о том, что происходит на рынке новостроек Московского региона после ажиотажа в декабре 2014 г. и стоит ли покупателям ожидать снижения цен на квартиры. 

В конце прошлого года, рынок очень быстро отреагировал на девальвацию рубля, повышенный спрос, повышение ключевой ставки ЦБ и т.д. Насколько справедливо утверждение об инертности рынка недвижимости? 

Действительно, в декабре при девальвации рубля, резком повышении ключевой ставки ЦБ и т.д. клиенты выстраивались в очередь за квартирами. Другое дело, что потом часть из них все-таки отложили покупку на какое-то время, чтобы подумать, еще раз взвесить все «за» и «против», потому что суммы достаточно серьезные. Ведь одни отдают все, что заработали за всю жизнь, другие берут ипотеку и планируют свои расходы на ближайшие 15-20 лет. 

Таким образом, что касается клиентов с «живыми» деньгами, при подобных событиях в экономике они реагируют очень быстро, а спустя месяц-два идет «афтершок», то есть продолжается волна высокого спроса, но уже постепенно угасает. Если в дальнейшем никаких событий, оказывающих влияние на рынок, не происходит, ситуация стабилизируется. 

В декабре 2014 г. люди активно скупали недвижимость, стремясь как можно скорее вложить деньги в квадратные метры. Что происходит сейчас? Каково настроение покупателей? 

Одна часть покупателей, конечно, заняла выжидательную позицию, связанную в том числе и с дорогой ипотекой. Другая часть ожидает, что цены вдруг упадут, как это было в 2008-2009 гг. Но дело в том, что сейчас рынок несколько другой по своей структуре. Если вспомнить прошлый кризис, в Москве большая часть квартир была представлена в бизнес-классе. Это были дорогие объекты большой площади, которые до кризиса пользовались спросом, но затем стали переоцененными, поэтому естественно произошло падение цен. 

Сейчас все-таки застройщики стали мудрее, особенно те, которые пережили прошлый кризис, и новые, которые только выходят на рынок. Все они сегодня понимают, что реализуемые ими квартиры должны быть ликвидными в любых условиях, не только на пике развития рынка. Соответственно, сильного провала сегодня нет. Да, из-за высокой стоимости ипотеки количество покупателей уменьшилось на 20-25%, но так как государство сейчас разрабатывает механизмы поддержки данной отрасли, есть шанс спрос на недвижимость вернуть. 

В целом отмечу, что предпосылок к падению цен нет, потому что, во-первых, сейчас другие квартиры и структура рынка; во-вторых, наметилась тенденция к сокращению объемов новых проектов – так как проектное финансирование тоже подорожало, нет смысла выводить на рынок, который уменьшился в своих размерах, большие площади. В этом году мы увидим раза в два меньше новых проектов по сравнению с 2014 г., а тогда, например, если говорить про Москву, их было около 60, а в Подмосковье – около 100. Это, конечно, окажет поддержку ценам, они падать не будут. Особенно в премиум-классе Подмосковья, где рынок буквально с начала года уменьшился на 35%. Проекты уже находятся на высоких стадиях готовности, квартиры раскупаются, и на них точно падения цен ожидать не приходится, потому что попросту покупать будет нечего. 

В связи со сложившейся экономической ситуацией у покупателей сейчас появились какие-то дополнительные риски при приобретении квартиры? 

Сегодня основной риск – ненадежность застройщика и, как следствие, заморозка проекта. Однако сейчас большая часть жилых комплексов реализуются в рамках 214-ФЗ, поэтому государство на себя берет обязательство по завершению строительства, но, безусловно, могут быть какие-то срывы по срокам. 

Покупателю очень важно смотреть, насколько застройщик надежен, добросовестен, как он реализовал свои прошлые проекты. Сейчас менее рискованной является покупка квартиры в новостройках, где уже сданы первые очереди, в домах на высокой стадии строительной готовности, где срок ожидания относительно небольшой. 

Ликвидные объекты, наверняка, будут пользоваться спросом в любое время, а том числе и в период кризиса. А вот что произойдет с теми новостройками, которые и в обычное время не пользовались популярностью у покупателей? 

Вы знаете, на самом деле таких проектов на рынке немного, но они, безусловно, есть. Например, во время ажиотажа в декабре спросом пользовалось все, высокая скорость принятия решение и стремление людей сберечь заработанные рубли, вложив их во что-то, сыграло на руку в том числе и неликвидным новостройкам. 

Неликвидные квартиры пользуются небольшим спросом в обычное время, а тем более в условиях кризиса, когда рынок становится в большей степени рынком покупателя. Конечно, у застройщиков в таких проектах могут быть определенные проблемы. И именно в таких проектах приходится ожидать существенных дисконтов, снижения цен. 

Если говорить о ликвидных новостройках, то там, наоборот, наиболее вероятно повышение цен, ведь у застройщиков нет стимула привлекать дополнительный спрос за счет скидок.

Как покупателю в условиях кризиса определить, что квартира в будущем будет легко перепродана? 

На самом деле очень просто. Покупателю нужно примерить жилье на себя, ведь продавать его он будет такому же покупателю. Нужно оценивать и сам проект, и удобство планировок, и местоположение дома, и транспортную доступность. То есть те вещи, которые и в условиях ажиотажа, и в спокойное время, являются важными.

В условиях нестабильной ситуации на рынке некоторые покупатели предпочитают занять выжидательную позицию, что, естественно, приводит к сокращению продаж на объектах. Каково состояние спроса сейчас в ЖК «Парк Рублево» и как вы оцениваете перспективы подобных новостроек в ближайшие 6 месяцев?

Спрос сейчас в хорошем состоянии, хоть и несколько снизился, особенно по сравнению с концом прошлого года. Однако не стоит забывать, что у нас по сути распродаются остатки квартир, потому что проект уже больше чем на 70% реализован. Таким образом, возможность выбора для покупателей несколько снизилась. Учитывая это, принято решение о выводе в ближайшие время дополнительного объема в новом доме. Там мы намерены предложить покупателю как можно более широкий ассортимент квартир, учесть те запросы покупателей, которые были в той части «Парка Рублево», где сейчас ведутся продажи. 

Могу сказать, что продажи идут по плану, каких-то резких падений нет. К тому же, надо понимать, что «Парк Рублево» относится к премиум-классу, который сейчас стремительно сокращается. Соответственно, покупателям попросту некуда идти, они выбирают здесь либо еще в нескольких проектах, оставшихся на рынке.  

Многих сейчас волнует вопрос цен на квартиры. Накануне Нового года многие застройщики анонсировали повышение стоимости квадратного метра. По вашим прогнозам, что будет с ценами в ближайшие месяцы? 

Цены будут расти дальше, предпосылок для этого несколько – сокращение объемов предложения и рост стадии готовности проектов. Есть также инфляция, причем в этом году она превысит двузначное значение, и соответственно, застройщикам нужно будет это учитывать при расчете себестоимости строительства – они будут вынуждены повышать цены. По мере снижения ипотечных ставок спрос будет активизироваться, и это тоже окажет влияние на рост цен. 

Таким образом, можно сказать, что по итогам года мы прогнозируем рост средних цен на 10-15%, а может и больше. Для сравнения, в 2014 г. в Москве цены выросли на 20%. В «Парке Рублево» за прошлый год квадратный метр подорожал на 38%. Однако стоит отметить, что в прошлом году рост стоимости был поэтапным, это изначально планировалось застройщиками.