Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект», рассказал порталу Novostroy-M.ru о квартирографии в новостройках – какие тренды наметились в данной сфере, почему нельзя делать в доме только студии и «однушки», какие последствия могут иметь ошибки в квартирографии.
Илья, скажите, есть сегодня какие-то тренды в квартирографии?
Во-первых, они очень зависят от места, где строится здание. Есть общепринятый тренд, который пришёл из прошлого и сейчас не всегда оправдывает себя: побольше маленьких, поменьше больших квартир. Он устарел как подход, несмотря на свою популярность в кризис, потому что есть сложившиеся районы с хорошим отложенным спросом, где можно и нужно делать большие квартиры.
Во-вторых, квартирография должна соответствовать составу и укладу семьи. Чем более чёткий портрет покупателя, тем более точное архитектурное решение можно предложить в каждом конкретном случае. Например, в доме «Аристократ» (Вересаева, 11), расположенном на пересечении Рублёвского и Можайского шоссе, мы проектируем семейные квартиры, т.к. покупатели жилья в этом элитном доме отличаются от покупателей элитного дома, расположенного в центре, и ориентированы на большие семьи в большей степени, нежели чем покупатели объектов в центре Москвы.
Есть такое мнение, что в элитном сегменте чересчур большие квартиры уже не делают, что покупатели предпочитают рационально использовать площадь и т.д. Это действительно так? С чем, на ваш взгляд, это связано?
Нет, это не так. Единственное, что появилось – уменьшение спальных комнат. Жертвовать же комфортом, например, вещей, имея в виду гардеробную, покупатели как не были готовы, так и не готовы сейчас. Причём это справедливо даже для комфорт-класса.
А чисто технически что проще проектировать – большие или маленькие квартиры?
Конечно, большие проектировать проще, и намного. Причина следующая: заказчик всегда хочет получить на своём участке как можно больше площадей. Есть известная профессионалам закономерность: чем крупнее квартиры в доме, тем толще корпус можно делать. Если мы делаем толстый корпус, на один и тот же участок можно поместить большее количество продаваемых квадратных метров, не жертвуя качеством жилья. И всё это только лишь от того, что квартиры больше, чем могли бы быть. Размещение маленьких квартир – это всегда тяжёлый компромисс хотя бы из-за того, чтобы трудно соблюдать нормы по инсоляции.
Почему в новостройках массового сегмента сегодня редко встречаются многокомнатные квартиры (больше 3-х комнат)?
Потому что нет запроса не такие квартиры – недостаточное количество состоятельных семей с тремя и более детьми.
На рынке в эконом-классе можно встретить дома, где только однокомнатные квартиры и студии. Чем чревата такая квартирография?
Безусловно, мне известна секция дома в Подмосковье, где на 1 лестничный узел приходится 15 однокомнатных квартир. Представьте себе 17-этажное здание, в подъезде которого живёт 255 семей. Жители верхних этажей будут ждать лифт по 15 минут в утренние часы, а техническая изнашиваемость дома существенно увеличится в связи с большим количеством жильцов на кв. м. Далее, достаточно одного вандала, чтобы начать цепочку дальнейшего разрушения общественных пространств, что ведёт к возникновению соответствующего отношения к дому и негативно влияет на живущих в нём. Как следствие, такой дом может приводить к маргинализации населения. Кроме того, социологами доказано, что для качественного общежития необходимо перемешивание возрастных и социальных слоёв, живущих рядом, что затруднено в подобных домах с маленькими квартирами.
Каким должно быть соотношение студий, «однушек», «двушек» и «трешек» в доме?
Это определяется с одной стороны рынком, а с другой – нормами инсоляции: в доме, котором окна выходят на юг и на север, в принципе невозможно полное отсутствие больших квартир. 2 «двушки», 1 «трёшка», 3 «однушки» – это соотношение распространено в Московском регионе. Но каждый регион, а тем более, проект – индивидуален. В «ЗИЛАРТе» (лот №4) мы спроектировали 30% «однушек», 40% «двушек», 27% «трёшек» и 3% – 4-хкомнатных квартир. Почему? Это новый микрорайон, где акцент делается на молодых обеспеченных семьях, в том числе с детьми.
Раньше в домах не было студий, а теперь почти в каждой новостройке есть такой тип квартир. По вашим наблюдениям, студии со временем как-то трансформируются? Стремитесь ли вы при проектировании привнести что-то новое в этот формат, и нужно ли вообще это делать?
Студии, действительно, появляются, и чем легче люди будут готовы перемещаться вслед за работой или учёбой в другой регион, тем больше студии будут востребованы. В этом смысле мы следуем за Европой. Как архитекторы, мы постоянно говорим с девелоперами о необходимости выполнять квартиры с отделкой – тем более, студии и однокомнатные. Более того, в рамках нашей общественной деятельности мы будем выступать за законодательное установление такой нормы.
Большое внимание сегодня уделяется местам общего пользования, их хотят сделать комфортными. Нужно ли при проектировании МОПов жертвовать площадью, которую, например, можно было «потратить» на квартиры, или эта задача решается даже в ограниченном пространстве?
Требования к МОПам кардинально повысились у покупателей в последнее время, и это хорошо. Мы считаем, что МОПы должны быть обширными и комфортными и включать в себя не только нормативные помещения (колясочные, консьерж, туалет), но и сверхнормативные: например, зоны ожидания. В эконом-классе это решается качеством отделки: не самая дешёвая плитка, краска, перила, обрамление лифтовых порталов, в более высоких классах добавляются площади.
Вы работаете с застройщиками. Скажите, часто ли бывает, что строители хотят какие-то определенные квартиры, а вам приходится их убеждать, что более рационально сделать другие? Как правило, на чем основываются такие споры и почему?
Всё сильно зависит от опыта девелопера и самого проектировщика. С каждым застройщиком мы спорим: учим его и учимся у него. Например, 4 года назад мы проектировали офис для С.С. Гуцериева и безусловно учились у него – но не проектированию, а философскому подходу к организации офисного пространства и пониманию офисов разного класса. То же самое можно сказать и про квартиры.
Каковы могут быть последствия неправильной квартирографии?
Можайское шоссе, д.2 – один из ярких примеров. Однокомнатные квартиры площадью 120 кв. м. с двумя большими окнами не продавались десятилетиями. В свою очередь, за 6 месяцев кризисного года было распродано 90% квартир в «ЗИЛАРТе» (по цене 170 тыс. за кв. м.) и в «Доме на Рогожском валу» (по цене 300 тыс. рублей за кв. м) за те же кризисные 7-8 месяцев. При этом примечательно, что непроданный остаток, как это ни странно, составляют однокомнатные квартиры.
Дата публикации 26 апреля 2016
