«Компания увидела наши успехи и решила использовать то же название ЖК, добавив цифру два» (видео)

Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель», рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, почему компания решила достраивать проблемный ЖК «Алексеевская роща 2» в Балашихе, какие трудности предстоит решить, как изменится концепция проекта и сколько будет стоить квадратный метр.

Ильшат, не так давно в СМИ прокатилась череда заголовков о том, что компании «Гранель» разрешили строить жилой комплекс в Балашихе несмотря на мораторий. Но, как выяснилось, речь идет о достройке проблемного объекта – ЖК «Алексеевская роща 2». Скажите, интерес к этому объекту у вас возник до моратория или после, и вообще связано ли это как-то с мораторием?

В моратории было сказано, что исключение делается для компаний, которые намерены достраивать чьи-то проблемные объекты и готовы значительную часть площадей передать в ветхий фонд жилья, если застройка соразмерна экономики, выгодна для области и бизнес-сообщества. Мы рады, что удалось договориться и с руководством области, и с администрацией Балашихи. Общий объем застройки составит чуть больше 500 тыс. кв. м. При этом мы передаем 50 тыс. кв. м администрации города – 25 тыс. кв. м бесплатно, 25 тыс. кв. м по цене 42 999 рублей за «квадрат». Также достраиваем «Алексеевскую рощу 2» от компании «Севморшельфнефтегаз». Общие вложения на достройку составляют примерно 650 млн рублей. Объект уже два года находится без движения, и мы сейчас проводим анализ документов, самой площадки, скорее всего, что-то придется перестраивать. Понадобится месяца 2-3 на анализ всей ситуации, надеюсь, в июне – середине июля мы выйдем на эту площадку и начнем достраивать эти два дома. Достроим не позднее 3 квартала 2017 года, к сетям подключим своим же, которые у нас там существуют, – теплоснабжение, электричество, канализация.

Каким образом у компании «Севморшельфнефтегаз» появилось название «Алексеевская роща»: четыре года назад мы запустили проект «Алексеевская роща», год назад его реализовали, компания, которая по соседству реализовывала свой проект, увидела наши успехи и решила использовать то же название, добавив цифру два. Соответственно, много людей не поняли подвоха, купили там квартиры, и на сегодняшний день это обманутые дольщики, нам было поручено решить данную проблему.

Почему вы решили достраивать за кем-то, это ведь всегда сложнее? И есть ли у вас подобный опыт?

Ну, опыта по достройке чужих объектов у нас достаточно, в том числе в других регионах. В Московском регионе мы работаем не так давно – 5 лет. Достраивать чуть сложнее, но здесь нам помогает область и администрация города – собираем все документы, делаем заново все изыскания, переделываем проект. Не всегда же девелоперы должны работать с высокой маржой, иногда они должны помогать области и городу, которые, в свою очередь, помогают им. Что касается Балашихи, мы уже два проекта там сдали: «Лесной городок» (150 тыс. кв. м) и «Алексеевская роща» (чуть больше 300 тыс. кв. м). Успешно сдали, подключили к сетям, все покупатели получили ключи, люди заселяются и уже живут там.

То есть получается проект «Алексеевская роща 2» для вас, скорее, социальный или вам настолько интересна эта площадка?

В любом случае проект имеет прибыль, но, конечно, не ту, которую нам бы хотелось. Если использовать банковские кредиты, проект точно будет убыточный. Так как наша компания не имеет кредитных ресурсов, строит на собственные средства, нам иногда можно смотреть в сторону потребителя или администрации. Сама достройка минусовая – мы получим дыру. Но те квадратные метры, которые построим дополнительно, они рентабельные даже при том, что мы передаем 50 тыс. кв. м городу.

А какие бывают трудности у компании, которая достраивает за кем-то – вообще и конкретно в проекте «Алексеевская роща»?

Самая большая проблема – компания «Севморшельфнефтегаз» заявила об остатках квартир, на основе этих данных был сделан анализ. Теперь, когда нам губернатор области и администрация Балашихи одобрили проект, мы самостоятельно начали пересчитывать все это. Трудности могут быть просто в расхождении цифр – не то количество квадратных метров продали, не то количество денег нужно на достройку. Будем иметь в конце июня окончательную цифру, сколько нужно вложить в достройку.

А концепцию проекта вы планируете менять?

Один дом уже практически на последнем этаже, другой на девятом, поэтому конструктив мы менять уже не будем, как и фасадные решения. Люди получат то жилье, которое первоначально заявлялось.

Сейчас минимальная цена в этом объекте – 3,4 млн рублей. Цены будут расти по мере строительной готовности, или ценовую политику вы намерены пересмотреть?

Цена 3,5-4 млн немного неправдоподобна. Я бы назвал лучше цену в квадратных метрах. Мы видим, что в существующих домах в ближайшие полгода продаж не будет. Почему не будет? Люди не верят в то, что объекты будут сданы. Но через полгода, когда мы дома достроим и приступим к внутренней отделке, люди начнут покупать. Так как квартиры очень большие, по 90, 100, 120 квадратных метров, их очень проблематично продавать. И мы цену в этих двух домах не видим больше, чем 60-65 тыс. рублей за квадратный метр.

В среднем в Балашихе, кстати, сколько стоит «квадрат»?

Средняя цена квадратного метра в Балашихе на уровне 65 тыс. рублей.

Как изменить отношение людей к проекту, который считается долгостроем? Вам ведь придется не только достраивать дома, но и реализовывать квартиры.

Если посмотреть на компанию «Гранель», ни один объект, ни один дом не был сдан позже срока. Практически все объекты сдаются на год раньше: если мы заявляем 3 года, то строим 2 года; если заявляем 2,5 года, то строим 2 года; если заявляем 2 года, то строим 1,5 года. Когда покупатели внимательно изучат нашу историю, они поймут, что компания надежная, что она вовремя исполняет свои обязательства. Нам было дано поручение не позднее 3 квартала 2017 года этот объект завершить полностью и сдать в эксплуатацию, мы данное поручение выполним. 

У вас есть опыт реализации проектов в Балашихе. Расскажите об особенностях местного рынка.

После прихода новой команды в администрацию, там стало все расписано по часам. Если раньше простроенные дома и сети невозможно было передать администрации по 3-4 года, то на сегодняшний день администрация города делает все для того, чтобы компании своевременно передавали объекты. Установился некий порядок в документообороте и в отношениях с чиновниками.

Второй момент – в Балашихе проживает очень много военных. Так как мы почти 50% квартир продаем по военной ипотеке, это некий шаг навстречу военным. То есть в любом случае потребителями в жилом комплексе будут военные, бюджетники, что немаловажно для города.

Одной из причин, почему в Балашихе был введен мораторий, стал дефицит инфраструктуры. Что будет из инфраструктуры в проекте, который вы собираетесь достраивать?

Школы, детсады, ФОКи, поликлиники, несколько небольших торговых комплексов – по 3-5 тыс. кв. м, несколько кинотеатров – опять же плюс для города. Если посмотреть все наши проекты, у нас очень хорошее благоустройство, мы не жалеем на это ни средств, ни времени, ни энергии. Жители получат не поле, а благоустроенный городок.

То, что вы сейчас перечислили, это было ранее в проекте или вы все привносите?

Это мы все привносим. Мы даже учитываем два дома, которые достраиваем, для них делаем «социалку». То есть не получится так, что стоит 20-30 домов, в которых есть поликлиники, а у этих двух домов ничего нет. Жители наравне со всеми смогут пользоваться объектами инфраструктуры.