Во втором выпуске рубрики «Вопрос-Ответ» на
вопросы посетителей Novostroy-M отвечают эксперты компании Est-a-Tet.
Вопрос №1
Здравствуйте! У меня такая ситуация: необходимо продать квартиру в новостройке, которую я приобрела по ДДУ. В настоящее время строительство дома окончено, подписан акт приема-передачи, но не было оформлено право собственности. Могу ли я продать эту квартиру? И еще: придется ли мне платить при продаже налог 13% на недвижимость, которая была в собственности менее трех лет? Квартиры, купленные по ДДУ, облагаются этим налогом – ведь по факту купли-продажи не было, и я квартирой не владею? Спасибо, с уважением, Ольга, Москва.
ОТВЕТ: В данной ситуации дольщик вправе «продать квартиру» путем заключения договора уступки третьему лицу прав и обязанностей дольщика по ДДУ. Такая возможность существует с даты регистрации ДДУ до момента подписания сторонами ДДУ передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом договор уступки по ДДУ должен быть так же, как и ДДУ, зарегистрирован в установленном порядке.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от суммы полученного дохода (положительной разницы между ценой «приобретения квартиры» по ДДУ и «ценой продажи» по договору уступки) в данном случае платить придется, т.к. положения статьи 220 Налогового кодекса РФ на вышеописанную ситуацию не распространяются.
Вопрос №2
Что происходит с жилым комплексом на ул. Овражная (строит «Дружба-Монолит»)?! Правда ли, что стройку запретили? Стоит ли вообще доверять этому застройщику, о нем много плохих отзывов в плане долгостроев?
ОТВЕТ: Стройку на ул. Овражная в Химках не запретили. Разрешение на строительство есть, строительство продолжается, проект НЕ приостановлен, сдача Госкомиссии планируется в срок – на 4 квартал 2013 года, и переносить сроки сдачи дома никто не собирается. Дело в том, что на данный момент из-за некоторых юридических формальностей не пролонгирована аренда земли. В связи с тем застройщик продолжает пользоваться земельным участком и платить арендную плату, в соответствии с законодательством договор аренды считается продленным на неопределенный срок. Все возникающие со стороны регпалаты вопросы по документам оперативно решаются. На сегодняшний день нет никаких оснований для отказа в государственной регистрации договоров по данному адресу.
Вопрос №3
Здравствуйте, я гражданин Грузии. Могу я купить жилье в ипотеку в Москве? Гиви.
ОТВЕТ: Совершить сделку по приобретению жилья в России, а также получить ипотечный кредит для такого приобретения может любой иностранный гражданин. Условия ипотеки (процентная ставка, сроки, требуемые документы и т.п.) определяются кредитным банком для каждого конкретного случая.
Вопрос №4
У меня вопрос про микрорайон «Бутовские аллеи»: откуда будут тянуть коммуникации к домам? Слышал, что подключение будет к московским коммуникациям Южного Бутова. Т. е. в доме будут газовые плиты, не электрические? Andy
ОТВЕТ: Все правильно, подключение будет к московским коммуникациям, но в доме будут электрические плиты.
Вопрос №5
Приветствую! В нашем жилом комплексе по плану должен был быть садик и школа. Школу вроде как застройщик все еще планирует возводить, а вместо садика, говорят, будет еще один жилой корпус. То есть мы останемся без своего сада, рядом, конечно, есть пара садов, но устроить туда ребенка нереально. Необходимо жаловаться в администрацию? Как повлиять на застройщика? Елена Т., Мытищи
ОТВЕТ: В данной ситуации советуем обратиться с заявлением в местные органы надзора за строительством капитальных объектов (в Москве это - Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор); в Московской области это - Главное управление государственного строительного надзора Московской области (Главгосстройнадзор Московской области), которые проведут проверку соответствия текущего строительства Вашего комплекса с ранее согласованной проектной документацией, а также правомерность внесения изменений в проектную документацию.
Вопрос №6
Здравствуйте! Я купил квартиру на начальной стадии строительства, после завершения строительства собираюсь ее продать. Подскажите, какие существуют способы не платить налог с прибыли от продажи? Виктор
ОТВЕТ: Уважаемый Виктор! Если Вы приобрели квартиру как физическое лицо, то при последующей ее продаже речь будет идти не о «налоге с прибыли от продажи», а о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ). Не зная Вашей конкретной ситуации, сложно давать более предметные консультации. Советуем внимательно ознакомиться со статьями 217 и 220 Налогового кодекса РФ. Возможно, Вы найдете оптимальный для себя вариант.
Вопрос №7
Здравствуйте, я собралась покупать квартиру в новостройке (срок сдачи через 2 года) и меня очень интересует вопрос, является ли договор долевого участия (ДДУ) стопроцентной гарантией безопасности для моих денег и на что обратить внимание при юридическом оформлении сделки? Заранее благодарна, Лариса
ОТВЕТ: Уважаемая Лариса, учитывая значительный срок строительства Вашей квартиры, Договор долевого участия (ДДУ) является наиболее надежным способом ее приобретения. Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», которым были установлены условия приобретения квартир в новостройках путем заключения ДДУ, предусматривает достаточно надежные и эффективные инструменты защиты интересов дольщиков.
Вопрос №8
Добрый день! Хотели купить квартиру, но застройщик (который сам и продает) не принимает материнский капитал. Это ведь не законно? Куда мне нужно обратиться? Я просто боюсь, что пока буду разбираться, цены вырастут. Лилия, Королев
ОТВЕТ: Уважаемая Лилия! Принятие суммы материнского капитала в счет оплаты по договору является правом, а не обязанностью застройщика. Учитывая долгий срок согласования и перечисления официальными органами сумм материнского капитала, не многие застройщики соглашаются на это. Но Вы можете потратить сумму своего материнского капитала на иные расходы, связанные с приобретением квартиры, например, на ее ремонт и отделку.
Вопрос №9
Скажите, пожалуйста, это нормально, если ЖК – крупный, но на часть корпусов, которые уже строятся и продаются, нет разрешения на строительство? В офисе продавцы говорят, что разрешение получить сложно, долго, но оно будет. А если не будет? Законно ли это? Сергей Трофимов
ОТВЕТ: Уважаемый Сергей! В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории.
Выдача разрешения на строительство не требуется, в частности:
- при строительстве или реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
- при строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
В случае же строительства жилых корпусов требуется разрешение на строительство.
Вопрос №10
Здравствуйте! Мы купили квартиру в новостройке, дом почти построен, пришли смотреть, а там все криво косо, окна не двойные стеклопакеты, как нам обещали, а какие-то самые дешевые одинарные. Одна стена кривая, и это видно. Как нам действовать? Строители ничего слышать не хотят, подписывайте, говорят, что принимаете квартиру. С уважением, Снежана
ОТВЕТ: Уважаемая Снежана! Состояние принимаемой Вами квартиры должно соответствовать техническим и иным требованиям к качеству, прописанным в Вашем договоре (устные договоренности с застройщиком не принимаются во внимание). При подписании Вами Акта приема-передачи квартиры необходимо как можно подробнее отразить все недостатки. В дальнейшем, Вы будете вправе в претензионном или судебном порядке взыскать сумму недоделок или устранить их за счет застройщика.
Вопрос №11
Добрый день! Рассматриваем покупку квартиры в новостройке рядом с ЛЭП. Застройщик обещает убрать ее со временем, но мы ведь помним, сколько ждут обещанного. Это правда, что жить рядом с ЛЭП очень вредно? У нас просто прямо окна туда выходят, хотя в остальном район хороший. Катя Ж.
ОТВЕТ: Соседство с ЛЭП – безусловный минус для жилья. Помимо того, что здоровья такое соседство явно не прибавит, оно существенно снижает привлекательность и рыночную стоимость такой квартиры, на основании чего можно требовать скидку у застройщика.
Убрать или отодвинуть ЛЭП не всегда входит в компетенцию застройщика. Реалистичность такого обещания можно проверить в местных органах власти (например, у главного архитектора города, поселения), а также из интернета (на сайтах органов местного самоуправления в открытом доступе размещаются генеральные планы или планы развития подконтрольных территорий).
Вопрос №12
Здравствуйте. Мы изначально покупали квартиру в 12 этажном доме, а теперь, когда он почти достроен, узнаем, что застройщик решил его «нарастить» и этажей в итоге будет 15! Жена боится, что, в конце концов, дом снесут из-за нарушений, и мы вообще останемся без квартиры. Риск есть? Что делать в такой ситуации? С уважением, Егор Колыванов
ОТВЕТ: Уважаемый Егор! Ваша ситуация достаточно типична. Любой застройщик стремиться увеличить объем реализуемых площадей. Однако при этом не должно страдать качество. В случае увеличения этажности новостройки застройщик должен внести и согласовать соответствующие изменения в проектную документацию, получить положительное экспертное заключение, внести изменения в разрешение на строительство и проектную декларацию (в случае реализации квартир по договорам долевого участия). Копии данных документов Вы можете запросить у застройщика.
Редакция свяжется с Лилией из г. Королев, приславшей вопрос (№8) о материнском капитале, для вручения ей приза -- сертификата OBI.
Дата публикации 21 февраля 2013
