По прошествии первых шести месяцев 2013 года Novostroy-M предложил экспертам рынка недвижимости Москвы и Подмосковья подвести итоги полугодия. Сегодня мы публикуем ответы 16 специалистов на вопросы: «Какие прогнозы для рынка новостроек вы делали на полугодие и сбылись ли они? Отметили ли вы повышение или падение спроса?»
На следующей неделе будут опубликованы мнения экспертов по поводу ключевых событий, произошедших на рынке новостроек, и главных новостей компаний за полугодие.
Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»
Москва: увеличение цены предложения на 2,4%. Рост цены предложения в Подмосковье – 0,3%. Снижение уровня спроса в Москве и области.
В соответствии с нашим прогнозом, по итогам 2013 года на первичном рынке жилья «старой» Москвы ожидается рост средневзвешенной цены предложения на 8-10%. По итогам первого полугодия рост составил 5,5%. Замедления роста цен мы не ожидаем. В Новой Москве в условиях увеличивающейся конкуренции ожидается более сдержанный рост – порядка 5-7%. Итоги 1 полугодия 2013 продемонстрировали увеличение средневзвешенной цены предложения на 2,4%.
А вот в Московской области рост среднего уровня цены, скорее всего, окажется ниже прогнозируемого уровня. По итогам 1 полугодия рост средневзвешенной цены предложения составил лишь 0,3%. Этому способствует большой объем предложения, постоянно поступающий на рынок. В первом полугодии 2013 года отмечается снижение уровня спроса на жилую недвижимость в Москве и Московской области по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Главным образом это связано с замедлением роста ипотечного кредитования и отсутствия прошлогодних драйверов.
Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»
Москва: рост средней цены предложения в пределах инфляции; спрос на 20% выше, чем в аналогичном периоде прошлого года.
По итогам 2012 года, оценивая рыночную ситуацию, мы прогнозировали сохранение прошлогодних ценовых тенденций на рынке новостроек Москвы, а также высокий уровень активности со стороны продавцов и покупателей в случае отсутствия резких колебаний в экономике. В целом можно говорить, что прогнозы оправдались. Уровень среднерыночной цены предложения на рынке новостроек довольно сильно зависит от структуры предложения. В текущем году, в месяцы, когда наблюдался дефицит нового предложения на начальной стадии строительства, рост средней цены предложения находился в пределах инфляции. И наоборот, значительное обновление состава предложения снижало среднюю цену кв. метра не более чем на 1,5% в рублевом выражении.
Мы отмечали высокий уровень спроса в текущем году. При этом его структура в целом оставалась без существенных изменений. Так, наибольший интерес у покупателей вызывают по-прежнему однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В текущем году в общей структуре спроса доля таких обращений составляла не менее 50% и 30%, соответственно. За истекшие месяцы текущего года уровень спроса на новостройки Москвы, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, оказался выше на 20%.
Екатерина Фонарева, коммерческий директор компании «Баркли»
Рост стоимости составил около 5%. Снижение покупательской активности в марте на 35% по сравнению с 2012 годом. В начале же года и в апреле – июне спрос на уровне 2012 года.
В прошедшем полугодии мы ожидали сохранения положительной динамики рынка – роста объемов нового предложения, планомерного роста цен (в пределах инфляции), наличия стабильного спроса.
В целом, данные ожидания сбылись. В то же время под влиянием внешних экономических факторов спрос в отдельные периоды переходил в латентное состояние. Так, мы отмечали снижение покупательской активности в марте текущего года (снижение относительно предыдущего года на 35%), что было связано, на наш взгляд, с событиями на Кипре, а также началом активного роста курса доллара. В начале же года, а также в апреле – июне спрос в целом находился на уровне показателей 2012 года.
Рост стоимости элитной недвижимости по итогам 1 полугодия 2013 рост составил около 5%. Это связано, главным образом, с переходом проектов на более поздние этапы строительной готовности. К концу квартала спрос традиционно снизился в связи с фактором сезонности (майские праздники и начало отпусков).
Игорь Быченок, руководитель службы продаж «Галс-Девелопмент»
Средний рост цен в сегменте элитной недвижимости за полугодие составил 10–15%.
Первое полугодие 2013 года полностью оправдало прогнозы ̶ в отсутствие факторов, значительно влияющих на рынок недвижимости, средний рост цен в сегменте элитной недвижимости составил 10–15% в зависимости от месторасположения объекта и степени его готовности.
Средняя стоимость кв. метра элитных квартир на первичном рынке составляет около $22 тысяч, а средняя цена кв. метра апартаментов – $19 тыс.
Одной из ярких тенденций последних двух месяцев является увеличение средней суммы покупки, прежде всего за счет покупки квартир с большим метражом.
Петр Кирилловский, руководитель управления маркетинга и рекламы группы компаний «ГРАС»
Падение цены на лофты связано с отказом от премиального позиционирования.
Как мы и предсказывали, рынок новостроек бизнес-класса Москвы в 2013 году ознаменовался всплеском активности девелоперов в формате апартаментов. Мы начали ощущать конкуренцию в этом сегменте особенно в начале нового полугодия. Этим летом на рынке апартаментов наблюдается два основных тренда.
Первый – уменьшение стоимости квадратного метра в формате лофтов в реконструированных объектах. Падение цены связано с появлением множества новых девелоперов, которые выводят свои проекты как лофты, при этом не используя ни интересных дизайнерских решений, ни премиального позиционирования. Многие девелоперы еще в прошлом году поняли, что можно взять старую промзону, слегка реконструировать ее и отдать на съедение кровожадному московскому спросу. Пытаясь снять сливки, новички довольно небрежно относится к процедуре реконструкции. Мы опасаемся, что все это приведет либо к дискредитации имиджа лофтов, либо к формированию внутренней классификации – лофт элит, бизнес, эконом.
Второй тренд отмечается в формате вновь возводимых апартаментов. Он связан с уменьшением общей стоимости лофта не за счет сокращения его средней площади, а за счет более мелкой «нарезки» площадей на этаже. Появляются проекты, где на этаже размещено 13 и больше апартаментов с низкими потолками, и нагрузка на пятно застройки и местную инфраструктуру составляет не 800 домохозяйств, а 1500-2000 домохозяйств.
Согласно законам, которые были открыты еще американскими градостроителями в начале века, сначала происходит заполнение формата дорогим и качественным жильем, а затем новый формат спускается в более экономичный и массовый сегмент. То же происходит с апартаментами в Москве.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»
.jpg "Павел Лепиш, \"Домус финанс\"")
Рост стоимости кв. метра не превысил 5%.
В первом полугодии 2013 года мы ожидали сохранения основных тенденций, получивших развитие еще в прошлом, 2012 году, а именно – роста цен на новостройки в пределах темпов инфляции и смещения платежеспособного спроса за пределы МКАД. По большому счету, наши ожидания оправдались. В первые шесть месяцев года никаких кардинальных изменений на рынке новостроек Московского региона не произошло. В Москве новое жилье дорожало очень ровно, прирост средней стоимости кв. метра за полгода не превысил 5%. По состоянию на июнь средняя цена столичного «квадрата», без учета элитной недвижимости, составила 193,892 тысячи рублей.
Первичные рынки городов ближнего Подмосковья в первом полугодии демонстрировали разнонаправленную динамику цен. Наибольший прирост за полгода показали Королев и Мытищи (+6%). Заметнее всего цены на новостройки снизились в Пушкино (-7%) и Щербинке (-4%).
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Уровень спроса сопоставим с показателями прошлого года.
В конце прошлого года мы прогнозировали, что рынок жилья будет достаточно стабильным при условии, если не произойдет повышения ипотечных ставок и ухудшения экономической ситуации. В принципе, ставки, как и ожидалось, сейчас находятся на уровне 12-13,5%. Поэтому уровень спроса сопоставим с показателями прошлого года. Особого роста количества сделок мы не наблюдали, что обусловлено низкой платежеспособностью населения и тем, что ипотечные ставки остаются достаточно высокими.
В этом плане наш прогноз оправдался.
В первом квартале мы наблюдали некоторое снижение спроса относительно показателей прошлого года. Однако во втором квартале покупатели были более активными, и ситуация выровнялась. Сейчас уровень спроса сопоставим с показателями прошлого года.
Наталия Рыжкина, руководитель отдела аналитики «МИЭЛЬ-Новостройки»
Рынок недвижимости более ориентирован на покупателя, чем в предыдущие годы.
В Подмосковье среди существенных изменений можно назвать увеличение доли малоэтажных проектов. На данный момент она составляет 24% по количеству корпусов. В мае 56% нового предложения – малоэтажные корпуса.
Глобальных изменений на рынке недвижимости Москвы не произошло. Тенденции, которые появились на рынке в прошлом году, присутствуют и сейчас. Главное – сейчас рынок недвижимости более ориентирован на покупателя, чем в предыдущие годы. Девелоперы разрабатывают и выводят на рынок более качественные и комфортные для жизни проекты, это справедливо для всех сегментов.
В 2013 году было объявлено о нескольких новых проектах, которые вернут массовую застройку на рынок недвижимости Москвы.
Продолжает развитие сегмент апартаментов. В 2013 году в Москве в продажу вышли апартаменты комфорт-класса. Это новое и, на мой взгляд, спорное для рынка недвижимости явление. У людей, которые приобретают недвижимость в сегменте комфорт-класса, как правило, одно жилье, прописка им необходима, чтобы получать медицинское обслуживание, определить детей в детский сад, школу по соседству и т. д. Тем не менее, при правильной ценовой политике проектов и доступном бюджете, апартаменты могут быть востребованы и в сегменте комфорт-класса.
Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент»
Цены на Новую Москву не просто не выросли, а упали на 2-3% в среднем.
Мы делали два основных прогноза.
1. Спад ажиотажа вокруг Новой Москвы и возвращение лидерства в темпах роста отрасли к ближнему Подмосковью. Прогноз подтвердился полностью. Цены на Новую Москву не просто не выросли, а упали на 2-3% в среднем. С учетом инфляции это уже не падение в пределах погрешности, это стагнация рынка. У покупателей и участников рынка наступило отрезвление: московская прописка сама по себе не даст ни новых коммуникаций, ни решения транспортных проблем – но при этом добавит сложностей в получении разрешительной документации. Спрос закономерным образом вернулся в ближнее Подмосковье.
2. Главным критерием выбора в рамках каждого сегмента недвижимости станет инфраструктура. Не наличие старой городской инфраструктуры вокруг – это остается критерием, пожалуй, только для эконом-класса, но даже в нем собственная «мини-ифраструктура» (детские площадки, озеленение, обустройство придомовой территории) приобретают решающее значение – а создание новой, собственной, полноценной современной инфраструктуры, начиная от детских садов и центров дополнительного образования для детей, и заканчивая салонами красоты и спортивными секциями для взрослых. Прогноз подтвердился полностью.
По отрасли в целом, по сравнению с прошлым годом наблюдалось некоторое падение спроса. Это обусловлено общеэкономическими факторами, на которых я сейчас не буду останавливаться подробно. Замечу только, что эти факторы имеют долговременный характер. И поэтому поле битвы за клиента все увереннее перемещается из области «МКАД-Замкадье» в область «цена-качество».
Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»
.jpg "Григорий Алтухов, ФСК Лидер")
Рост цен в Подмосковье не превысил 5-6%.
В данный момент основные проекты нашей компании, находящиеся на активном этапе реализации, относятся к эконом- и комфорт классу. Квартиры этих сегментов всегда были и продолжают оставаться самыми востребованными, и снижения покупательского интереса не произошло. В Подмосковье в первом полугодии вышло достаточно много новых предложений, и вполне ожидаемо, что цены возросли не так сильно, как в первом полугодии 2012 года.
За первое полугодие текущего года рост цен на новостройки области не превысил 5-6%, в то время как в первом полугодии 2012 года этот показатель находился на уровне 7-8%.
В Москве ценовая ситуация также была достаточно спокойной. Здесь ситуация противоположная: ввиду ограниченного объема предложения ценовая динамика выборочна и зависит от ситуации на каждом конкретном объекте.
Сергей Ильягуев, генеральный директор компании «Источник» (холдинг SEZAR GROUP)
Цена в Новой Москве растет на уровне инфляции.
Как мы и рассчитывали, рынок остается стабильным, а цена растет на уровне инфляции. Кроме того, мы прогнозировали увеличение спроса на ипотеку, и действительно, сейчас наблюдается положительная динамика в привлечении кредитных средств для приобретения жилья. Мы ожидали, что оживление на рынке жилой недвижимости Москвы произойдет с принятием генплана территорий и осуществлением ряда мероприятий по улучшению транспортной инфраструктуры. В настоящий момент ситуация стабильна, а новые предложения появляются только в проектах, строительство которых было запущено ранее.
Мы прогнозировали высокий спрос на качественные объекты, соответствующие требованиям современного потребителя. В подобных проектах стабильный спрос будет и при небольших колебаниях курса рубля, и даже при нестабильности экономической ситуации. Это подтверждают показатели продаж в ЖК «Николин Парк»: холдинг SEZAR GROUP, реализующий проект, не проводит стимулирующих и активных рекламных кампаний, однако продажи держатся на высоком уровне даже в период сезонного снижения активности покупателей за счет оптимального соотношения цены и качества.
Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group
Сезонная активность оказалась более выраженной, чем мы ожидали.
Мы предполагали, что средний рост цен в первом полугодии сохранит прошлогодние показатели и не превысит инфляционного уровня.
Темп выхода в продажу новых объектов по нашим прогнозам также должен был сохраниться примерно на том же уровне. В 2013 году мы ожидали яркого проявления сезонных перепадов активности потребительского спроса, а соответственно, и активности всего рынка.
В реальности наши прогнозы оправдались по части объемов, но вот сезонная активность оказалась более выраженной, чем мы ожидали.
Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»
Спрос на квартиры в ближнем Подмосковье сравнялся и уже готов обогнать московские новостройки.
Прогнозы не только сбылись, но и продолжают сбываться. Уже давно мы прогнозировали изменение структуры спроса – предположили, что самый массовый продукт, эконом-формат, потеряет часть аудитории. Люди со средним достатком начинают искать для себя не просто квадратные метры, а полноценное пространство для жизни. Судите сами: спрос на квартиры в ближнем Подмосковье сравнялся и уже готов обогнать московские новостройки. А причина в том, что столица застраивается целыми кварталами, а значит, новые дома долгое время пребывают в социальном вакууме: ближайший магазин еще строится, маршрутка – одна в час в лучшем случае, детский сад за тридевять земель. Даже таксисты на углу не дежурят. Это не мелочи – это реалии жизни в новостройке. А подмосковные проекты не столь масштабны, зато там все есть: и где булочек купить, и где машину вымыть, и школа под боком, и парикмахерская за углом. По этой причине мы придаем максимальное значение развитию инфраструктуры своих проектов – чтобы покупателям было понятно не только где они будут жить, но и как. Это необходимость, продиктованная рынком: людям это нужно – они это должны получить. Еще год назад не слишком верилось в то, что эта тенденция получит такое масштабное развитие, но мы ее предугадали – и оказались правы.
Михаил Михайлов, генеральный директор компании «МД Групп»
Активный спрос в начале года и снижение весной.
Весной рынок новостроек проявил меньшую активность, чем ожидалось. В мае текущего года было зафиксировано некоторое снижение потребительского спроса. В начале текущего года рынок новостроек отличался активным спросом.
Выставленные на продажу объекты реализовывались высокими темпами. Покупательский спрос оставался интенсивным до середины апреля, после этого был отмечен спад.
Вывод на рынок компанией «МД Групп» второй очереди строительства в июне текущего года вызвал повышенный интерес со стороны покупателей. Это связано, скорее, не с ситуацией на рынке, а с реализацией сформированного весной отложенного спроса.
Андрей Кугий, коммерческий директор TEKTA GROUP
Cтабильный интерес, несмотря на сезон отпусков.
В целом рынок недвижимости сейчас стабилен и находится в умеренном восходящем тренде. В настоящее время развитие происходит по уже заданным векторам. Что касается спроса, то на примере своих объектов мы отмечаем стабильный интерес, несмотря на сезон отпусков.
Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж инвестиционного фонда недвижимости Stone Hedge
Все ликвидные объекты в сегменте апартаментов показали высокий устойчивый спрос.
Можно говорить о том, что прогнозируемая динамика выхода новых апарт-комплексов на рынок подтвердилась. На сегодняшний день вышли почти все заявленные объекты, за исключением двух комплексов, презентация которых ожидается в ближайшем квартале.
Прогнозируемый спрос на апартаменты также подтвердился, и все ликвидные объекты в данном сегменте показали высокий устойчивый спрос. Объем предложения на рынке апартаментов в сравнении со вторым полугодием 2012 года вырос на 86%, благодаря выходу новых проектов в первой половине 2013 года.
Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting
Cпрос на малоэтажные новостройки Подмосковья вырос в 1,5 раза по сравнению с концом 2012 года.
Наблюдая масштабное переключение покупателей загородного рынка на все более экономичные домовладения, еще несколько лет назад специалисты компании Vesco Consulting ожидали рост спроса на квартиры в малоэтажных загородных жилых комплексах. Первое полугодие 2013 года оправдано наши прогнозы: было продано 5,3 тысячи квартир, то есть 87% годового объема сделок 2012 года.
Не менее важной тенденцией, которая еще получит свое продолжение, является расширение границ города. Через 5-10 лет зона до 20 км от МКАД будет мало отличаться от городской застройки. Темп вывода новых малоэтажных комплексов (равно как и колоссальная динамика подготовительных работ многих застройщиков) впечатляет: в 2013 году на рынок загородной недвижимости уже вышло 9 проектов с общим объемом предложения свыше 8 тысяч квартир.
В 2013 году был отмечен колоссальный рост спроса на малоэтажные новостройки Подмосковья – примерно в 1,5 раза по сравнению с показателем конца 2012 года. На 2 квартал 2013-го приходится пик популярности данных объектов в период с 2008 года.
Дата публикации 05 июля 2013
