Инфраструктура на первых этажах новостроек важна для комфортного проживания

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»

Как правило, первые этажи в современных жилых комплексах – нежилые. Там размещаются салоны красоты, аптеки, отделения банков и небольшие магазинчики. Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», рассказал Novostroy-M, как давно появилась эта тенденция и какие виды бизнеса предпочтительнее открывать в новостройках.

Как бы Вы охарактеризовали рынок новостроек Московского региона сегодня?

На территории Московского региона находятся сразу два крупнейших рынка недвижимости: рынок Москвы и рынок области. Первый характеризуется самыми высокими ценами на жилье не только в Московском регионе, но и в целом по России. Если не брать в расчет вновь присоединенные земли «Новой Москвы», то в пределах МКАД средние цены даже самых типовых новостроек эконом-класса составляют около 120 – 130 тысяч рублей за «квадрат» и уже давно не опускаются ниже отметки в 100 тысяч рублей.

Около 70% всех нынешних московских строек относится либо к бизнес-классу, либо к элитному сегменту. Связано это с тем, что на протяжении последних лет в столице наблюдается дефицит свободных под массовое строительство участков, а на локальных «пятачках» выгоднее строить жилье уровня бизнес-класса и выше. Область, наоборот, дает максимально широкий выбор новостроек эконом- и комфорт-класса. Только в зоне до 10 км от МКАД на сегодняшний день реализуется более 300 проектов жилищного строительства, предлагающих квартиры стоимостью начиная от 40-43 тысяч рублей за «квадрат».

В целом же Московский регион занимает первое место как по объемам строящегося, так и по объемам введенного в эксплуатацию жилья: в Москве за прошедший год было введено 7,6 млн кв. метров недвижимости всех категорий, из которых на долю жилья пришлось 2,5 млн кв. метров.

Все чаще на первых этажах новостроек вместо квартир располагаются коммерческие помещения. В чем причина этой тенденции?

Этой тенденции уже более десяти лет. Появилась она одновременно со становлением современного рынка новостроек и приходом на него частных застройщиков. Постепенное разрастание спальных районов и появление новых микрорайонов обозначило необходимость наличия объектов торговой и социальной инфраструктуры в шаговой доступности от дома.

Первые этажи для этих целей подходили как нельзя лучше, поскольку, во-первых, решали назревшую проблему, а во-вторых, избавляли застройщиков от продаж самых неликвидных квартир на первых этажах. В 2002 году данный формат строительства был закреплен законодательно – в постановлении правительства Москвы N 457-ПП «О размещении на первых этажах строящихся жилых домов объектов социального и общественного назначения», а в 2003 году одноименное дополнение было принято к московским городским строительным нормам (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания».

Какой бизнес предпочитают открывать владельцы и арендаторы этих помещений?

Первые этажи выкупаются и арендуются для открытия продуктовых и не продовольственных магазинов, аптек, отделений банков, пунктов бытовых услуг, например химчистки, ателье по мелкому ремонту и пошиву одежды и ремонту обуви, салонов сотовой связи. Владельцы бизнеса заинтересованы в стабильном спросе, который могут обеспечить лишь те услуги, в которых жители новостройки нуждаются ежедневно. Сегодня в Подмосковье мы строим малоэтажный комплекс «Западное Кунцево», микрорайон «Новое Имайлово», в Москве – ЖК «M-House» и коммерческие помещения на первых этажах есть в каждом из них.

В нашем готовом московском проекте – жилом комплексе бизнес-класса «Зодиак», который расположен в парковой зоне «Покровское-Стрешнево», работают детский сад и минимаркет. Весной в отдельностоящем здании на территории комплекса откроется многофункциональный оздоровительный центр, где к услугам жителей будет спортивный зал, медицинский диагностический центр, ресторан, а также офис страховой компании.

Есть ли какие-то виды бизнеса, которые запрещено открывать на первых этажах новостроек?

По законодательству в помещениях на первых этажах жилых домов нельзя размещать производственные мощности и работать с вредными для здоровья человека веществами, а также открывать учреждения, создающие чрезмерный шум, который будет мешать жителям, например, ночные клубы. Остальные виды бизнеса, согласно ст. 17 ЖК РФ не запрещаются, если они не нарушают права и законные интересы других граждан и соответствует правилам пользования помещениями в жилом доме.

Правда ли, что все чаще на первых этажах жилых комплексов открывают мини-детсады?

Да, такая тенденция есть. По существующим нормам на 1000 жителей городских поселений должно приходиться 35-40 мест в детских дошкольных учреждениях, и если объекты шаговой доступности смогут удовлетворить потребности новых жильцов, то строительство детского сада в жилом комплексе не будет являться обязательным. С другой стороны все больше родителей интересует не сам факт наличия свободного места в детском саду, но и применяемые в нем методики, индивидуальный подход к ребенку.

В этом ключе формат мини-детских садов становится более востребованным. Так, например, в нашем жилом комплексе «Зодиак» успешно работает центр развития и образования «Элитора». Помимо детского сада с разными возрастными группами, дети в течение дня имеют возможность посещать сразу несколько студий и клубов. В частности в рамках детского сада работают творческая студия, студия флористики и фитодизайна, музыкальная студия «Юный Моцарт», театральная и арт-студии. Все это позволяет не только занимать детей в течение дня, но и раскрыть их сильные стороны, дает им возможность попробовать себя в разных направлениях, понять к чему лежит душа, а к чему нет.

Что выгодней для застройщика: продавать или отдавать в аренду коммерческие помещения?

Все зависит от расположения жилого комплекса и дальнейших планов застройщика. В случае сдачи площадей в аренду на его плечи, так или иначе, ложится бумажная работа по оформлению договоров, счетов, а простой помещений при смене арендатора станет серьезным минусом и обернется потерей прибыли. При продаже этих проблем не возникает, и сегодня основная масса нежилых помещений продается одновременно с квартирами, т.е. с момента выхода проекта на рынок.

Сколько в среднем стоит «квадрат» такой недвижимости в случае продажи и в случае аренды?

Если в качестве примера брать коммерческие помещения наших проектов, то, к примеру, ЖК «M-House» имеет очень выгодное местоположение – в полностью сформированном жилом районе и всего в 100 метрах от станции метро «Улица Академика Янгеля». Естественно, это отражается на цене и на спросе на данные помещения. На сегодняшний день из 18 в продаже осталось всего 6 таких помещений, а цена одного квадратного метра начинается от 300 тысяч рублей.

В малоэтажном проекте «Западное Кунцево», который расположен в 2 километрах от МКАД на западе области, расценки уже гораздо ниже, и стоимость нежилых помещений начинается от 120 тысяч рублей за «квадрат». В микрорайоне «Новое Измайлово» в Балашихе цены еще более приемлемы, здесь стоимость одного квадратного метра коммерческих площадей находится в диапазоне от 95 до 115 тысяч рублей.

Во всех ли жилых комплексах вашей компании на первых этажах расположены коммерческие помещения или в некоторых проектах все же квартиры?

При проектировании наших объектов применяется комплексный подход, благодаря которому покупатель может рассчитывать не только на качественное жилье по разумной цене, но и на комфортную, благоустроенную жилую среду, поэтому инфраструктура на первых этажах заложена в каждом нашем комплексе.  В это же время объемы коммерческих площадей того или иного проекта диктуются сразу несколькими причинами.

Так, например, малоэтажный жилой комплекс «Западное Кунцево» строится в экологически чистом районе на западе области, его непосредственное окружение – стародачные места, лес, то есть природная составляющая. Его формат мы сразу задумывали как камерный и не стали застраивать этот участок высотными домами. У комплекса будет собственная, закрытая от посторонних глаз и посещений территория, все общественные зоны будут благоустроены, мы планируем разбить цветники, обустроить прогулочные зоны.

От комплекса до Москвы всего два километра, на машине или общественном транспорте это всего 5 – 10 минут и жителям становится доступна вся необходимая инфраструктура, включая специализированные клиники, ВУЗы, торговые и развлекательные комплексы, поэтому на части первых этажей «Западного Кунцева» мы предусмотрели помещения лишь для объектов инфраструктуры первой необходимости – магазинов, пунктов бытового обслуживания, кафе. Остальные первые этажи отданы под квартиры и их охотно раскупают, ведь из окна будут видны не оживленные переходы с непрерывным потоком людей, а красивые клумбы и детские площадки. При этом в комплексе будут собственный детский сад, школа и вопросов, куда устроить ребенка у родителей не возникнет.

В «Новом Измайлово» часть первых этажей также занята квартирами. Это крупный микрорайон и если все первые этажи отдать под коммерческие площади, они не заполнятся и будут простаивать. Для того чтобы этого избежать, часть площадей с самым удачным расположением и видовыми характеристиками была запроектирована под жилье. Ну а в московском «M-House» первый этаж полностью «коммерческий», поскольку в шаговой доступности здесь метро, дорога. Коммерческие помещения в таком случае гораздо востребованнее.

Какой прогноз развитию рынка новостроек Московского региона Вы бы дали на ближайшее время?

Спрос на жилье в Москве и области очень высок и еще далек от насыщения. Основной спрос приходится на бюджетные предложения, но, тем не менее, в перспективе стоит ожидать постепенного снижения доли стандартного эконом-класса. На смену ему как в Москве, так и в области, приходит комфорт-класс, где помимо квартиры покупатель получит гарантированное место для автомобиля, магазины, школы и детские сады в шаговой доступности. Еще одна тенденция, заложенная в прошлом году, которая будет активно развиваться – это увеличение доли малоэтажных проектов.